Реклама:
Мы помогаем вам ориентироваться в ценах, товарах, продавцах. PriceTerra.by

Рассылка
Подписчиков: 24
Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости
Дата: 19.01.2022

Управление недвижимостью -
обзоры, аналитика, новости

 

Выпуск #9 (68) еженедельного электронного журнала. Мы публикуем новости и аналитические материалы об эксплуатации и управлении недвижимостью и рынке управления недвижимостью. Еженедельно все новости попадают в Ваш почтовый ящик! Это удобно и экономит Ваше время - Вам не надо собирать новости по одной на десятках сайтов, не надо прочитывать горы материалов. Все об управлении недвижимостью - в одном электронном журнале!

    12 марта 2005 года             Все новости             Все статьи             Предложить новость


Редактор еженедельного электронного журнала - Александр Галашинinfo@besh.ru


"Раскрути" свой сайт
Вы - управляете недвижимостью! И у вас есть свой сайт! А как насчет его эффективности? Кто его посещает, и приносит ли он вам заказы? А вы сами когда-нибудь пробовали найти его через "поисковик"?
Нет -- попробуйте. Если он появился в числе первых, то это здорово,а если он стоит 101м или вообще не находится? Как его найдут Ваши клиенты?
Получите рекомендации по продвижению именно Вашего сайтаздесь и сейчас!

Новости

10.03.2005

В Лондоне построен отель, вывернутый наизнанку

Membrana.ru

В центре Лондона вскоре должен открыться необычный Yotel, который его создатели называют самой радикальной концепцией отеля за последнее время.

Глава компании — Саймон Вудрофф (Simon Woodroffe) вдохновлялся примерами устройства "быта" в первом классе шикарных авиалайнеров и в широко известных японских "капсульных" отелях с номерами-футлярами.

Yotel обещает невиданную (во всяком случае, для Запада) плотность упаковки постояльцев при сохранении высочайшего уровня комфорта.

На каждом этаже архитекторы разместили десятки номеров при том, что общая площадь, занимаемая зданием в городе — необычайно мала.

Секрет в том, что номера не теснятся по периметру внешних стен сооружения, как это сделано в нормальных отелях, а занимают всю площадь этажа (не считая коридоров и лестниц).

Дело в том, что в этих номерах нет обычных окон — на улицу. Вместо этого большие окна (конечно, со шторами) — выходят во внутренние коридоры, которые освещены естественным светом, благодаря световодам и зеркалам.

Номер в этом отеле имеет весьма умеренную площадь — 10,5 квадратных метров. Выглядит же он намного просторнее за счёт того, что часть стен выполнена зеркальной.

Оборудование очень богатое — санузел с душем, раковиной и унитазом, большая кровать, аудио— и видеотехника, Wi-Fi канал доступа в Интернет.

Компания надеется построить множество таких отелей, считая своим козырем низкую цену за одну ночь, в сравнении с отелями обычными: $134 за номер со всеми удобствами в центре Лондона — это, вроде как, по-божески.

И что ещё важнее, такие отели можно строить там, где обычные отели разместить никак нельзя — где не хватает света, плохой вид из окон, мало земли. Можно их встраивать даже под землю.

10.03.2005  

Кончилось "Золотое время" недвижимости и вкладывать в нее поздно

bpn.ru

Почти половина россиян, как следует из исследования холдинга ROMIR Monitoring, при наличии свободных средств вложила бы их в недвижимость. Но специалисты считают, что "золотой век" сверхдоходности инвестиций в этот инструмент остался в прошлом.

Согласно результатам исследования, 44% россиян при наличии свободных средств вложили бы их в недвижимость. Но, по мнению экспертов, момент для получения высокой прибыли от вложений в этот инструмент, особенно в столичном регионе, уже упущен. "Недвижимость в 2004 году потеряла ту инвестиционную привлекательность, которой она обладала последние 4 года, - убежден генеральный директор компании Vesco Consulting Алексей Аверьянов. - Раньше росли в цене любые квартиры, даже в самых неприглядных домах. При этом темпы роста цен на всем рынке были не ниже 30% в год. Сейчас ситуация изменилась. И хотя вложения в недвижимость по-прежнему остаются надежными, говорить о доходности применительно к жилой недвижимости уместно лишь для элитного жилья".

А вице-президент управляющей компании "Атон" Вадим Сосков, учитывая нынешние реалии рынка, считает вложения в недвижимость для получения дохода достаточно рискованными. "Опыт других стран показывает, - говорит Сосков, - что на фоне "перегретых" цен может случиться кризис. Так уже произошло в Японии в 1990-х годах, когда граждане, упустившие момент для реализации недвижимости, оказались в большом проигрыше". Действительно, рыночную ситуацию благоприятной для инвестирования в недвижимость не назовешь. По словам директора департамента маркетинга и рекламы корпорации "Инком-недвижимость" Сергея Елисеева, дефицит предложения невелик, а рост спроса "выдохся" в 2003 году.

Если вы все-таки не намерены отказаться от попытки получить доход от вложений в недвижимость, специалисты советуют внимательно отнестись к выбору объекта для инвестирования. Так, Вадим Сосков рекомендует обратить внимание на регионы. "В столице рост цен уже заметно притормозился, - утверждает вице-президент "Атона". - Но в регионах недвижимость еще будет заметно дорожать ближайшие 2-3 года, повторяя московский вариант трехлетней давности. Например, можно обратить внимание на курортную зону Калининградской области, где годовой рост цен может составить 50%". Если же говорить о столице, то специалисты советуют обратить внимание на качество покупаемой недвижимости. "Жилье в панельных домах в отдаленных районах рискует даже упасть в цене, - полагает генеральный директор УК "СОЛИД-Менеджмент" Вадим Сачков. - А качественное элитное жилье имеет неплохие перспективы". Так, по прогнозу Аверьянова, доходность вложений в панельную недвижимость составит примерно 12-15%, а рентабельность "элиты" может достичь и 25-30%.

В качестве альтернативного способа получения дохода эксперты рассматривают также сдачу жилья в аренду. Несмотря на то что вложенные средства окупаются в течение 5-6 лет, ежемесячный доход от такого личного бизнеса может составить 1.5% от стоимости квартиры. Так, например, сдача в аренду трехкомнатной квартиры в элитной новостройке может приносить 2500-3000 долларов каждый месяц.

Также потенциал отмечается и на рынке коммерческой недвижимости класса "А" и "В". Однако самостоятельные вложения в строительство таких объектов предполагают не только массу сложностей, но и высокий уровень инвестиций. Поэтому для граждан, которые рассчитывают на долгосрочную перспективу и стабильный, хотя и не слишком высокий доход, существует еще один вариант. "Вложив 50-100 тыс. в паевые инвестиционные фонды (ПИФы) недвижимости, - отмечает Сосков, - можно рассчитывать на ренту от аренды в размере 10-15% годовых в валюте".

К сожалению, в ближайшие два-три года эксперты не прогнозируют высокой доходности от вложений в недвижимость. "Золотое время для инвестиций в недвижимость наступило сразу после банковского кризиса 1998 года, - рассказывает Аверьянов. - За 6 последующих лет жилье в цене выросло на 200-250%. Если аналогичный кризис разразится опять, инвесторам стоит опять обратить внимание на жилье". А Сергей Елисеев возлагает надежды на развитие ипотеки. По его мнению, если в ближайшие два года она станет достаточно распространенной, может возникнуть рост цен на недвижимость, сопоставимый с тем, какой мы наблюдали в предыдущие годы.

09.03.2005

Доходы на рынке телекоммуникаций в сегменте коммерческой недвижимости растут

Гарс Телеком

В 2005 году доходы операторов связи на рынке телекоммуникаций в сегменте коммерческой недвижимости Москвы превысят $150 млн.

По прогнозам Гарс Телеком, доходы текущего года как минимум на $35,2 млн. превысят показатели прошлого года, за который операторы заработали $114,8 млн. Рост доходов обусловлен не только динамикой развития столичного рынка коммерческой недвижимости, но и ростом объема потребляемых услуг.

Аналитическое управление Гарс Телеком опубликовало комментарий по московскому рынку телекоммуникаций для объектов коммерческой недвижимости в 2004-2005 гг. Прогнозы доходов операторов от предоставления услуг связи, передачи данных и внутренних услуг основаны на данных крупных девелоперских и консалтинговых компаний по размеру и динамике столичного рынка коммерческой недвижимости, среди которых Cushman&Wakefield, Knight Frank LLC, Swiss Realty Group, ABN Realty и другие.

"Московский рынок недвижимости строится профессионалами с опытом работы и философией, накопленными в ведущих иностранных компаниях, поэтому мы быстрее перенимаем западные стандарты, - рассказывает генеральный директор Гарс Телеком Павел Гореньков, - Так, постепенно формируется правильная сегментация инфраструктуры, обслуживающей рынок. Например, среди операторов связи выделились компании, профессионально работающие на рынке телекоммуникаций для объектов коммерческой недвижимости (т.н. BLEC – Building-Based Local Exchanged Carriers) – Комстар, Совинтел и Гарс Телеком".

По мнению аналитиков Гарс Телеком, в 2004 году операторы связи заработали на рынке телекоммуникаций для объектов коммерческой недвижимости не менее $114,8 млн. А в нынешнем году эта цифра возрастет, как минимум, до $150 млн. Этому будет способствовать не только рост количества площадей, но и увеличение объема потребляемых услуг, и дальнейшее развитие технологий.

При этом динамика роста потребляемых услуг превысит эрозию тарифов на услуги связи и доступа в интернет, которые, во многом благодаря демпингу пытающихся выйти в этот сектор рынка не крупных игроков, в текущем году снизятся – на 15-20% и 10-20% соответственно.

"В целом рынку конечно же не грозит снижение качества предоставляемых сервисов. Однако рост конкуренции и попытки отдельных игроков предлагать услуги на грани рентабельности, лишь бы заполучить клиента, ведут к снижению рентабельности всего рынка BLEC, - считает Павел Гореньков, - Мы полагаем, что в складывающихся условиях роль телеком-операторов, как провайдеров услуг, будет уменьшаться. В то же время несоизмеримо выше будет роль консультантов и компаний, управляющих телекоммуникациями.

Конкурентные перспективы бизнес-центров зависят от того, насколько профессионально решаются вопросы организации услуг связи. И не только технические, но и контрактные, финансовые, организационные".

09.03.2005

На Ленинском проспекте будет построен российско-немецкий Дом малого и среднего бизнеса

Квадратный метр

На Ленинском проспекте в Москве будет построен российско-немецкий Дом малого и среднего бизнеса, сообщил "Интерфаксу" представитель Союза немецкой экономики в РФ. По его словам, офисный центр общей площадью 25 тыс. кв. м будет возведён на средства частных инвесторов из Германии и Австрии, которые намерены вложить в этот проект примерно 50 млн. евро. Окончание строительства запланировано на 2007 год.

Закладка здания состоится в ближайший вторник и будет приурочена к празднованию 10-летнего юбилея Союза немецкой экономики в России.

Создание офисного центра должно способствовать взаимодействию представителей среднего и малого бизнеса двух стран, что поможет укреплению экономических отношений между Германией и Россией, отметил собеседник агентства.

09.03.2005

Клерки вместо скорняков

Бизнес

У Павелецкого вокзала на ул. Кожевническая начнется возведение многофункционального центра класса А, общая площадь которого составит 100 тыс. кв. м. Девелопером проекта выступает компания "Ведис Девелопмент". Бизнес-центр появится на месте выводимого Московского кожевенного завода.

Площадка под строительство нового бизнес-центра общей площадью 100 тыс. кв. м находится за Павелецким вокзалом, на Кожевнической ул., д. 8/4. На этом месте ранее располагался Московский кожевенный завод, который уже перебазирован за пределы столицы. "Пока проект находится на стадии согласования и утверждения. Могу сказать лишь, что компания рассчитывает сдать объект к 2007–2008 году",- пояснил "Бизнесу" Дмитрий Шалыгин, менеджер компании "Ведис Девелопмент".

Планируется, что на территории комплекса на ул. Кожевнической будет построена гостиница на 250 мест, а также четыре офисных здания. Общая площадь центра составит 100 тыс. кв. м, из которой 70 тыс. кв. м - наземная часть, а 30 тыс. кв. м - подземная стоянка. Архитектурное решение офисного центра было разработано мастерской "Сергей Киселев и партнеры".

Новый комплекс изначально нацелен на предоставление помещений для сдачи в аренду международным компаниям, и девелопер проекта рассчитывает на то, что архитектурные идеи не утратят своей актуальности и через 10–15 лет.

Правда пока неясно, удастся это им или нет, поскольку выбранный инвестором проект не получил одобрения у главного архитектора Москвы. Как рассказал "Бизнесу" Михаил Черков, один из главных архитекторов бюро "Сергей Киселев и партнеры", ведущего этот проект, изначально было создано 20 различных макетов.

"5 марта к нам приезжал Александр Кузьмин, главный архитектор Москвы, и ему не понравился вариант, одобренный нашими заказчиками. Он склоняется к зданию не выше восьми этажей, считая, что в этом месте должна быть рядовая застройка. До этого мы спроектировали башню в 19 этажей. Поэтому пока неизвестны точные параметры комплекса",- пояснил он.

Подобная практика выбора промзон под застройку широко распространена в Москве. По статистике общий объем рынка площадей реконструированных предприятий оценивается в 1,2 млн. кв. м офисных площадей. Многие компании предпочитают заниматься не столько строительством с нуля, сколько профессиональным редевелопментом: Forum Properties, "Экоофис", "Влакра", "Хорус Кэпитал" и другие.

По словам Романа Чепцова, руководителя отдела работы с собственниками компании ABN Realty, за последние несколько лет было реализовано большое количество офисных проектов, расположенных на территориях бывших заводов и фабрик. "Самые примечательные проекты - это Летниковская, 10 (полиграфическая фабрика "Святогор"), Ибрагимова, 31 (машиностроительный завод "Маяк"), Садовническая, 82 (Краснохолмский камвольный комбинат).

Если предприятие является функционирующим, то перед вхождением в проект девелоперу необходимо вывести производство с территории реконструкции, например, за пределы города.",- отметил он.

По оценке Ильи Шершнева, директора по развитию компании Swiss Realty Group, объем инвестиций в реализацию этого проекта составляет $100–120 млн (без стоимости земли), а предполагаемые арендные ставки могут быть установлены на уровне $700 за кв. м.

07.03.2005

"Nordblom Group" открыл представительство в России

polit.ru

Крупный инвестиционный фонд "Nordblom Group" официально объявил об открытии филиала в Москве. Швейцарская компания, созданная в 1986 году, имеет представительства в большинстве стран Европы а также в США и Израиле. Основное направление – инвестирование проектов в области недвижимости.

Согласно пресс-релизу, российская компания "Nordblom group" предоставляет полный спектр услуг в сфере недвижимости. Для более эффективной работы внутри компании были созданы такие подразделения как: "Nordblom Development" - управление недвижимостью, "Nordblom Estate" - покупка и продажа жилой и зарубежной недвижимости, "Nordblom Indusrial" - операции с коммерческими объектами, "Nordblom Сonsulting" - консалтинговые услуги, анализ и реализация инвестиционных проектов.

Управляющими партнерами российской компании "Nordblom Group" является Ирина Жарова-Райт, которая до декабря прошлого года была руководителем отдела продаж компании "Intermark".

05.03.2005

Рынок недвижимости спасен

Елена Тофанюк - RBC-Daily

Строителям удалось убедить власти в том, что принятый закон о долевом строительстве серьезно ударит по рынку недвижимости Как стало известно RBC daily, участники строительного рынка добились пересмотра закона о долевом участии в строительстве жилых домов. Рабочая группа уже подготовила проект поправок, которые должны облегчить положение застройщиков. Напомним, что данный закон вызвал недовольство рынка чрезмерной заботой о правах дольщиков. Строительные компании заявили, что если закон вступит в силу в нынешнем виде (а это должно произойти 1 апреля), то долевое строительство в стране вообще исчезнет, и потребовали внесения поправок. Государство пошло навстречу. Правда, судя по всему, до 1 апреля изменить закон не удастся.

Напомним, что закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" был принят Госдумой вместе с пакетом законов о создании рынка доступного жилья. Этот закон наделяет граждан-дольщиков гораздо более широкими правами, чем было до сих пор, зато столь же серьезно ограничивает права застройщиков. Например, закон предполагает, что собирать деньги с граждан-дольщиков может только застройщик, то есть компания, имеющая разрешение на строительство. Кроме того, застройщик обязан раскрывать всю информацию о себе по первому требованию клиента, а клиент имеет право расторгнуть сделку во внесудебном порядке в любой момент и получить назад свои средства с процентами. Застройщик же может расторгнуть сделку только через суд. Таким образом, участников строительного рынка фактически лишили инструмента воздействия на нерадивого дольщика, не желающего вовремя выполнять свои обязательства. Кроме того, закон обязывает строителей указывать в договоре точные сроки окончания строительства, в случае срыва которых дольщики имеют полное право оштрафовать компанию. Эта норма, кстати, весьма актуальна в современных условиях, когда точное соблюдение сроков строительства является скорее нонсенсом.

Такой закон не мог не вызвать сопротивления со стороны участников рынка. Он его и вызвал. Строители объединились и начали требовать пересмотра принятого документа, угрожая остановкой стройки, снижением объемов строительства и повышением цен на недвижимость. В качестве аргументов строительные компании приводили необходимость прибегать к банковским кредитам на начальной стадии строительства, из-за того что граждане, по мнению строителей, могут отказаться сотрудничать с ними на новых условиях. Новые условия, опять же по мнению строителей, появятся для того, чтобы компании могли подстраховаться в условиях более жесткого законодательства. В качестве возможных вариантов строители приводили максимальное удлинение сроков строительства в договоре, что позволит минимизировать штрафы, а также отмену рассрочки платежей, что должно защитить строителей от недобросовестных пайщиков. Указывая на все эти проблемы, строители требовали пересмотреть закон, внести в него поправки, расширяющие права застройщиков, а также перенести срок вступления закона в силу. Напомним, что вступить в силу закон должен с 1 апреля текущего года. То есть на урегулирование всех проблем и нахождение компромисса с властью у строителей осталось чуть меньше месяца.

Как стало известно RBC daily, участникам строительного рынка все же удалось убедить власть в своей правоте и пересмотреть закон. Речь о перенесении сроков вступления закона в силу пока не идет, но поправки к нему уже разработаны. "Основная идеология предлагаемых поправок сводится к более сбалансированной защите интересов дольщиков и застройщиков, – сказал RBC daily Леонид Бандорин, эксперт фонда "Институт экономики города", на базе которого действует рабочая группа. – C защитой прав дольщиков данный закон переборщил. Например, норма, предоставляющая дольщику возможность расторгнуть договор со строительной компанией и забрать деньги с процентами, равными одной семидесятой ставки рефинансирования, оказалась адекватной только для Москвы. Например, в Самаре, которую мы посетили, разница между себестоимостью и продажной ценой жилья намного меньше, чем в столице, и там эта норма является просто разорительной для строительных компаний".

По мнению Леонида Бандорина, данная норма может быть использована в конкурентной борьбе. "Фирма, задумавшая уничтожить конкурирующую строительную организацию, может через подставных физических лиц скупить жилье в строящемся доме, а непосредственно перед сдачей объекта расторгнуть все договора, – говорит он. – Это приведет к банкротству строительной компании". По словам г-на Бандорина, эта норма будет отменена. Так же он говорит, что будет решена проблема неравномерной ответственности застройщиков и дольщиков в той части, где последним разрешается расторгать договоры во внесудебном порядке. Также обсуждается норма, обязывающая застройщиков предоставлять всю бухгалтерскую информацию по первому требованию клиента. Разработчики согласны с тем, что это является вторжением в коммерческую тайну, и считают, что с точки зрения открытости рынка будет достаточно публикуемых отчетов акционерных обществ. "Строители говорят, что они не будут больше строить по схеме долевого участия, – отмечает г-н Бандорин. – Мы считаем, что в этом нет ничего страшного. Просто строительный рынок будет работать так, как это происходит во всем цивилизованном мире: за счет банковских кредитов. Сейчас у нас на деньги дольщиков строится 80% жилья, а будет только 20%. Я не вижу в этом ничего плохого".

Впрочем, судя по всему, принять поправки до 1 апреля, как того хотят участники строительного рынка, не удастся. "Мы планируем, что поправки можно будет провести через Госдуму сразу в трех чтениях, – говорит Леонид Бандорин. – Пакет поправок очень небольшой, и мы надеемся, что Дума сможет их рассмотреть до 1 апреля. Тем более что такая задача стоит". Однако помимо Госдумы поправки должен будет еще утвердить Совет Федерации и подписать президент. А это вряд ли случится до 1 апреля.

05.03.2005

Логистический бум

Ведомости

Компания RIGroup планирует построить складские комплексы общей площадью 300 000 кв. м в трех районах Подмосковья. Это третий по величине проект из заявленных на рынке — после ТЛК "Томилино" и Национальной логистической компании. Половина из площадей RIGroup поступит на открытый рынок.

Складские комплексы RIGroup появятся в Чеховском (50 км от Москвы), Истринском (45 км) и Наро-Фоминском (33 км) районах. Сейчас, как сообщил "Ведомостям" Сергей Белошапко, директор по складской и промышленной недвижимости, компания разрабатывает исходно-разрешительную документацию. В администрации Истринского района "Ведомостям" подтвердили, что RIGroup арендует в районе участок площадью 20 га. Представитель одной из консалтинговых компаний подтвердил, что RIGroup владеет участком в 35 га в Наро-Фоминском районе. Собственником участка в Чеховском районе, по сведениям районной администрации, является компания "Реалдизайн". В RIGroup уточнили, что это подразделение их компании. "Многие девелоперские компании де-юре часто оформляют проекты на другие компании", — говорит директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев.

Объем инвестиций в проект Белошапко оценивает в $180 млн, из них 30% — собственные средства компании, остальное — кредиты. Сейчас компания ведет переговоры с несколькими компаниями-арендаторами, названия которых не разглашаются. Самым крупным, площадью 160 000 кв. м, будет проект в Наро-Фоминском районе. "По мере готовности все площади комплекса будут поступать на открытый рынок", — говорит Белошапко.

Однако эти объемы не покроют дефицит складских площадей. По данным консалтинговых компаний, в 2004 г. на открытый рынок попало всего 30 000 кв. м складов, хотя построено было 350 000 кв. м. При этом активный спрос на них эксперты оценивают примерно в 500 000 кв. м. На 2005-2006 гг. консультанты прогнозируют ввод 500 000 кв. м новых площадей, но сомневаются, что все заявленные проекты будут реализованы. Например, ГК "Белая дача", ранее озвучившая планы по строительству склада на 320 000 кв. м, из-за дороговизны земли в три раза решила уменьшить объем проекта. "Слишком много проблем с переводом земель из сельхозназначения в промышленную категорию, с вложением долгосрочных инвестиций, так как проекты могут окупаться по пять лет", — говорят собеседники "Ведомостей" в компании.

Самый крупный из заявленных в последнее время проектов у ТЛК "Томилино". К 2007 г. на юго-востоке от столицы компания обещает построить складской комплекс на 600 000 кв. м. В Национальной логистической компании, строящей похожий комплекс на 300 000 кв. м в подмосковном Крекшине, замечают, что сейчас все девелоперы стараются искать арендаторов еще на стадии подготовки проектной документации. "Строительство склада без готового заказчика — большая редкость, так же как и строительство с целью последующей продажи", — говорит ведущий специалист компании Knight Frank Алексей Новиков.

Леонид Зондберг, директор по продажам ГК "Армадилло", предоставляющей логистические услуги, полагает, что такая политика девелоперов оборачивается огромным дефицитом небольших складов площадью от 100 до 3000 кв. м. "В этом сегменте минимум предложений и самый большой спрос", — считает он. По его мнению, чтобы найти подходящий объект, компания действительно должна в качестве партнера выбирать девелопера, который только приступил к строительству. Тем не менее проекты RIGroup, как признается Зондберг, "Армадилло" вряд ли будут интересны из-за большого удаления от столицы.

Однако Новиков считает, что через пару лет логистические объекты "отодвинутся" на 10-20 км от Москвы". "В местах вроде Чехова и Истры еще можно купить землю по приемлемым ценам", — говорит он. Стоимость 1 га земли в дальнем Подмосковье Новиков оценивает в $100 000-200 000, тогда как в Москве уже $500 000.

В НЛК считают, что девелоперам просто не приходится выбирать. "Где удалось приобрести землю, там и строят", — говорит Владимир Клепиков, руководитель аналитического отдела компании. Алла Лаоз, руководитель отдела внешних связей компании FM-Logistic — конкурента RIGroup в Чехове (у компании там склад площадью 54 000 кв. м), добавляет, что из-за дефицита любой проект имеет право на существование.

04.03.2005

Круглый стол "Основные проблемы при технической эксплуатации объектов коммерческой недвижимости и пути их решения"

ГУД

НП "Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости" в рамках работы комитета по эксплуатации коммерческой недвижимости проводит дискуссионный "круглый стол" на тему: "Основные проблемы при технической эксплуатации объектов коммерческой недвижимости и пути их решения".

В последнее время управление коммерческой недвижимостью стало невероятно востребованным бизнесом. В Санкт-Петербурге по оценкам разных экспертов работают до пятидесяти профессиональных управляющих компаний. Владельцы коммерческих объектов постепенно осознают необходимость профессионального управления, которое включает в себя три составляющие: техническое, организационное и коммерческое обслуживание. Одно из самых сложных направлений работы - это техническая эксплуатация объекта. Под технической эксплуатацией здания подразумеваются все вопросы, связанные с эксплуатацией и созданием максимально комфортных условий для арендаторов, а также извлечение прибыли от этого вида деятельности.

Каждый год на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга возникают новые объекты: бизнес-центры, офисные, торговые центры, торгово-развлекательные комплексы и др. Запуская новый объект, собственник здания сталкивается с рядом проблем по его эксплуатации, основной из которых является техническое обслуживание. Перед собственником встает ряд вопросов: создавать собственную техническую службу или привлекать профессиональную компанию, как увеличить сроки полезного использования зданий, каким образом снизить эксплуатационные расходы и многое другое. От того, насколько профессионально будет оказываться эта услуга, зависит в целом эксплуатация объекта.

Темы круглого стола:

    1. Организация собственной технической службы на объекте недвижимости и рентабельность ее содержания;
    2. Преимущества привлечения профессиональной компании по техническому обслуживанию зданий;
    3. Организация технического обслуживания объектов: взаимодействие с подразделениями, взаимодействие с арендаторами;
    4. Персонал, основные проблемы: обучение; нехватка, текучесть кадров;
    5. Организация системного выполнения специализированных работ на объектах.

Круглый стол состоится в Санкт-Петербурге 16 марта 2005 года, в Торговом комплексе "Желтый угол" в 13-00 по адресу: ул. Маршала Говорова д. 35

Для участия в круглом столе необходимо заполнить регистрационную форму и отправить ее по факсу 271 13 00 или по электронной почте main@gud-estate.ru

Ведущий мероприятия – Анна Деркач– директор по развитию недвижимости ЗАО "МТЛ.Эксплуатация недвижимости". Участие и посещение "круглого стола" является бесплатным.

04.03.2005

Wal-Mart не придет в Россию

Газета

Экспансия крупнейшей розничной компании Wal-Mart в Россию откладывается на неопределенное время. "Рамстору" не удалось договориться с Wal-Mart о совместном ведении бизнеса в России. Причина — высокие инвестиционные риски.

Открытия в России первого магазина крупнейшей розничной компании мира Wal-Mart ждут с 2000 года. Wal-Mart неоднократно заявляла, что готова начать работу в России в 2004 году. Эксперты полагали, что гипермаркеты компании смогут потеснить на российском рынке по ценам и ассортименту такие торговые сети, как французский Auchan и немецкий Metro Cash&Carry.

Но выход американцев на российский рынок не состоялся. Аналитики прогнозировали появление компании в России в этом году. Похоже, российский ритейл не дождется появления новой сети гипермаркетов.

Вчера стало известно, что Wal-Mart Stores объявила о прекращении переговоров с турецкой группой Koc Holding AS, которой принадлежит сеть гипермаркетов "Рамстор". Две компании планировали развивать бизнес в России совместно.

"Wal-Mart продолжает взвешивать российские риски: логистические трудности, разницу в уровне жизни в Москве и регионах, высокие риски инвестирования при строительстве новых магазинов и неблагоприятный режим экспорта-импорта", — говорит аналитик ИК "Проспект" Наталья Одинцова.

Аналитики международной консалтинговой компании PricewaterhouseCoopers (PwC) считают, что появление Wal-Mart в России откладывается минимум на два года. "Крупные зарубежные игроки по-прежнему обходят стороной российский рынок. Те, кто уже работает в нашей стране, сталкиваются с непривычными для себя проблемами, — заявил руководитель российского подразделения PwC Крис Скирроу. — Мы провели анализ инвестиционной привлекательности российского ритейла и рекомендовали иностранным ритейлорам не спешить". По мнению экспертов PwC, низкий рейтинг России связан с наличием административных барьеров, высоким уровнем коррупции и неразвитой инфраструктурой.


Статьи

09.03.2005  

Налог на недвижимость обогатит оценщиков

Елена Тофанюк - RBC-Daily

Введение налога на недвижимость, исчисляемого на основе рыночной стоимости, приведет к росту рынка оценки Участники рынка полагают, что после принятия закона, устанавливающего налог на недвижимое имущество в зависимости от рыночной стоимости, бурный рост продемонстрирует рынок оценки. Объем последнего в настоящее время невелик, однако в результате введения нового принципа исчисления налога оборот этого рынка может вырасти очень серьезно, что приведет к появлению новых игроков. Тем не менее некоторые эксперты полагают, что весь объем имеющегося в стране жилья оценить невозможно, поэтому перевод налога на недвижимость на рыночные рельсы закончится банальным его повышением. Закон, по всей видимости, будет принят Государственной думой в ближайшее время.

Закон о налоге на недвижимость в настоящее время принят в первом чтении. Причем, как утверждает источник RBC daily, знакомый с ситуацией, у властей есть намерение принять этот закон полностью в текущую сессию. Основная идея закона состоит в том, чтобы начислять налог на недвижимость исходя из рыночной стоимости. По мнению экспертов, этот закон, помимо всего прочего, простимулирует рынок оценки. В настоящее время этот рынок пребывает в зачаточном состоянии в силу невостребованности оценки как услуги на рынке. Как утверждают сами оценщики, граждане обращаются к ним в двух случаях: при попытке взять ипотечный кредит и при разделе имущества. В среднем в Москве, по данным компании "НЭО-Центр", за оценкой для ипотечного кредитования обращаются 800-1000 клиентов в месяц, стоимость одного отчета – 100 долларов. Таким образом, объем рынка можно оценить в 960 тыс. – 1,2 млн долл. в год. "Рынок оценки для физических лиц развит очень слабо, – сказал RBC daily генеральный директор оценочной компании "НЭО-Центр" Валерий Есауленко. – Граждане в основном обращаются за этими услугами при ипотечных сделках, поскольку банк требует обязательной оценки. Это характерно для рынков Москвы и Петербурга. Но даже в этих городах на рынке оценки действуют две-три компании". При этом, по словам г-на Есауленко, сам бизнес по оценке квартир является высокорентабельным. "Оценка квартир – это розничный бизнес, – говорит он. – Достаточно отработать технологию и поставить его на поток – и он сможет приносить серьезные прибыли. Если будет более широкий спрос, то многие компании захотят работать на этом рынке. Но сейчас рынок настолько не развит, что даже лидеры рынка не задумываются о технологичности этого бизнеса".

С принятием закона о налоге на недвижимость ситуация может кардинально измениться, поскольку многие налогоплательщики, по мнению экспертов, окажутся не согласны с той оценкой их недвижимости, которую выставит государство. Собственно, государство, по всей видимости, проведет массовую оценку всего жилого массива в России по кадастровой методике, так же, как это было с землей. Города разобьют на зоны, присвоят каждой зоне свой – повышающий или понижающий – коэффициент и таким образом оценят. Эксперты полагают, что недовольство населения станет стимулирующим фактором для рынка оценки. "Можно предположить, что граждане начнут в массовом порядке оспаривать заявленные цены, что в разы увеличит спрос на оценку помещений, – сказал RBC daily руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко, – поскольку любая массовая оценка неточна, а любой налогоплательщик стремится заплатить как можно меньше". Валерий Есауленко, тем не менее, не уверен в перспективности подобных исков. "Если методика оценки будет прописана в законе достаточно четко, то оспорить в суде стоимость жилья, рассчитанную с ее помощью, будет невозможно", – сказал он.

Впрочем, эксперты вообще сомневаются в том, что закон будет принят в ближайшее время, поскольку он таит в себе слишком много подводных камней и способен вызвать недовольство населения, что на фоне не очень удачно проведенной монетизации льгот и повышения тарифов на жилищно-коммунальные услуги может сыграть с правительством злую шутку. "Я сомневаюсь в том, что этот закон будет принят, особенно в свете монетизации льгот, – сказал RBC daily начальник управления федеральных программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Денис Гришухин. – Во-первых, жилая недвижимость очень разная, и создать единую схему оценки для нее сложно. Методика должна учитывать различные районы, различные типы домов и много других факторов. Первоначально планировалось поручить оценку муниципальным образованиям, но потом стало ясно, что там нет подходящих кадров, способных выполнить эту задачу".

Второй проблемой, мешающей принять закон, по мнению г-на Гришухина, является величина ставки налога. "Пока предполагается, что максимальной будет ставка в 2%, – говорит он. – Это очень много. Хотя сейчас власть придерживается мнения, что максимальная ставка взиматься не будет, но если потребуется залатать дыры в бюджете, например, в случае падения цен на нефть, то вполне может быть установлена максимальная ставка. Но дело даже не в этом. Все боятся, что с принятием этого закона возрастет налоговая нагрузка на население. На самом деле именно так и будет. Предполагается, что полученные за счет этого налога средства будут направлены на реформирование жилищно-коммунального хозяйства. Но реально это вряд ли произойдет: в бюджете всегда есть дыры, которые необходимо залатать". Таким образом, если приводить мнения экспертов к одному знаменателю, получается, что принятие закона означает лишь повышение налога на недвижимость, поскольку рассчитывать рыночную стоимость жилья каждый год крайне сложно. Тем не менее от введения нового налога выиграет рынок оценки, который получит толчок для своего развития, а также БТИ, которым, скорее всего, придется проводить массовую оценку имеющейся в стране недвижимости.

09.03.2005  

Управление офисной недвижимостью

Аналитический журнал "Современный офис" за октябрь 2004 г.

Сегодня современное офисное здание представляет собой сложный, зачастую уникальный комплекс, оснащенный современными инженерно-техническими системами, датчиками, измерительными приборами, средствами связи и многим другим. Все это должно работать бесперебойно, как единый и тщательно отлаженный механизм.

Поэтому вполне закономерно, что все более и более актуальным становится вопрос грамотного, профессионального обеспечения эксплуатации и обслуживания офисных зданий. Российские компании, владеющие или самостоятельно эксплуатирующие офисную недвижимость, сталкиваются с непростой задачей: как наладить функционирование офиса и всей инфраструктуры организации, затрачивая при этом минимум денежных средств, кадров и времени?

По существующим оценкам специалистов сферы недвижимости, за время службы здания (включая строительство) более 85% от всех затрат приходится на эксплуатационные расходы, основная часть которых растет по мере износа здания.

С точки зрения непрофессионала может показаться, что для обслуживания офиса нужны всего две сервисные службы – уборки и эксплуатации.

В действительности, помимо проведения уборки помещений, ремонта по заявкам и аварийно-восстановительных работ, необходимо позаботиться о других немаловажных направлениях деятельности, поддерживающих хорошее состояние объектов недвижимости на протяжении не одного десятка лет и оберегающих компанию от сбоев в ее основной деятельности.

Вот перечень только некоторых проблем, с которыми постоянно приходится сталкиваться сотрудникам и руководителям административно-хозяйственного аппарата всех офисов:

планирование и организация проведения всех видов строительных работ, контроль за качеством;
техническая эксплуатация, текущее инженерно-техническое обслуживание инженерных систем и оборудования здания;
уборка офисных, служебных и специальных помещений, мест общего пользования, прилегающей территории, организация своевременного вывоза мусора;
взаимодействие с государст­венными и муниципальными структурами города;
заключение договоров с подрядными организациями, обслуживающими лифты, систему пожаротушения и оповещения при пожаре, осуществляющими благоустройство прилегающей территории и т. д.;
взаимодействие с коммунальными службами, бесперебойное снабжение и экономное потребление электроэнергии, воды, тепла;
контроль за безопасностью на рабочем месте, предупреждение нештатных ситуаций;
участие в планировке офиса, размещение и оснащение конференц-залов, переговорных комнат, мест отдыха;
организация питания сотрудников;
разработка дизайна помещений, эргономичных рабочих мест;
закупка мебели, оргтехники, комплектующих, канцтоваров и т. п.;
обеспечение комфортного микроклимата, контроль за соблюдением санитарно-гигиенических норм;
ведение статистической и другой отчетности, финансовый менеджмент;
подготовка необходимых руководств и инструкций по эксплуатации всех видов офисной техники;
участие в создании имиджа организации (внешний вид здания и прилегающей территории, разработка правил поведения инженерно-технического и обслуживающего персонала, охраны).
Разумеется, количество позиций в этом перечне может варьироваться – все зависит от индивидуальных особенностей вашего офиса: его площади, качества строительных материалов, используемых при строительстве и внутренней отделке, инженерных систем и оборудования, интенсивности их использования и многого другого (см. таблицу).

Структура работ по обеспечению жизнедеятельности организации

Управление строительством

Управление техническим обслуживанием и ремонтом

Управление санитарным содержанием и офисной инфраструктурой

Коммерческое управление

Управление проектами строительных работ (новое строительство, реконструкция, модернизация, капитальный ремонт)



  • Участие в подготовке и согласование проектной документации
  • Контроль за качеством проводимых работ (строительных, монтажных, специальных)
  • Участие в согласовании исполнительной документации
  • Участие в приемочных комиссиях

Подбор инженерно-технического персонала

Подготовка документации

  • Для службы эксплуатации (по эксплуатации конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования здания)
  • Для пользователей помещений (инструкции, руководства)
  • Для проверяющих и контролирующих органов

Проведение технических работ

  • Регулярные обследования и осмотры
  • Запуск и техобслуживание инженерных систем и оборудования
  • Текущий ремонт конструктивных элементов здания (в т. ч. внутренняя отделка)
  • Работа по заявкам
  • Аварийно-восстановительные работы

Управление потреблением энергии и энергосбережением

  • Учет потребления
  • Расчет оптимизации потребления


Контроль соблюдения гарантийных обязательств



Контроль за работой имеющихся подрядных организаций, обслуживающих некоторые инженерные системы и оборудование

  • Пожаротушения и пожарной сигнализации
  • Вентиляции и кондиционирования
  • Лифтовое хозяйство и т. д.

Подбор обслуживающего персонала

Услуги по содержанию здания и прилегающей территории


  • Уборка офисных помещений и мест общего пользования

  • Мойка окон, фасадов
  • Специальная уборка
  • Уборка территории
  • Благоустройство территории в зимний и летний период
  • Сбор и вывоз мусора
  • Дезинсекция и дератизация
  • Организация и обслуживание парковки

Организация безопасности жизнедеятельности


  • Организация постов охраны
  • Организация контроля доступа
  • Услуги ресепшн, консьержа и т. п.
  • Выявление, локализация и устранение потенциальных рисков или наступивших чрезвычайных ситуаций

Организация питания

  • Мест питания (кафетерий, столовая)
  • Организация специальных мероприятий (встреч, праздников)

Управление организацией рабочих мест и мест отдыха

Проведение мелкого ремонта


Управление системами передачи информации и связи

Подбор административного персонала



Планирование и регулирование расходов

  • Составление смет, бюджетов
  • Контроль и учет фактических издержек
  • Ведение отчетности

Организация снабжения



  • Заключение договоров с коммунальными службами (электроэнергия, водоснабжение и т. п.)
  • Заключение договоров с прочими ресурсоснабжающими организациями (инвентарь, спецодежда и т. п.)

Управление договорными отношениями

  • Управление арендой
  • Управление подрядными отношениями
  • Прочее

Участие в создании имиджа организации и позиционировании объекта на рынке


Даже вид деятельности организации влияет на этот список. Понятно, что только профессионально подготовленный, имеющий необходимые навыки специалист способен грамотно спланировать и организовать проведение всех необходимых непрофильных для организации сервисных мероприятий; скоординировать деятельность обслуживающего и вспомогательного персонала, сотрудников подрядных организаций; проконтролировать порядок и качество выполнения работ. Заведующий хозяйством, офис-менеджер или сотрудники административно-хозяйственного отдела (для крупных компаний), как правило, не готовы решить даже половины указанных вопросов по причине узконаправленной специализации.

Это является предпосылкой к появлению специалистов новой формации – получивших необходимое образование и обладающих всеми нужными профессиональными и техническими знаниями для обеспечения эффективной работы оборудования и сотрудников в офисе. Именно они способны взять на себя решение всего многообразия вопросов, возникающих при обеспечении жизнедеятельности современного офиса.

Специалисты подобного рода давно существуют на Западе. Их называют фасилити-менеджерами (от англ. facilities). В их компетенцию входят вопросы, связанные с эксплуатацией, тех­обслуживанием, содержанием, пользованием и распоряжением объектами недвижимости.

Потребность рынка труда в таких специалистах в настоящий момент остается велика. Где взять сотрудников, способных грамотно управлять офисом, и какие условия будут самыми выгодными для работодателя: нанять специалиста на правах полноценного сотрудника, подобрать консультанта или воспользоваться услугами управляющей компании?

Разумеется, лучшим выходом для компании было бы иметь собственного административно-хозяйственного управляющего: именно он будет планировать, координировать и контролировать все процессы по обеспечению жизнедеятельности офиса, что в конечном итоге увеличит эффективность работы организации.

В организации обеспечения и эксплуатации офиса, как и в любой другой молодой и динамично развивающейся сфере деятельности, не обходится без проблем. Одна из основных состоит в том, что далеко не все организации, их руководители и собственники недвижимости осознали необходимость в управленцах, занимающихся вопросами инфраструктуры организации как важными и реально обеспечивающими основное направление деятельности. Зачастую им кажется, что проще, во всяком случае дешевле, самостоятельно решать такого рода вопросы, не используя соответствующих специалистов или не прибегая к услугам подрядных компаний.

Важно помнить одно: всестороннее и качественное обслуживание здания стоит очень дорого, поэтому всегда необходимо искать баланс между работами, которые организация может полностью выполнить самостоятельно, и теми работами и услугами, для которых лучше привлечь компанию-подрядчика.

Вторая проблема заключается в понимании управления офисом как работ исключительно по эксплуатации здания. На самом деле это не так. В офисе существует очень много сервисных мероприятий, за которые отвечают разные сотрудники по мере своих возможностей и занятости: начиная от организации переездов, праздников, конференций, встреч, создания комфортных рабочих мест и заканчивая общением с коммунальными службами, проверяющими органами, подрядными организациями. Конечно, все эти и многие другие задачи в организации должен решать профессионал.

Третья проблема состоит в том, что организации не подготовлены к необходимости управлять имеющейся площадью (возможно даже не собственной, а арендуемой) как активом с целью извлечения максимального дохода.

Есть и другие проблемы – такие, как ограниченность источников профессиональной информации, отсутствие детальной нормативной базы, разъясняющей и регламентирующей отношения организации с подрядчиком; небольшое предложение квалифицированных кадров…

Так или иначе, со временем все эти проблемы будут решены, поскольку управление инфраструктурой организации в нашей стране, вслед за строительным бизнесом и риэлтерской деятельностью, стремительно развивается. С изменением профессиональных требований и их постоянным увеличением статус такого специалиста стремительно растет.

К сожалению, отношение к этой профессии меняется не так быстро, как она того заслуживает, поскольку усилия по обеспечению бесперебойной работы всех сетей, систем снабжения и технического оснащения нередко воспринимаются как должные. Однако сейчас рынок труда испытывает небывалый дефицит квалифицированных опытных специалистов в этой области, и они сами видят огромные перспективы своего профессионального и карьерного роста. Управляющий в сфере обеспечения жизнедеятельности организации – это универсальная специальность, и число компаний, заинтересованных в подобных специалистах, будет постоянно расти.

09.03.2005  

Расходный дом

bpn.ru по материалам журнала "Деньги"

Журнал "Деньги" продолжает исследовать новые, еще не развитые в России секторы рынка, которые в недалеком будущем наверняка войдут в число мощных и прибыльных отраслей. Тема, начатая рассказом о мотелях (см. #8 за 2005 год), на этот раз будет продолжена анализом перспектив доходных домов -- одного из самых выгодных видов бизнеса в области недвижимости.

Неучтенный доход
Словарь русского языка С. И. Ожегова определяет понятие "доходный дом" как "многоквартирный дом, предназначенный для сдачи внаем". Этот тип городского жилья получил широкое распространение в Европе в начале XIX века, а во второй его половине -- и в России. Сегодня бизнес по сдаче квартир в аренду является одним из самых прибыльных направлений в сфере недвижимости в Европе и США. Достаточно сказать, что треть американцев живет в апартаментах. Apartments в США подобно гостиницам обычно носят собственные имена и представляют собой дом в несколько этажей с однородной планировкой (чаще всего речь идет о коридорной системе) и типовой отделкой. Часто это закрытая охраняемая территория, на которую можно попасть по магнитной карте, имеющая стандартные признаки комфорта -- дворик-патио с садиком и бассейном, автопаркинг, фитнес-центр, продуктовый магазин, беседки, столики и скамейки для отдыха. Арендовать апартаменты в несколько раз выгоднее, чем снимать номер в гостинице, но сдаются они, как правило, на срок от месяца и больше.

В своей книге "Доходный дом в Москве. История и современность" глава департамента инвестиционных программ строительства правительства Москвы (ДИПС) Леонид Краснянский приводит пример Вены, где "насчитывается 800 тыс. квартир, из которых 240 тыс.-- городские муниципальные, 250 тыс.-- кооперативные и 310 тыс. находятся в частной собственности... Из частных квартир только 10% используются владельцами для личного проживания, остальные сдаются в аренду".

Б. Гнездниковский пер., 10. Бывший дом дешевых квартир. Построен в 1912 году. Архитектор Э. К. Нирзее

В дореволюционной России доходные дома также являлись распространенным атрибутом городской жизни. Они носили имена своих владельцев и, как пишет Леонид Краснянский, "пользовались особым успехом у интеллигенции... В арендованных квартирах не только жили, но и работали, занимаясь врачебной, консультационной и адвокатской практикой... Нередко проживание в престижном доходном доме было хорошей визитной карточкой".

Доходные дома подразделялись на несколько типов: помимо престижных и дорогих были дома для малоимущих, меблированные комнаты, а также коечно-каморочные квартиры, где жили, как правило, приехавшие на заработки в Москву рабочие. Пережив бурный расцвет (в начале XX века только в Москве насчитывалось ***около 1000 доходных домов), этот бизнес был подорван первой мировой войной, когда в условиях инфляции были введены ограничения на повышение арендной платы за проживание, а затем и полностью разрушен в результате национализации собственности в 1918 году.

Джеральд Гейдж полагает, что доходные дома отберут свою долю рынка у частных владельцев квартир

Логично предположить, что с приходом рынка строительство доходных домов и сдача квартир внаем вновь станет крупным и прибыльным бизнесом. Но все оказалось не так просто. Джеральд Гейдж, партнер аудиторско-консультационной компании "Эрнст и Янг": Когда десять лет назад я прибыл в Россию, то был сильно удивлен, почему здесь нет такой привычной услуги, как сдача апартаментов внаем. Это одно из наиболее прибыльных направлений бизнеса, связанного с недвижимостью, наравне с арендой офисных и торговых площадей. Думаю, одна из причин неразвитости этого бизнеса в том, что люди в СССР получали квартиры от государства и не было острой необходимости развивать рынок аренды. Потом, в 90-е годы, появился огромный спрос на жилье в отдельных районах в Москве, но он был удовлетворен частными владельцами квартир, и не было предпосылок для строительства доходных домов. В то же время в столице существовал узкий сегмент потребителей арендного жилья -- топ-менеджеры иностранных компаний, представители дипломатического корпуса. Если последних обеспечивало жильем УПДК, то для руководителей инофирм было построено несколько закрытых коттеджных поселков, сдававшихся исключительно в аренду,-- Росинка, Сетунь, Покровские Холмы. Средний менеджмент инофирм обеспечивался арендным жильем на стихийном рынке.

Тем не менее объем стихийного (читай -- нелегального) рынка аренды заставляет задуматься, а кого-то и облизываться. Тот же господин Краснянский, обосновывая необходимость строительства доходных домов в России, приводит следующие данные: "В столице, по разным неофициальным оценкам... ежегодно сдается от 50 до 200 тыс. квартир, находящихся в муниципальной или частной собственности. По самым низким оценкам, наем однокомнатной квартиры обходится нелегальному арендатору в $300-400 в месяц, двухкомнатной -- в $500-600, трехкомнатной -- в $700 и выше в зависимости от района и предоставленной мебели. Многокомнатные апартаменты в центре Москвы сдаются в аренду из расчета от $1000 за комнату. Таким образом, ежемесячный доход 'частных арендодателей' в Москве составляет почти $40 млн. К тому же большая часть этого бизнеса проходит в безналоговом пространстве и граничит с криминалом".

Итак, цена вопроса -- почти полмиллиарда долларов в год. Остается лишь отобрать их у нелегальных арендодателей. Первым и пока единственным, кто решился на такую попытку, оказалось все то же правительство Москвы в лице все того же ДИПСа.

Угол ул. Петровка и Тверского бульвара. Бывший монастырский доходный дом

Сверхплановый доход
Идея возрождения строительства доходных домов возникла в ДИПСе в 1999 году. Однако сразу же возникла проблема: в жилищном законодательстве отсутствовало понятие коммерческого найма, был известен только социальный наем. Это означало, что сдаваемое в аренду жилье подлежало приватизации на общих основаниях. Чтобы закрепить права арендодателя, ДИПС вышел с предложениями в Госдуму, Мосгордуму, правительство Москвы с просьбой внести изменения в действующее законодательство. Это, кстати, один из важных аргументов, почему первый опыт строительства доходного дома мог быть осуществлен лишь силами столичных властей: потребовалась подпись президента России Владимира Путина для внесения изменений и дополнений в Гражданский кодекс РФ и закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Эти изменения и дополнения, внесенные в 2001 году, были узаконены в новом Жилищном кодексе, вступившем в силу на прошлой неделе.

На случай, если первый доходный дом "выйдет комом", столичные власти решили назвать свой проект экспериментом. Начав функционировать в апреле 2004 года, к концу года дом перекрыл плановый показатель заполняемости квартир (60%) на 14%, а к сегодняшнему дню сданы в аренду 80% жилых площадей (37 квартир), 73% (36) машиномест на парковке (арендовать парковку могут не только жильцы дома) и 100% офисных площадей (их всего четыре). За первые девять месяцев (до конца 2004 года) бюджет города заработал 21 519 812 руб. Согласно бизнес-плану, срок окупаемости проекта (в доходный дом было вложено $14,3 млн) рассчитан на восемь лет, при том что сегодняшнего показателя заполняемости квартир (80%) ожидалось достичь лишь в 2011 году. Похоже, что проект показывает высокую эффективность.

Однако "отцы эксперимента" пока проявляют осторожность в оценках. По словам представителя пресс-службы ДИПСа Татьяны Разумовой, еще предстоит "понаблюдать за динамикой, поскольку ситуация меняется с каждым месяцем".

Первый в Москве доходный дом позиционируется как элитное жилье

Корреспондент "Денег" решил лично понаблюдать за динамикой и отправился к устью Яузы, по адресу: Большой Николоворобинский переулок, 10. Обнесенный оградой новый дом выделяется на фоне обветшавших московских домов, спускающихся к Яузской площади. На территории несколько молодых мам выгуливают детишек, в одном из подъездов заканчивают отделку и установку мебели специально под нового заказчика. По словам управляющей доходным домом Галины Черниковой, люди здесь живут небедные: иностранные топ-менеджеры из Японии, США, Франции, Германии, а также из представительств российских компаний и фирм ближнего зарубежья. Есть известные артисты из других городов. Есть и москвичи. Одна семья купила квартиру и теперь пережидает в арендованной, пока не закончится ремонт. Есть владельцы коттеджей на Рублевке, которые решили вдобавок арендовать квартиру в центре Москвы, поскольку из-за города в центр не наездишься, а отсюда даже в часы пик до Кремля -- пять минут езды. Жильцы довольны, а если кто и расторгает договор аренды, то лишь по материальным соображениям. Но в основном все хотят продлевать аренду, пользуясь "правом первой ночи". Меня попросили не тревожить артистов и топ-менеджеров, поэтому поговорить с жильцами не удалось.

Всего здесь 47 квартир: шесть двухкомнатных площадью по 83 кв. м ($2500-3300 в месяц); 19 трехкомнатных площадью 100-120 кв. м ($3500-4500); 21 четырехкомнатная площадью 143-175 кв. м ($4800-5600) и одна двухуровневая семикомнатная квартира площадью 300 кв. м ($12 000). Цены выглядят запредельными, однако маркетологи ДИПСа считают их оправданными, ссылаясь на стоимость номеров в трех-четырехзвездных гостиницах Москвы, предлагающих гораздо меньшую площадь, а также на высокий спрос на квартиры в центре Москвы стоимостью от $3000 в месяц.

Первый доходный дом позиционируется как элитное жилье -- здесь дубовый паркет, дорогая сантехника и бытовая техника. Кроме того, ГУП "Мосжилкомплекс", получившее дом в хозяйственное ведение, заключило договоры с рядом сторонних организаций, обслуживающих жильцов. Это охранная фирма, осуществляющая круглосуточную охрану дома и территории (три охранника), клининговая компания (уборка мест общего пользования, шесть человек), поставщики связи ("Аэроком", "Космос-TV"), пожарная охрана, компания по обслуживанию лифтов, аварийная служба, страховая компания, а также "Мосэнерго" и "Мосводоканал". В оплату расходов этих организаций направляется 47,5% дохода от аренды, остальные 52,5% идут в бюджет города.

Частное охранное предприятие ведет круглосуточное видеонаблюдение за территорией доходного дома

Нетрудовой доход
Очевидно, что идея строительства доходных домов с последующей сдачей квартир внаем выглядит крайне перспективной. По словам риэлтеров, специализирующихся на сдаче в аренду элитного жилья, этот бизнес намного выгоднее, чем операции с куплей-продажей квартир. Более того, он существовал и продолжает существовать поныне, только в "штучных" масштабах -- мелкие частные инвесторы покупали квартиры, чтобы сдавать их в аренду.

Оксана Капля, сотрудник риэлтерского агентства "Блэквуд": Особенно выгодно это было несколько лет назад, когда еще не было такой конкуренции на рынке новостроек. Нормальная рентабельность у владельца появлялась, если покупка новой квартиры и ее отделка окупались в течение пяти лет. Сегодня возможно появление новых доходных домов, подобных тому, что построил ДИПС, только цены, пожалуй, следует снизить.

Действительно, массовым этот бизнес может стать лишь тогда, когда аренда квартир в доходных домах будет доступна не только людям с высокими доходами. Это осознают и в ДИПСе: анализ обращений потенциальных арендаторов показал, что необходимы доходные дома различной комфортности, в том числе экономического класса -- на одну-две комнаты, с типовой отделкой и низкой арендной платой.

С другой стороны, даже при сниженных ценах стоимость проживания в доходных домах будет выше, чем у "нелегальных" арендодателей. Ведь помимо огромных инвестиций в строительство владельцу доходного дома придется взять на себя (или возложить на сторонние организации) заботу об управлении и эксплуатации. Поэтому развитие этого бизнеса возможно только при стабильном росте среднего класса.

Джеральд Гейдж: Для развития бизнеса доходных домов важен такой социальный фактор, как мобильность населения. В США люди готовы перемещаться из города в город на разных этапах своей карьеры, меняя свое место жительства по пять-шесть раз каждые восемь-десять лет. То же самое ждет и Москву, когда в регионах появится большое количество квалифицированных специалистов, готовых сюда переехать. Что же касается эксперимента ДИПСа, то цены в его доходном доме существенно выше, чем в среднем по США, однако сравнимы с арендными ставками в Нью-Йорке. А учитывая, что город позаботился о качестве жилья и вопросах безопасности жильцов, несомненно, что, даже несмотря на дороговизну аренды, подобные проекты отберут долю рынка у частных владельцев квартир.

05.03.2005  

Льготная аренда муниципальных помещений сохранится еще год

Бизнес

Список льготных арендаторов нежилых муниципальных помещений, который столичные власти хотели к весне сократить на треть, останется без изменений еще год. Москомимущество собиралось полностью лишить малые предприятия льгот по аренде муниципальных офисов и ликвидировать субаренду.

Кроме того, чиновники намеревались повысить арендную плату за такие помещения в несколько раз. Однако предпринимателям повезло: вчера Москомимущество сообщило, что не успевает составить новый реестр и вычеркнуть из него недобросовестных арендаторов, которые предоставляют свои площади в субаренду.

В прошлом году Москомимущество начало приводить арендные ставки на нежилые муниципальные площади к рыночному уровню. Министр правительства Москвы, руководитель департамента имущества Владимир Силкин обещал это сделать к 2007 году. Сейчас из 155 млн кв. м нежилого фонда 47 млн кв. м принадлежит городу. При этом Москва по городским ставкам сдает 7 млн кв. м, и город теряет на этом значительные средства.

По словам Силкина, Москомимущество насчитало, что к концу 2004 года 44% арендаторов-льготников сдавали площади в субаренду по рыночным ценам - за $200–300 за кв. м в год. Но город от их незаконной предпринимательской деятельности не получает ни копейки.

C января 2005 года столичные власти увеличили плату на нежилые муниципальные помещения для обычных арендаторов на 50%, а для льготников на 25%. Кроме того, к февралю

Москомимущество собиралось проредить и списки арендаторов-льготников. Владимир Силкин заявил, что сейчас 60% площадей занимают именно льготники, хотя половина из них занимается торговлей и бытовым обслуживанием. Именно последнюю группу столичные власти хотели тщательно проверить на соответствие льготным условиям.

Однако задуманное так и не удалось осуществить. На защиту льготников встал Фонд защиты малого предпринимательства - именно он, считают некоторые источники "Бизнеса", и добился от Москомимущества отсрочки. Основным аргументом фонда стала неготовность предприятий малого бизнеса к рыночным условиям.

Алексей Герасимов, директор Регистрационного центра реестра субъектов малого предпринимательства Московского фонда поддержки МП говорит, что городу, конечно, невыгодны арендные ставки, по которым малый бизнес снимает помещения, поскольку они ниже рыночных в десятки раз. Проблема в том, что рост арендной платы может сказаться на устойчивости компаний.

Как бы то ни было, в Москве образовались две противостоящие стороны. Одна, Москомимущество, считает, что город теряет очень большие деньги от предоставления таких льгот. Другая, Департамент поддержки малого предпринимательства, акцентирует внимание на том, что без такой "помощи" малый бизнес столкнется с серьезными трудностями. Как отмечает Алексей Герасимов, "если победит первое мнение, многим фирмам будет нерентабельно арендовать помещения. В этом случае они либо освободят их, либо повысят цены на свои услуги и, в принципе, могут оказаться на грани вымирания".

При этом, как отметили в Департаменте экономики правительства Москвы, вероятнее всего, Москомимущество просто решило постепенно приучать съемщиков муниципальных помещений к повышению ставок. "С 1 января 2005 года коэффициент видов деятельности по определению арендной платы в муниципальных помещениях был отменен. Таким образом, все организации-съемщики теперь обязаны платить по единому тарифу",- заявил "Бизнесу" Владимир Силкин. В дополнение к этому возросла и арендная плата. Если сократить еще и список льготников, малому бизнесу действительно придется туго.

Активность столичных властей участники рынка оценивают по-разному. Одни, как, например, Владимир Кудрявцев, эксперт-аналитик компании Paul's Yard, ее одобряют. "Если ветеранам войны и действующим офицерам армии отменили льготы по проезду на общественном транспорте, почему должна сохраняться льгота для арендаторов нежилых муниципальных помещений?" - задается вопросом Кудрявцев. По его мнению, это очевидный результат лоббирования интересов малого бизнеса: "На месте правоохранительных органов я бы исследовал такую отсрочку".

"Что же касается финансового положения льготников, которые могли бы быть вычеркнуты из льготного списка, то оно гораздо более завидно, чем у их конкурентов, арендующих помещения по рыночным ценам,- утверждает Кудрявцев.- Ведь до сих пор муниципальные и рыночные арендные ставки различаются в разы. И их повышение на 25% или 50% не ликвидирует эту разницу".

Впрочем, арендаторы муниципальных помещений утверждают, что уже ощутили на себе повышение ставок. Юлия Русина, начальник отделения "Пятницкая" сети турагентств "Альянс", отмечает, что удорожание аренды для этой компании произошло весьма своеобразным способом.

"Мы арендуем офис у почты, занимающий в свою очередь муниципальное помещение по адресу: Пятницкая ул., 54, стр. 2. Аренду почта нам повысила с 1 января 2005 года, причем долларовая ставка осталась неизменной, но ее пересчет в рубли теперь осуществляется не по курсу ЦБ, как ранее, а по курсу 31 рубль за доллар. Таким образом, арендные ставки для нашей фирмы повысились более чем на 10%",- поясняет она.



C вопросами и предложениями обращаться по адресам:

Редактор: info@besh.ru
Предложения по сотрудничеству, новости, пресс-релизы.

Обмен формами подписки и ссылками: obmen@besh.ru

Администратор сайта: postmaster@besh.ru
Все Ваши пожелания, замечания, сообщения об ошибках на сайте.

С уважением, Александр Галашин, редактор

Управление недвижимостью

Вышло в свет руководство
Управление недвижимостью. Как выбрать управляющую компанию - долгожданный справочник по управлению недвижимостью!
Это исследование - настольная книга каждого человека, цель которого получение максимальной отдачи от своей недвижимости.
Игорь Шильников,
финансовый директор "АльянсСтройКомплект"

Купите сейчас!

На сайте:
Все статьи об управлении недвижимостью
Управляющие компании
Добавить управляющую компанию

Маркетинговая группа БЕШ предлагает:
высококачественная съемка интерьеров на любой формат от 4х5" до цифровой камеры 6Mpix. Мы будем рады ответить на любые Ваши вопросы по e-mail vmikrin@besh.ru или по телефонам компании
(095) 798 9875 и
8(916)494-2106
.
Свяжитесь с нами сейчас и Вы получите лучшие снимки Ваших объектов!
 
 

Вы можете опубликовать новости Вашей компании, связанные с управлением недвижимостью. Для этого просто отправьте Ваше изложение новости редактору:   info@besh.ru
 


Подписаться:  


rasmas.com
РАССЫЛОК МАСТЕР