Реклама:
Мы помогаем вам ориентироваться в ценах, товарах, продавцах. PriceTerra.by

Рассылка
Подписчиков: 24
Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости
Дата: 19.01.2022

Управление недвижимостью -
обзоры, аналитика, новости

 

Выпуск #3 (62) еженедельного электронного журнала. Мы публикуем новости и аналитические материалы об эксплуатации и управлении недвижимостью и рынке управления недвижимостью. Еженедельно все новости попадают в Ваш почтовый ящик! Это удобно и экономит Ваше время - Вам не надо собирать новости по одной на десятках сайтов, не надо прочитывать горы материалов. Все об управлении недвижимостью - в одном электронном журнале!

    26 января 2005 года             Все новости             Все статьи             Прислать свою новость


Редактор еженедельного электронного журнала - Александр Галашинinfo@besh.ru


"Раскрути" свой сайт
Вы - управляете недвижимостью! И у вас есть свой сайт! А задумывались ли вы о его эффективности? Кто его посещает, и приносит ли он вам заказы от клиентов? А вы сами когда-нибудь пробовали найти его через "поисковик" по ключевым словам?
Нет -- попробуйте. Если он появился в числе первых, то это здорово,а если он стоит 101м или вообще не находится?
В нашем бизнесе не было ни одного случая заказа услуг управляющей компании без предварительного тщательного изучения сайта компании в Интернете. А если клиент даже не может его найти, то откуда взяться заказам -- клиент уйдет в другую компанию, чей сайт находится в числе первых. Сделайте свой сайт именно таким, чтобы клиенты шли к вам, а не от вас.
Чтобы узнать больше об оптимизации Вашего сайта, кликните здесь.

От редакции

"Сити"-БАМ

Антон Белых, заместитель главного редактора электронного еженедельника "Управление недвижимостью. Обзоры. Аналитика. Новости".

Помните, в колонке, опубликованной в прошлом номере нашего еженедельника, я писал, что рынок недвижимости один из самых веселых для журналистов и что зачастую все на рынке становится с ног на голову. Так вот, мои слова подтверждаются.

В частности это касается нашумевшего проекта делового центра "Сити", который по раскрученному вокруг него ажиотажа смело можно сравнить с величайшей стройкой прошлого века – БАМом. Интересны также слухи, которые ходят вокруг этого проекта столичных властей. Говорят, например, что единовременный ввод в эксплуатацию даже части объектов "Сити" приведет к значительному снижению арендных ставок на аренду коммерческой недвижимости. С другой стороны отмечаются, что рынок не сможет переварить такой объем площадей – к 2007 запланирован ввод 2 млн кв. м коммерческих площадей. В результате самый амбициозный строительный проект века будет стоять полупустым. Парадокс, не так ли? Даже смешно. О чем же думали, когда планировали и утверждали программу строительства. Где были те участники рынка, которые сейчас активно высказывают в прессе позицию о том, что "Сити" обречен на неудачу? Почему они молчали тогда?

Объяснение довольно простое: проект по своей раскрученности позволяет его участникам пиариться и делать на нем имя. Вызывает очень большие сомнения тот факт, что стройка ХХI века будет завершена в сроки, так как девелоперы в основном не спешат приступать к строительству, а инвесторы не торопятся вкладывать деньги в проект, успешность которого сейчас находится под сомнением – зато говорить об участии в этом проекте стало считаться хорошим тоном. Инвесторы, девелоперы, управляющие, так или иначе задействованные в проекте, занимаются в основном одним – раскруткой собственного бренда, а не реальным строительством и разработкой проекта. Поэтому, скорее всего, сроки сдачи, как и на всех предыдущих стройках века, будут сорваны. То есть получится как всегда. И главное, не очень понятно, чего будет больше от проекта: пользы или все-таки вреда для рынка в целом?

Нужен ли "Сити" Москве? Скорее да, чем нет, однако не так и в том ключе, в котором он сейчас преподносится. Думать надо раньше.

Ходят слухи, что столичный мэр предложил переименовать стройку ХХI века во что-нибудь более патриотичное: например, "Великий посад". По-моему, логичнее было бы назвать ее проще и в духе прошлого века, забыв про расшифровку аббревиатуры: БАМ-2 или… Или что, спрашиваете? Просто ИЛИ – и многоточие! Именно так обычно называют то, что вряд ли будет иметь логический и запланированный конец. И будет ли иметь вообще?


Новости

24.01.2005  

Российская Гильдия Риэлторов начала подготовку к проведению Национального Конгресса по недвижимости

RussianRealty по сообщению РГР

С 4 по 8 июня 2005 года в комплексе Российской Академии Госслужбы при Президенте РФ состоится VIII Национальный Конгресс, соорганизаторами которого выступают ряд федеральных органов исполнительной власти Правительствв Российской Федерации и Торгово-Промышленная палата Российской Федерации. Мероприятие проводится при поддержке авторитетной международной организации в сфере недвижимости FIABCI-Россия.

Рекламная кампания, проводимая в период подготовки Конгресса и освещение его хода, осуществляется на высоком профессиональном уровне с привлечением около 250 печатных российских изданий, а также средств телевизионных каналов и радиостанций.

В течение всей кампании по подготовке форума проводятся пресс-конференции как в Москве, так и в городах России. Очень важно, что большинство СМИ охватывают необходимую целевую аудиторию, а именно: руководители девелоперских, оценочных компаний, агентств недвижимости, банков, предприниматели, управленцы, чиновники, представители научной общественности и т.д.

На VIII Конгрессе будет традиционным участие представителей федеральных органов власти, Правительства Москвы, Санкт-Петербурга, регионов России, ключевых федеральных чиновников, курирующих рынок недвижимости, руководителей региональных профессиональных ассоциаций России и стран Центральной и Восточной Европы (в том числе CEREAN), Национальной Ассоциации Риэлторов США (NAR), FIABCI.

В работе Конгресса примут участие профессионалы рынка недвижимости России, Украины, Белоруссии, Кыргызстана, Казахстана, Армении, Болгарии, Польши, Чехии, Словении, Венгрии, Румынии, США и других стран. Также Конгресс посетят собственники объектов недвижимости частного и государственного сектора.

В рамках VIII Национального Конгресса традиционно пройдут разнообразные семинары, форумы, конференции, секции, круглые столы, бизнес туры по компаниям и объектам Москвы, новостройкам и загородным объектам, состоится подведение итогов Конкурса "Профессиональное признание-2005". Победители в 12 номинациях получат призы в торжественной обстановке на специальном мероприятии.

С каждым годом Конгресс по недвижимости вызывает живейший интерес общественности, ведущих зарубежных и российских СМИ, привлекает новых участников, помогает довести до общественности и властей важные для развития рынка инициативы, установить продуктивные деловые контакты.

В прошлом году на VII Национальном Конгрессе по недвижимости приняло участие порядка 1000 делегатов, представлявших российский частный бизнес в сфере недвижимости, представители региональной и федеральной исполнительной и законодательной власти, иностранные наблюдатели и журналисты.

24.01.2005

Санкт-Петербург. Рынку коммерческой недвижимости не хватает логики

Экономика и Время

Годичное собрание Гильдии управляющих и девелоперов показало, что большинство участников петербургского рынка коммерческой недвижимости не ожидают значительных перемен к лучшему в наступившем году

Среди основных причин профессионалы выделяют две: сохраняющиеся трудности с привлечением заемных средств на осуществление крупных проектов и далеко не всегда понятная политика властей, пока не сумевших задать четкие правила игры. В то же время распространено убеждение, что общая экономическая ситуация в стране играет роль локомотива, который в дальнейшем способен изменить положение дел.

Типичное для многих мнение высказала генеральный директор компании Stanley Estate Мария Тиника: "Думаю, что новый год ничего интересного нам не принесет, все интересное ожидается в 2006-2007 гг. Почему нас 2005 год не порадует? Мы забываем, что все крутится вокруг денег. У девелоперов на данный момент денег нет, и не могу сказать, что они знают, откуда их взять. Пока они эту проблему не решат, думаю, ничего хорошего мы не увидим".

Действительно, девелоперам, чтобы рассчитывать на банковский кредит, как правило, необходимо иметь 30% собственных средств на реализацию проекта, имущество, которое может стать залогом по займу, наконец, пакет уже подписанных договоров в рамках стартового этапа. Но даже соблюдение всех этих условий вовсе не гарантирует успеха: лишь немногие банки, такие гиганты, как "Внешторгбанк" и "Сбербанк", сегодня работают по схемам проектного финансирования.

Правда, специалисты рассчитывают, что уже в ближайшие годы на рынке недвижимости произойдут позитивные перемены. Основания для таких прогнозов дает опыт Москвы, где, в частности, за последнее время заметно снизились продажи жилья на стадии котлована. Все чаще покупатели придерживают деньги до завершения строительства и даже сдачи дома госкомиссии, несмотря на заметное удорожание стоимости покупки.

Это говорит о том, что покупатель становится, с одной стороны, разборчивее, с другой - состоятельнее и тем самым дисциплинирует бизнесменов, заставляя их выстраивать прозрачные, честные схемы. Дополнительным фактором становится приход западных игроков, которых, как ожидается, в ближайшие годы станет заметно больше.

От выступавшего на собрании председателя КУГИ Игоря Метельского многие ждали разъяснений по закону о доверительном управлении, который в Петербурге был принят около полугода назад, но до сих пор так реально и не заработал. Представитель городской администрации признал, что упущение власти налицо: специальное постановление в развитие этого закона, без которого, по мнению чиновника, он не может полноценно применяться, так и не было подготовлено.

Тем не менее господин Метельский выразил уверенность в том, что вопрос будет решен в течение зимы.

Одновременно он отметил, что сегодня "категории объектов, передаваемых в доверительное управление, имеют тенденцию к сужению вследствие того, что мы активно развиваем направление приватизации". Иначе говоря, город однозначно демонстрирует стремление иметь дело с собственниками, а не с управляющими, пусть даже и профессиональными.

От ответа на вопрос по конкретному перечню объектов, которые могут быть переданы в доверительное управление в первой половине 2005 года, руководитель КУГИ ушел.

"Сейчас происходит очень много изменений, и зачастую далеко не в пользу девелоперов. Принимаются достаточно странные решения. Вхождение в ряд проектов в связи с этим у нас приостановлено", - заявил генеральный директор компании "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" Андрей Лушников. В то же время он подчеркнул, что участники рынка не собираются пополнять ряды оппозиции: "Мы власть воспринимаем как воздух, как рыба воду. Мы не в состоянии регулировать законы, поэтому мы никуда не уйдем, а будем работать в тех условиях, которые нам предлагает власть, но, соответственно, тоже будем пытаться найти свою нишу на рынке строительства, девелопмента. Будем ждать законы, которые дойдут до какого-то логического завершения".

Большинство участников дискуссии посвящали свои выступления вопросам, связанным с офисной или торговой недвижимостью. Тем примечательнее стали ремарки руководителя отдела клиент-менеджмента компании "ПСБ Инвест-Групп" Игоря Сарычева, коснувшегося темы развития складских комплексов высокого уровня.

Для компаний, занимающихся инвестированием в недвижимость, появление новых складских комплексов класса А интересно, прежде всего, с точки зрения диверсификации портфеля вложений. Выбор, однако, пока невелик. Как отметил Игорь Сарычев, из целого ряда анонсированных ранее проектов в данной сфере лишь несколько были завершены в 2004 году. В итоге спрос на складские помещения класса А в Петербурге существенно превышает предложение.

Среди причин, обусловивших такую ситуацию, Игорь Сарычев назвал следующие. Во-первых, девелоперы неохотно инвестируют в создание складской недвижимости, доходность которой ниже, чем у торговой или офисной. Во-вторых, ведущие операторы складских комплексов, которыми в Петербурге традиционно являются логистические компании, обычно работают на площадях малого формата - 3-4 тысячи квадратных метров.

Переход на новый уровень, предусматривающий многократное увеличение складских территорий (от 10 тысяч квадратных метров и выше), вызывает у руководителей этих компаний вполне понятные сомнения в быстрой окупаемости проекта уже просто потому, что отсутствует опыт работы с такими крупными объектами.

В то же время, считает Игорь Сарычев, для рынка складских помещений характерны те же тенденции, что наблюдаются и в других сегментах коммерческой недвижимости. Это, в первую очередь, прогрессирующий спрос на объекты высокого уровня, подстегиваемый ростом макроэкономических показателей и увеличивающейся покупательной способностью населения.

Конкуренция торговых компаний между собой стимулирует повышение требований к поставщикам и производителям товаров, что, в свою очередь, ужесточает требования к складским комплексам. От последних сегодня требуется не просто качественное хранение, но и комплекс логистических услуг, обеспечивающих движение груза от производителя до конечного потребителя с минимальными затратами.

Дополнительным стимулом также является выход на российский рынок крупных зарубежных торговых сетей.

24.01.2005

Взлетно-посадочное поселение

НАТАЛЬЯ БАРАНОВСКАЯ - "Бизнес"

К Молжаниновскому району, самой отдаленной территории Москвы, неожиданно проявили интерес сразу несколько крупных инвесторов коммерческой недвижимости. Через два-три года здесь появятся как минимум два гостиничных и многофункциональных комплекса. Инвесторами первых проектов в Молжаниново стали "Интеко" и "РусИталИнвест".

В Молжаниновском районе, вблизи аэропорта Шереметьево-2, будет построен многофункциональный комплекс, включающий офисы, гостиницы и выставочно-деловой центр. По данным "Бизнеса", инвестирует этот проект компания "Интеко", недавно выигравшая тендер на строительство в этом же районе около 900 тыс. кв. м жилья. В "Интеко" "Бизнесу" подтвердили информацию, что "это их проект", но подробности обсуждать отказались. Комплекс такого рода строится в столице впервые, и, по оценке экспертов, первый блин может выйти комом.

Строительство комплекса, в соответствии с проектом, одобренным на заседании градостроительного совета при мэре Москвы, предполагается развернуть на участке площадью 7,58 га, свободном от застройки, подземных сетей, сооружений и зеленых насаждений. Композиция комплекса, общая площадь которого составит 60,1 тыс. кв. м, включает несколько зданий разной этажности. Предполагается, что в непосредственной близости от шоссе расположатся здания двухэтажного Центра для проведения выставок и конференций и 5–8-этажной четырехзвездной гостиницы, развернутой фасадом на Международное шоссе. Часть территории, удаленная от шоссе, будет застроена тремя зданиями (5–9 этажей), в которых разместятся офисные помещения и гостиничные номера. Въезд на территорию комплекса предусмотрен со стороны Международного шоссе, ведущего в аэропорт Шереметьево-2. Кроме того, в состав комплекса войдут подземный и наземный паркинги общей сложностью на 156 машино-мест.

Проект многофункционального комплекса разработан в фирме "АРС", входящей в ЗАО "Моспромстрой", под руководством архитектора Александра Локтева, который недавно занял один из руководящих постов в "Моспромстрое", и, судя по всему, эта компания и займется непосредственно строительством комплекса.

Пока подробности реализации проекта держатся в секрете, о них не знает ни ближайший сосед будущего комплекса - Шереметьево-2, ни заместитель главы управы Молжаниновского района по вопросам строительства Владимир Крючков, который заявил "Бизнесу", что все вопросы, связанные со строительством этого комплекса, решались закулисно и с местными властями не обсуждались.

Загадочным этот объект кажется и экспертам. По мнению Марти Уилан, директора по развитию компании Astera Group, заселить такие обширные площади гостями и арендаторами будет проблемой. "Такие приаэропортные комплексы есть во всех крупных европейских городах, но в Москве он станет первым. Вероятно, комплекс рассчитан на то, что в гостиничных номерах будут останавливаться прибывающие в Шереметьево пассажиры, а офисы заселят представительства иностранных компаний с часто путешествующим персоналом. Однако проект заметно отличается от западных. Во-первых, удивляет ничтожное количество мест для парковки: по западным меркам, такой комплекс должен иметь минимум 1500 машино-мест. Во-вторых, непонятно, кто будет проводить здесь выставки и конференции, для которых отведены отдельные помещения. На мой взгляд, использовать по назначению в полном объеме их будет сложно",- считает Марти Уилан.

По оценкам Ларисы Афанасьевой, директора департамента оценки и консалтинга Colliers International, стоимость подобного объекта можно оценить примерно в $60–65 млн, окончательная сумма будет зависеть главным образом от соотношения дорогих гостиничных и более дешевых офисных площадей.

Кроме того, в Colliers International "Бизнесу" сообщили, что на пересечении Ленинградского и Международного шоссе будет осуществлен другой проект примерно такого же масштаба и назначения, включающий в себя гостиничные и офисные площади. Инвестором проекта выступила "дочка" ЗАО "Пересвет-Инвест" - ООО "РусИталИнвест", консультантами проекта являются Colliers International и Ernst & Young, архитекторами - компания "Сергей Киселев и партнеры".

24.01.2005

Первый акционерный фонд

Елена Мязина - "Ведомости"

Питерская управляющая компания "Свиньин и партнеры" первой в России создала акционерный фонд недвижимости. Такая форма коллективных инвестиций — наиболее подходящий вариант для активных операций, считают новаторы. Но конкуренты сомневаются, что преимущества акционерного фонда окажутся для инвесторов важнее льготного налогообложения, которое обеспечивают закрытые ПИФы.

Первый шаг к созданию нового продукта питерские управляющие сделали в августе прошлого года, зарегистрировав ОАО "Инвестиционный фонд "Реддер". А на прошлой неделе Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) выдала ему необходимую для начала работы лицензию.

"Реддер" — не единственный акционерный инвестиционный фонд, работающий в России. Сейчас такую организационную форму имеют еще три фонда ("Детство-1" и "Защита" под управлением УК "Ермак" и Инвестиционный фонд недвижимости "ПИОГЛОБАЛ" под управлением "ПИОГЛОБАЛ Эссет Менеджмент"), но они были созданы не с нуля, а преобразованы из чековых фондов.

На рынке недвижимости существуют проекты разной степени риска и для каждого из них нужно подобрать наиболее оптимальный инструмент инвестирования, объясняет гендиректор УК "Свиньин и партнеры" Владимир Свиньин. Паевые фонды больше всего подходят для вложений в действующие объекты, приносящие инвесторам стабильный, но невысокий арендный доход, считает он. А для интенсивных операций — частых сделок покупки и продажи, глубокой реконструкции и пр. — такие инструменты, по мнению Свиньина, неудобны. В этом его компания убедилась на собственном опыте. Переоформив принадлежащее "Охта Групп" здание на один из фондов под управлением компании, ему пришлось также перезаключать договор аренды земли. На это ушло почти девять месяцев. "Такие сложности возникают почти в каждой сделке, — подчеркивает Свиньин. — От лица ПИФа, который не является юридическим лицом, сложно вести операции".

Другое дело акционерный фонд — обычное ОАО с некоторыми особенностями, которые регулируются законом "Об инвестиционных фондах". Статус юридического лица поможет "Реддеру" без проблем заниматься "более спекулятивными и потенциально более доходными операциями", считает Свиньин. Кроме того, под принадлежащую ему недвижимость он сможет взять кредит, ПИФы же лишены такой возможности.

Первый объект для спекулятивных инвестиций уже найден — это "Индустриальный парк "Улица Химиков" в Санкт-Петербурге. "Свиньин и партнеры" присмотрела порядка 35 зданий общей площадью около 50 000 кв. м, принадлежавшие заводу "Электропульт". Компания, по словам Свиньина, "купит этот комплекс, приведет там все в порядок, а потом продаст".

Пока уставный капитал "Реддера" составляет всего 5,5 млн руб. Но в ближайшее время, по словам Свиньина, будет проведена допэмиссия акций. Объем эмиссии еще неизвестен, но круг будущих акционеров уже сформирован. После первичного размещения порядка 23% акций "Свиньин и партнеры" собирается вывести в свободное обращение. В открытую продажу, предполагает Свиньин, они поступят в марте.

Коллеги по рынку не видят особых достоинств в новом продукте. Избавляясь от проблем ПИФов, акционерный фонд лишается льготного налогообложения — самого главного достоинства паевого фонда, напоминает директор по развитию "Регион Девелопмент" Наталья Прокопьева. Пайщики расплачиваются с бюджетом лишь при продаже паев или прекращении работы фонда. Акционерному фонду придется платить налоги почти с каждой сделки, соглашается управляющий директор по инвестициям ФК "УралСиб" Алексей Чаленко, а это значительно снижает полученный доход. Он сомневается, что на спекуляциях "Реддер" заработает больше закрытых ПИФов. Свиньин не стал прогнозировать возможную доходность нового фонда, но убежден, что она значительно превысит заработки паевого фонда под управлением компании — 12-14% годовых.

СПОСОБ ПЕРЕЖДАТЬ

Акционерный фонд — хороший способ переждать, пока управляющие и ФСФР решат проблему инвестконтрактов. Несколько месяцев назад регулятор засомневался в правомерности финансирования ПИФами строительства на основании инвестиционных договоров: в этом случае фонд приобретает права требования на недвижимость, а не имущественные права на нее. Управляющие считают, что проблема будет решена в течение двух месяцев: при ФСФР создана рабочая группа, активно занимающаяся проектами постановлений, которые устранят сложившийся юридический казус.

Справка: "Свиньин и партнеры" создана в июле 2003 г. Входит в холдинг "Охта Групп". Управляет двумя закрытыми ПИФами недвижимости: Первым петербургским фондом прямых инвестиций в недвижимость и "Нево-инвестом", активы которых на 1 января 2005 г. составляли около 170 млн руб.

24.01.2005

Московская недвижимость получила "серебро"

БЕН РАЙТ - "Бизнес"

Согласно исследованию Pricewaterhouse Coopers и Urban Land Institute, в 2005 году самым выгодным местом в Европе для вложений в недвижимость будет Париж. Первенство столице Франции обеспечило многообразие предложений, низкий процент пустующих квартир и растущий спрос на офисные помещения.

За Парижем следуют Милан, Лондон, Лион и Брюссель. По мнению аналитиков, увеличивать инвестиции имеет смысл в Хельсинки, Праге, Варшаве и Будапеште. А те, кто владеет недвижимостью в Афинах или Дублине, смогут, напротив, выгодно ее продать.

Для тех инвесторов, кого не отпугивает большой риск, самым перспективным объектом для вложений признан Стамбул, которому в этом году предстоит начать процесс вступления в Европейский Союз (ЕС). Как сказано в отчете, "это как раз то, что нужно турецкому рынку недвижимости". Вторую позицию в рейтинге перспективных развивающихся рынков занимает Москва.

Согласно отчету "Новые тенденции на рынке недвижимости в Европе в 2005 году", который был составлен по итогам интервью с более чем 250 участниками отрасли, 87% респондентов считают, что прирост прибыли за год будет "достаточно хорошим" или "отличным", а капиталовложения в недвижимость будут выгоднее инвестиций в облигации и акции. В ходе исследования выяснилось, что в целом по Европе спрос на недвижимость превышает предложение, и именно избыток средств из различных источников - от частных инвестиционных фондов, венчурных предпринимателей, хеджевых фондов и частных лиц - позволит рассчитывать на солидную прибыль в 2005 году. "Острая конкуренция за обладание лучшими активами вынудила инвесторов обратить внимание на недооцененные сектора. В результате, активы, которые некогда мало кого интересовали, сейчас пользуются значительным спросом",- сказано в отчете. Что касается функциональной структуры операций на рынке недвижимости, то ожидается, что наиболее доходными в этом году будут инвестиции в торговые центры, ритейл-парки, складские помещения и жилищное строительство (основной интерес к жилью связан с возможностями развития рынка в центральной и восточной Европе, где качество жилищного строительства достаточно низко). А вот перспективы офисов и отелей весьма туманны - специалисты в сфере недвижимости предсказывают дальнейшее падение доходности в этом секторе, которое особенно затронет загородные бизнес-парки.

Отчет наверняка привлечет внимание растущей группы начинающих британских инвесторов. За своими первыми приобретениями они устремляются именно за границу, поскольку высокие цены на отечественном рынке уже не позволяют им рассчитывать на успех. С учетом явного замедления темпов роста дорогостоящего британского рынка аренды жилья аналитики предсказывают резкое увеличение числа англичан, приобретающих жилье для сдачи внаем за границей. Для этой категории даже придуман особый термин -- "арендодатели-летуны" (jet-to-let). Исследования агентства Oceanico Developments показывают, что примерно половина покупателей в возрасте 18–29 лет собираются приобретать жилье за границей, 81% затем намерены сдавать его внаем. Это поколение будет расходовать в среднем 101 тыс. фунтов стерлингов ($189 тыс.) для выхода на зарубежной рынок, тогда как для первого приобретения в Великобритании требуется 160 тыс. фунтов. Исследователи оценивают емкость британского рынка арендодателей-летунов более чем в 58 млрд фунтов, подчеркивая, что примерно пятая часть граждан страны, владеющих недвижимостью за рубежом, регулярно сдает ее внаем.

22.01.2005

Заграница не поможет

Бизнес

Рынку торговых помещений предстоит "переварить" около 800 тыс. кв. м новых площадей, которые будут построены в наступившем 2005 году. Хотя рынок ожидает прихода в Россию сразу целого ряда крупных западных сетей, цены на торговую недвижимость за пределами Садового кольца, вероятно, продолжат плавно снижаться.

В следующем году рынок торговой недвижимости с еще большим нетерпением будет ожидать массового прихода крупных западных игроков. Например, холдинг Kingfisher уже заявил о готовности инвестировать более $600 млн в строительство гипермаркетов по всей России. На рынок выходит и Rewe Group, чьи инвестиции в торговую недвижимость могут составить по меньшей мере $400 млн. Наконец, существует Wal-Mart, уже несколько лет собирающаяся выйти на российский рынок.

С приходом крупных западных игроков эксперты ожидают появления новых международных марок и значимых сделок на рынке инвестиционных продаж торговых центров. Кроме того, очевидно, увеличится количество проектов, которые будут строиться с привлечением международных архитектурных компаний, и проектов строительства суперрегиональных торговых центров на МКАД и в ближнем Подмосковье (подобных комплексам "Мега").

По мнению экспертов компании Colliers International, с увеличением объемов строительства профессиональных торговых объектов более отчетливо будет виден контраст между успешными торговыми центрами и проектами с неудачной концепцией, что приведет к ухудшению позиций последних.

Наконец, появление на рынке большого количества новых объектов должно увеличить объем свободных площадей (сейчас их порядка 2–5%) и сбить стоимость арендной ставки на торговые площади, находящиеся за пределами дорогого и тесного центра. В принципе за последний год арендная ставка площадей за пределами Садового кольца уже упала в цене на 4–6%, и очевидно, что в наступившем году с приходом крупных западных игроков подобное падение может продолжиться. По оценкам компании Blackwood, объем нового строительства в 2005 году составит около 800 тыс. кв. м - рекордная для российского рынка величина.

20.01.2005

Подкоп под Пушкинскую

Юлия Ярош Татьяна Романова Николай Борисов - "Ведомости"

Строительство торгового комплекса под Пушкинской площадью и транспортной развязки под Тверской улицей может начаться уже в этом году. Для реализации этого проекта правительство Москвы и турецкий холдинг MNG учредили компанию "Торгово-досуговый центр "Тверской", в которой городу принадлежит около 25%. MNG вложит в проект не менее $80 млн.

Московское правительство уже давно вынашивает замыслы по использованию подземной части Пушкинской площади. Однако вопросов об инвесторах и других подробностях проекта чиновники до сих пор избегали. В сентябре главный архитектор Москвы Александр Кузьмин вновь заявил, что под Пушкинской и Белорусской площадями могут появиться подземные торгово-развлекательные центры, но инвесторов и сроки исполнения не назвал.

Как стало известно "Ведомостям", мэр Москвы Юрий Лужков распоряжением № 2410-рп от 1 декабря 2004 г. разрешил строительство подземного центра на пересечении Тверской улицы, Страстного и Тверского бульваров компании "Торгово-досуговый центр "Тверской". По словам руководителя консалтинговой фирмы, принимавшей участие в разработке проекта, "около 25% этой компании принадлежит городу, а остальная часть — турецкому холдингу MNG". Эту информацию подтверждают и в НИИ Генплана Москвы.

В самой MNG подтвердили свое участие в проекте, но не стали раскрывать его подробности. "Я знаю об этом проекте, но к сегодняшнему дню не имею конкретных данных о начале строительства", — сообщил менеджер компании "Бентур" Джафар Абасов.

В пресс-службе префектуры ЦАО Москвы уточнили, что инвесторы комплекса получили исходно-разрешительную документацию в IV квартале прошлого года. Заместитель главы управы Тверского района Борис Лопотухин не смог назвать точных сроков начала строительства, но сообщил, что в ближайшее время MNG должна предоставить им "предпроектные предложения и графические материалы". В управе собираются "оповестить жителей близлежащих домов и учесть их пожелания, предложения и жалобы". Заведующий научно-проектным отделением транспорта и дорог НИИ Генплана Москвы Михаил Крейстмейн считает, что "на проектирование может уйти почти целый год", поэтому строительство может начаться только в конце этого года или начале следующего. А глава консалтинговой компании, знакомый с деталями, проекта, уверен, что строительство начнется уже весной и займет около полутора лет.

В распоряжении правительства говорится, что общая площадь подземной стройки составит 96 500 кв. м, а подземная автостоянка будет рассчитана на 850-1000 машино-мест. Михаил Крейстмейн из НИИ Генплана говорит, что, "главным образом, будет использовано пространство под сквером со стороны McDonald's". "Инвесторы должны будут построить трехполосный тоннель под Тверской, который будет похож на тоннель под Новым Арбатом. Торговые комплексы — это сопутствующая инфраструктура", — говорит он. По данным других участников проекта, торговая площадь комплекса составит около 40 000 кв. м. "Центр будет находиться строго под Тверской улицей и сквером, который выходит в сторону McDonald's. Сквер увеличится за счет того, что бульвар будет продолжен под землей", — говорит руководитель консалтинговой компании-партнера. Инвестиции, отметил он, могут составить около $80 млн.

Юлия Никуличева, заместитель генерального директора консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, считает, что $80 млн недостаточно: "Могут возникнуть проблемы с коммуникациями, ведь рядом проходит линия метро". Она оценивает будущие вложения более чем в $100 млн. "Сам проект, безусловно, перспективный, место уникальное — рядом сразу три станции метро. Таких мест в Москве единицы, — говорит она. — Если центр сделает своей аудиторией средний класс, собственно тех, кто ездит в метро, их ждет большой успех". Опрошенные "Ведомостями" представители торговых компаний Benetton, Nike, "Эстель Адони" выразили желание стать арендаторами будущего торгцентра. Единственное, что их беспокоит, это величина арендных ставок.

Тверская улица считается одной из самых дорогих улиц не только Москвы, но и мира. По данным "Магазина магазинов", величина арендных ставок там колеблется от $3500 до $5000 за 1 кв. м.

MNG Holding Company – турецкий многопрофильный холдинг, работающий в отрасли туризма, финансов, банковского обслуживания, авиации, энергетики, строительства и обороны. В 2003 г. в холдинг входило 40 компаний. По данным сайта MNG, общая стоимость реализованных проектов холдинга к 2003 г. составила $2,44 млрд. В России холдинг представлен турфирмой "Бентур" м строительной компанией "Гюнал Иншаат тиджарет ва Санаии А. Ш." У себя на родине холдинг особо известен сетью отелей World of Wonders (WOW), в которую входит и WOW Kremlin Palace, представляющий миниатюрную копию Кремля.

20.01.2005

Малому и среднему бизнесу обещают стоянки

ОКСАНА КАРПОВА - "Бизнес"

Московские власти обещают всячески содействовать бизнесу в строительстве автостоянок и паркингов, предоставляя "пятна" под их постройку. Такие обещания были даны вчера при рассмотрении во втором чтении в мосгордуме законопроекта о размещении автотранспортных средств в Москве.

Город обещает предпринимателям места под постройку стоянок и паркингов, в пределах которых и будет разрешена парковка. Распределяться места под строительство будут через аукционы, то есть процедуру торгов чиновники обещают сделать открытой для бизнеса.

"Сегодня, если компания строит многоярусную подземную стоянку и несет дополнительные затраты на освоение подземной инфраструктуры, земля выделяется на тех же условиях, что и при строительстве плоскостной стоянки. Мы предлагаем в рамках закона сделать привлекательными наиболее сложные сооружения, позволяющие максимально эффективно использовать территорию с современным комплексом услуг автовладельцам, размещающим транспортные средства. Сейчас такого механизма и экономического интереса нет",- заявил "Бизнесу" руководитель департамента транспорта и связи Москвы Павел Златин.

Сколько таких парковок необходимо Москве и где именно они будут строиться, чиновники и депутаты пока что не решили. Председатель комиссии по экономической политике мосгордумы Ирина Рукина считает, что в законопроекте есть масса ограничений для автовладельцев, но нет четких правил парковки. На главный вопрос, куда ставить машины, ответ так и не был получен.

"Необходимо провести расчеты по определению размера общей площади Москвы, на которой можно организовать парковку, составить схематичные расположения и т. д. Если правила будут прописаны в документе, тогда закон получит статус прямого действия. В противном случае закон выполняться не будет, возникнут проблемы с его правоприменительной практикой. В правилах надо прописать, что при строительстве торговых площадей, комплексов и других объектов владельцы должны по определенным правилам очерчивать границы. Ничего этого в законопроекте нет",- говорит она.

Депутат Дмитрий Катаев и вовсе убежден, что законопроект можно увязать только с городской программой транспорта, без которой он просто неэффективен. "В этой программе должны быть четко указаны сроки по началу и завершению строительства стоянок, предусмотрена ответственность за невыполнение этих работ и проч. При отсутствии такого документа говорить об эффективности закона, цель которого - рациональное использование земли при размещении автотранспортных средств, просто нет смысла",- уверен он.

Согласно законопроекту, со следующего года в Москве размещение автомобилей вне стоянок будет запрещено. Нарушители будут караться штрафом до 10 МРОТ (1 тыс. рублей). Несмотря на то что большинство депутатов усмотрели в законопроекте массу юридических несоответствий и технических неточностей, которые, по их мнению, могут привести к коррупции по отношению к автовладельцам, документ планируется окончательно утвердить в ближайшие месяцы.

Владельцам автомашин придется пользоваться услугами городских стоянок, которые в основном будут платными. Бесплатное размещение предполагается обеспечивать при объектах органов госвласти, социального назначения и жилищного фонда.

Впрочем, не исключено, что к третьему чтению в законопроекте появятся и вовсе драконовские штрафы для автовладельцев, которые будут парковаться вне отведенных городом мест. Председатель комиссии по экологической политике Вера Степаненко предложила размер штрафа за недолжную парковку увеличить до 25 МРОТ (2,5 тыс. рублей). Она также является автором принятого вчера в первом чтении другого законопроекта, который предусматривает поправку в федеральный закон об увеличении штрафов за нарушение правил автостоянки до 1–2,5 тыс. рублей. Сейчас эти штрафы составляют 50–300 рублей.

Открывая новые перспективы для парковочного бизнеса в столице, законопроект ставит в невыгодные условия автовладельцев - как частных лиц, так и предприятия, которые сейчас массово используют под парковку московские дворы. С принятием закона их расходы на транспорт должны резко возрасти.

19.01.2005

МАС ПРИВЛЕКАЕТ НОВЫХ ПАРТНЕРОВ.


"Управление недвижимостью. Обзоры. Аналитика. Новости" по сообщению "ВБ-Сервис"

18 января 2005 года ООО "ВБ-Сервис" вступило в Московскую Ассоциацию Строителей (МАС). Безусловно, это вполне оправданный и закономерный шаг – ведь повышение технологичности строящихся зданий требует высокого профессионализма при их эксплуатации.

"ВБ-Сервис" осуществляет решение вопросов по технической эксплуатации, ремонтным работам, реконструкции и модернизации инженерного оборудования всех объектов Внешторгбанка в Москве и Подмосковье.

На сегодняшний день "ВБ-Сервис" обслуживает 52 объекта Внешторгбанка общей площадью 85 000 кв.м. Основные службы "ВБ-сервис" - сантехнический и электротехнический участки, участки пневмопочты, КИП и А, ремонтно-строительная и хозяйственные службы, вентиляция и кондиционирование, клининг, горячее и холодное водоснабжение, отопление, слаботочные системы, малая механизация. Также в круглосуточном режиме функционируют аварийная и мобильные Бригады, автотранспортная Служба. Штат Компании –650 человек.

Межрегиональная Ассоциация Строителей образована в 2002 году, на настоящий момент количество членов МАС превысило 200 Компаний. Ассоциация является некоммерческой организацией, целью создания которой является добровольное объединение совокупного потенциала своих членов в процессе подготовки и реализации общих строительных проектов. В МАС объединились крупные организации, деятельность которых связана со строительством. Это предприятия, которые осуществляют строительно-монтажные работы, проведение инженерных коммуникаций, производство строительных материалов, электромонтажные и отделочные работы, строительство сооружений в области связи, установку лифтового оборудования, систем вентиляции и кондиционирования воздуха, производство и поставку мебели. Кроме того, в МАС входят частные охранные предприятия, страховая и аудиторская Компании.

19.01.2005

Журналист стал редактором

Александр Галашин - "Управление недвижимостью. Обзоры. Аналитика. Новости".

В начале этой недели Антон Белых назначен на должность заместителя главного редактора электронного еженедельника "Управление недвижимостью. Обзоры. Аналитика. Новости". С его приходом на эту должность в еженедельнике появилась колонка "От редакции", которую будет вести именно он. В этой колонке автор акцентирует внимание читателей на каком-то значимом событии или новости недели, преподнося довольно смелую и профессиональную ее трактовку и проводя глубокий анализ сложившейся ситуации. Первые две колонки уже вышли в свет в последних выпусках нашего еженедельника, и мы уверены, что их будет еще много.

Ранее Антон Белых активно работал корреспондентом в сфере недвижимости, специализируясь на теме управление коммерческой недвижимостью. Его аналитические материалы публиковались в специализированной газете по недвижимости "Квартира. Дача. Офис", профильном журнале "Мир&Дом Бизнес", деловом электронном издании "Финмаркет Бизнес", "Управление недвижимостью. Обзоры. Аналитика. Новости" и многих других специализированных изданиях о недвижимости и банковском секторе. Помимо этого, ранее Антон Белых работал помощником корреспондента в политическом отделе журнала "Профиль".

Еженедельник "Управление недвижимостью. Обзоры. Аналитика. Новости" является единственным в России специализированным изданием о рынке управления коммерческой недвижимостью, распространяет более чем среди 3000 подписчиков в электронном виде.


Статьи

21.01.2005  

"Ингеоком" переехал с Курской на Павелецкую

ПАВЕЛ ПРЯНИКОВ МАРГАРИТА ФЕДОРОВА ИЛЬЯ ТЕРЕНТЬЕВ - "Бизнес"

Архитектурный совет Москвы утвердил проект строительства многофункционального подземного комплекса в районе Павелецкого вокзала общей площадью почти 130 тыс. кв. м. Основным его владельцем стало ЗАО Объединение "Ингеоком": ему принадлежит 70% комплекса, городу - 30%. А льготы, которые получает "Ингеоком", практически гарантируют проекту успех.

Архитектурный совет Москвы - последняя значимая инстанция, от решения которой зависит судьба любого нового строительства в городе. Вчера совет окончательно утвердил технические параметры проекта, так что началу строительства комплекса под площадью Павелецкого вокзала уже вряд ли что-то помешает.

Тем более что основной владелец и заказчик строительства комплекса известен уже более двух лет - согласно постановлению правительства Москвы, им стало ЗАО Объединение "Ингеоком". Компания имеет опыт реализации подобных проектов: она выступала генподрядчиком строительства ТЦ "Атриум" на "Курской", по завершению которого 60% общей площади торгового центра перешло в собственность объединения "Ингеоком", а 40% остались в собственности города. В данном случае "Ингеокому" в создаваемом для реализации проекта ОАО "Павелецкая" отойдет уже 70% акций, а департаменту имущества правительства Москвы достанется лишь 30%. "Ингеоком" получит и другие преференции. В частности, заместитель гендиректора по строительству "Ингеокома" Владимир Брандин подтвердил "Бизнесу", что за аренду земли в период строительства и до момента полной окупаемости проекта компания будет платить по минимуму -- 3% от зональной стоимости аренды земли (аналогичная схема использовалась и в случае с ТЦ "Атриум"). По оценкам риэлтеров, срок окупаемости проекта может растянуться на четыре-пять лет, а само строительство - на два-три года. Таким образом, объединение "Ингеоком" будет пользоваться льготой шесть-восемь лет.

Что касается подробностей самого проекта, то строительство будет вестись на площадке 129,48 тыс. кв. м, расположенной между Садовым кольцом и зданием Павелецкого вокзала. Планируется возведение двух павильонов с восточной и западной сторон вокзала (которые будут соединены со станцией метро и Павелецким вокзалом), четырехуровневого подземного пассажа и пятиуровневого паркинга на 875 машино-мест. Как рассказали "Бизнесу" в компании Colliers International, генеральном консультанте проекта, торговые галереи предполагается разместить на всех подземных этажах, супермаркету отведены 2–3 тыс. кв. м на минус втором этаже, фудкорт и десятизальный мультиплекс на 1495 мест разместятся на минус четвертом.

Строительство комплекса начнется во втором квартале 2005 года. Девелопером проекта, по информации "Бизнеса", стало ЗАО "Техинвест", а наиболее вероятным генподрядчиком, по словам Максима Гасиева, директора департамента торговой недвижимости Colliers International, является турецкая компания Enka.

Мнения экспертов о возможной стоимости строительства комплекса заметно различаются. Так, по оценке заместителя генерального директора консалтинговой компании Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, общая стоимость проекта составит $250 млн, что равноценно официальной стоимости строительства ТЦ "Охотный ряд". Директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев оценил только строительную часть торгового комплекса на Павелецкой в $140 млн. "Другие расходы "Ингеокома" - на отделку помещений, обременения городу и т. д.- сейчас оценить сложно, они обычно становятся ясны уже в ходе реализации проекта",- утверждает он. По словам Максима Гасиева, инвестиции в проект составят около $150 млн. Но ни один из риэлтеров не сомневается в успехе нового проекта "Ингеокома". Директор по развитию компании Leeds Property Group Алексей Могила считает, что подземный торговый центр на Павелецкой станет аналогом ТЦ "Охотный ряд". "Только в отличие от "Охотного ряда", который по своему типу соответствует festival-центру, торговый центр на Павелецкой должен быть ориентирован на транзитные потоки",- добавляет он. Инвесторам придется это учесть. "Павелецкая площадь сейчас захлебывается от транспортных потоков. Особенно затруднено движение по Кожевнической улице в связи с расположением там нескольких торговых комплексов. Поэтому девелоперам придется предложить варианты улучшения организации движения по площади",- полагает Алексей Могила.

По мнению Ильи Шершнева из Swiss Realty Group, ставки аренды на торговые площади в новом подземном центре будут близки к ставкам, существующим сегодня в "Атриуме" и "Охотном ряду",- около $1,5 тыс. за кв. м в год. Исходя из этого риэлтеры оценивают срок окупаемость проекта в четыре-пять лет.

21.01.2005  

В ожидании перемен

ОЛЕГ ГРИГОРОВИЧ ГАЛИНА ДЕМИДОВА - "Бизнес"

2005 год для рынка коммерческой недвижимости будет, вероятно, относительно спокойным. До массированного появления на рынке площадей "Москвы-Сити" участники рынка не ожидают значительных ценовых движений на рынке офисной недвижимости. Рынок складской недвижимости пока только ждет прихода крупных иностранных игроков.

Побольше офисов хороших

Эксперты компании Colliers International прогнозируют, что объем нового строительства высококлассных офисных площадей в Москве достигнет 900 тыс. кв. м (это на 28% больше, чем в 2004 году). Причем наиболее востребованные сейчас офисы класса А составят почти половину от общего объема нового строительства. В результате общая площадь офисных помещений класса А и В на конец 2005 года достигнет 4,5 млн кв. м.

По мнению аналитиков компании Blackwood, в будущем году спрос по-прежнему будет превышать предложение. Рынок офисных помещений Москвы только вступает в стадию насыщения, и стабилизации стоит ожидать не ранее 2006–2007 годов. Большинство экспертов ожидают, что ставки аренды в целом сохранятся на прежнем уровне. Стабилизация арендных ставок в классе А и некоторое их падение в классе B будут связаны со стабильно высокими объемами нового строительства и реконструкции коммерческих площадей в Москве. Другим существенным фактором, сдерживающим рост арендных ставок, станет тенденция арендовать помещения на этапе строительства или реконструкции. Такая практика позволяет получать более выгодные коммерческие условия, иногда снижая ставку на 10–20%.

В отличие от ставок аренды, цены на коммерческую недвижимость продолжат расти вместе с увеличением инвестиционной привлекательности покупки высококлассных офисных центров. В будущем году продолжится конкуренция между российскими ФПГ и иностранными инвесторами за инвестиционные приобретения коммерческой недвижимости в Москве.

Значимым трендом рынка офисной недвижимости в 2005 году станет продолжение децентрализации рынка и увеличение популярности такого формата, как бизнес- и технопарки. Острый дефицит строительных площадок в пределах Садового кольца обусловит рост привлекательности земельных участков, расположенных вдоль Третьего транспортного кольца, в особенности в западном и юго-западном направлениях. Среди других тенденций на рынке офисов в 2005 году специалисты компании ABN Realty отмечают увеличение числа сделок по ставкам в евро.

Складные обещания

Несмотря на прогнозы участников рынка, 2004 год не стал для складской недвижимости переломным. В прошедшем году был заявлен выход на рынок нескольких международных логистических девелоперов, который так и не состоялся. В текущем году ситуация, возможно, переменится.

По словам Рубена Алчуджяна, директора департамента складской недвижимости компании Colliers International, продолжается напряженная работа со стороны крупных западных игроков рынка складской недвижимости: кто-то ищет землю, кто-то нашел и ведет переговоры о ее приобретении, кто-то занимается разработкой проектов. Некоторые девелоперы заявили о выводе на рынок нескольких масштабных комплексов, которые будут окончательно реализованы только в 2005 году, например, "Лого-парк", совместный проект "Белой дачи" и компании "Буиг". Компании Colliers International известно несколько крупных проектов суммарной площадью свыше 300 тыс. кв. м, которые могут выйти на рынок в следующем году. "Сколько из них сложится, сколько нет, покажет время",- говорит Алчуджян.

При условии, что запланированные объекты будут реализованы, эксперты ожидают стабилизации и снижения существующих ставок аренды на складскую недвижимость. Установившаяся сегодня ставка $150 за кв. м в год сохранится лишь на складах, обладающих исключительными преимуществами, полностью соответствующих категории А. Насыщение рынка и плавное снижение арендных ставок продлится два-три года, после чего цены стабилизируются, опустившись до $110–120 за кв. м в год. В 2005 году, по мнению экспертов, следует ожидать небольшого снижения ставок, однако падение не превысит $10 за кв. м.

21.01.2005  

Что определяет успех или неудачу торгового центра

ОЛЕГ ГРИГОРОВИЧ - "Бизнес"

В течение ближайших пяти лет столица сможет вплотную приблизиться к среднеевропейскому соотношению насыщенности рынка торговыми площадями: порядка 200 кв. м на тысячу жителей. Для владельцев торговых центров быстрое насыщение рынка означает усиление конкуренции. И уже сегодня можно говорить о том, что в Москве стали появляться провальные проекты, вынуждающие девелоперов заниматься перепрофилированием уже построенных объектов, их кардинальной реконструкцией и изменением формата.

У трех наиболее заинтересованных в успехе торгового центра сторон - девелопера, арендатора и покупателя - существуют разные подходы к оценке успешности проекта. С точки зрения девелопера, основные показатели успешности - это окупаемость проекта в заданные сроки и оборот торгового центра, косвенным критерием успешности может считаться и уровень арендных ставок, который удовлетворяет и девелопера, и арендатора. Для покупателей же все просто - главное, чтобы товары были подешевле. Впрочем, все же можно назвать такие внешние критерии, как количество покупателей и ротация арендаторов, которые лучше других свидетельствуют о правильном выборе концепции и подборе торговых операторов.

"Прыжок от якорей"

Разработку концепции торгового центра необходимо начинать в первую очередь с ответа на вопрос, а стоит ли вообще строить здесь торговый центр. Его неудачное для торговли положение может изначально поставить крест на любых правильных начинаниях. По словам президента консультационной компании Colliers International Сергея Гипша, для этого и проводятся маркетинговые исследования торговой зоны проекта, содержащие подробный экономико-социологический анализ местности. Проведя его, можно с большой доли вероятности ответить на вопрос, поддержит ли финансово население района торговый центр, например, в 10 тыс. кв. м, и если поддержит, то что конкретно здесь можно будет построить: столько-то "квадратов" супермаркета, столько-то метров электроники и т. д. Уже на этой стадии осуществления проекта необходимо определиться с якорными арендаторами. По мнению специалистов, это необходимо, поскольку большинство девелоперов сегодня, что называется, "прыгают от якорей".

Именно исходя из их рекомендаций и требований, архитекторы и разрабатывают первоначальные проекты торгового комплекса, в которых учитывают и решают вопросы, связанные с логистикой, геометрией помещения, возможностью размещения оборудования. В общем, создают максимальные удобства для якорных арендаторов.

Как отмечает директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International Максим Гасиев, сегодня при проектировании торговых центров российские девелоперы все чаще приглашают иностранных архитекторов и проектировщиков. Причина этой тенденции кроется в определенном неумении (ввиду недостаточного опыта) российских архитекторов создавать правильную геометрию торговых центров.

Дизайн внутренних помещений современных центров - это не просто красивые рисуночки, а серьезные научные разработки по организации потоков покупателей, созданию за счет использования цветовой гаммы хорошего настроения у покупателей. Немаловажен даже факт разработки осветительной системы торговых залов. Впрочем, доводку проекта до ума все-таки осуществляют именно российские проектировщики, знакомые с нашей спецификой.

К примеру, сегодня на Западе в моде стеклянные купола торговых центров, однако российские климатические условия сводят на нет весь визуальный, эстетический и экономический эффект их использования. К числу специфических российских моментов девелопмента торговых центров можно отнести и факт выбора супер- или гипермаркетов в качестве основных якорных арендаторов. В России он выглядит вполне обоснованным: все-таки именно продукты являются у нас наиболее часто покупаемой группой товаров, закупку которых приходится осуществлять как минимум пару раз в неделю.

Существует достаточно интересный, специфический московский момент: сегодня наибольшее количество успешных проектов торговых центров находится на внешней стороне МКАД. К ним в первую очередь относятся "Мега", "Ашан", "Твой дом" и ряд других. Специалисты объясняют этот факт тем, что на внешней стороне МКАД значительно проще получить большой участок земли, да и цены на него при этом в два-три раза меньше, чем на внутренней, поскольку внешняя сторона находится в введении области, а внутренняя - в собственности московских властей. Исходя из этого, расходы на девелопмент, а также арендная плата у внешних торговых центров меньше. Отсюда и более низкий уровень цен на товары, что привлекает покупателей.

Впрочем, секрет успешной работы торгового центра лежит не только и не столько в правильной архитектурной концепции и удачном месторасположении объекта. Для успешной работы необходимо также наличие таких факторов, как низкая конкуренция торговых центров аналогичного формата в пределах одного района, большой земельный участок, позволяющий оборудовать хорошую большую автостоянку. Здесь же необходимо упомянуть и о правильном подборе арендаторов, работающих приблизительно в одной ценовой нише, которая соответствует доходу жителей района, где расположен торговый центр.

Анатомия проектов-неудачников

Наверное, наиболее яркий на сегодняшний день пример неудачной реализации проекта - это "Французские галереи", где изначально была выбрана неправильная концепция. Помимо этого, комплекс был спозиционирован в расчете на обеспеченных покупателей, которые, однако, были практически лишены возможности подъехать на автомобиле к торговому центру. Как итог - закрытие центра и его полная реконструкция и изменение всего состава арендаторов.

В принципе есть некоторые проблемы и у торгового комплекса "Веймарт-1" (26 км МКАД). Одна из них связана с тем, что к якорным арендаторам можно попасть, не проходя через торговые галереи. В итоге "якоря" чувствуют себя в этом комплексе в принципе неплохо, а вот у более мелких арендаторов галереи есть некоторые сложности. Еще одной проблемой этого центра можно назвать отсутствие в проекте развлекательного сегмента и качественных операторов фудкорта. Хотя запланированное владельцами проекта открытие здесь картинга вполне может изменить ситуацию к лучшему.

Еще один из примеров ошибок, допущенных на стадии разработки концепции проекта,- торговый центр "Западный". Здесь практически нет кафе, и если работающий на первом этаже "Седьмой континент" на жизнь абсолютно не жалуется, то торговые галереи опять же испытывают достаточно серьезный дефицит покупателей.

Проблемы с количеством покупателей, причем серьезные, имеются и у торгового комплекса "Гвоздь", расположенного на пересечении МКАД и Волоколамского шоссе. Хотя в этом случае главная причина кроется в сложности подъезда к центру как на личном транспорте, так и на общественном.

Явно не слишком успешен и торговый центр "Южный". В нем также был допущен целый ряд серьезных концептуальных ошибок, главная из которых - возможность попасть в "якоря", не проходя через торговые галереи. И итог получается все тот же - крупные арендаторы живут припеваючи, а вот мелкие постоянно оттуда съезжают, увеличивая и без того немалый процент вакантных площадей.

Куда движутся торговые центры

По мнению специалистов, сегодня в Москве торговые центры постепенно превращаются в торгово-развлекательные - наличие хорошей развлекательной части и ресторанного дворика на сегодняшний день являются необходимыми атрибутами успешного торгового центра. Человек, даже не собиравшийся делать покупки по дороге в тот же мультиплекс, проходит через торговые галереи, которые могут его чем-то привлечь. Либо же у него есть время до сеанса - вполне естественно, что оставшиеся полчаса он уделит походу по магазинам, где вспомнит, что забыл купить кому-нибудь подарок или срочно нуждается в новой паре обуви. Отмечено, что именно спонтанные покупки такого плана составляют значительную часть оборота в таких центрах.

Помимо этого, существуют и определенные принципы в подборе арендаторов. Ведь уже при разработке архитектурно-планировочного решения центра осуществляется разбивка его на определенные зоны, определяются оптимальные площади для торговых секций. Исходя из маркетинговых исследований по разработке портрета будущего покупателя, консультанты выявляют наиболее востребованные торговые профили, а также ценовые ниши предоставляемых товаров. И именно исходя из разработанной концепции уже и делаются предложения арендаторам.

В отличие от рынков, где арендаторы размещаются произвольно (кто больше дал денег, тот и получил более выгодное место), брокеридж торгового центра осуществляется жестко, в соответствии с концепцией. При этом при подборе арендаторов по каждому профилю проводится мини-тендер. Разослав предложения и получив ответы, консультанты проводят экспресс-анализ этих предложений по многим критериям и сопоставляют его с имеющимися данными о менеджменте этих компаний, ассортименте товаров, ценовой политике.

Ставки аренды являются не единственным и отнюдь не главным критерием выбора того или иного арендатора. На первом месте при выборе арендатора остается наиболее полное соответствие предлагаемой концепции торгового центра. Ведь ничего случайного не происходит: возможность сохранения в торговом центре единой идеи, чего невозможно добиться на рынках, и привлекает покупателей в успешные торговые центры. Если есть правильная концепция, покупатели пойдут и центр обязательно будет успешным.

21.01.2005  

Чем обернется запуск "Москвы-Сити" для рынка офисной недвижимости

ГАЛИНА ДЕМИДОВА, ОЛЕГ ГРИГОРОВИЧ - "Бизнес"

Несомненно, одно из главных событий года на рынке коммерческой недвижимости - старт ММДЦ "Москва-Сити". В октябре компания "Энка" сдала в эксплуатацию первый небоскреб "Набережная Тауэр". Кроме того, на строительную площадку ММДЦ вышли компании "Капитал Груп", Mirax и "Северная башня". Практически одновременно столичные власти представили девелоперов, планирующих освоить оставшиеся свободные участки под строительство. А ведь до нынешнего года за почти 12-летнюю историю проекта на огромной территории "Москвы-Сити" появились лишь два объекта: 34-этажный офисный комплекс "Башня 2000" и пешеходно-торговый мост "Багратион".

Столь резкое изменение ситуации не могло не всколыхнуть рынок. Ведь в итоге ММДЦ "Москва-Сити" даст столице 2,5 млн кв. м высококлассных офисных площадей, что составляет почти две трети от существующего сейчас рынка офисов классов А и В. Более того, мэр Москвы, являющийся одним из главных инициаторов этого ММДЦ, планирует переселить в "Сити" мэрию и Государственную думу и переименовать космополитичный "Сити" во что-нибудь более понятное, например, "Великий посад". Участники рынка гадают: нужно ли рынку такое количество офисных площадей, либо произойдет лишь процесс переезда арендаторов из существующих бизнес-центров в "Москву-Сити". Возможен и такой вариант - самый амбициозный проект коммерческой недвижимости будет стоять полупустым.

В Багдаде все спокойно?

Пока состояние сектора коммерческой недвижимости в Москве можно охарактеризовать как крайне спокойное. Рынок офисных помещений вступает в стадию насыщения и приближается к точке равновесия, когда ставки аренды стабильны. Стоимость аренды офисных площадей в течение года почти не изменилась. Арендная ставка в зданиях класса А (не включающая НДС и операционные расходы) варьируется от $550 до $750 за кв. м в год, для класса В - от $350 до $550 за кв. м в год. Ставка аренды здания класса А за 2004 год выросла на 1,5–2%. Аренда помещения класса B где-то не изменилась, где-то понизилась на несколько процентов. В будущем году эксперты не прогнозируют никаких потрясений, предполагая возможное незначительное снижение арендных ставок по офисам класса А на 2–5%. Стабилизация арендных ставок в классе А и некоторое их падение в классе B будут связаны со стабильно высокими объемами нового строительства и реконструкции коммерческих площадей в Москве.

Неудивительно, что в перспективах реализации ММДЦ участники рынка узрели единственную серьезную угрозу сложившемуся равновесию. "Выход такого большого количества площадей на рынок может быть воспринят его игроками по-разному. Более того, пока совсем непонятно, насколько они будут востребованы",- говорит руководитель департамента офисной недвижимости и инвестиций компании Colliers International Олег Мышкин.

Построенный в срок, "Москва-Сити" может оказать заметное влияние на цену коммерческой недвижимости. По мнению Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, к 2007 году, когда по плану ожидается ввод основных объемов офисных площадей, цены могут упасть до $300–350 за кв. м для офисов класса А, то есть до уровня офисов класса В. Однако такое развитие событий возможно лишь в случае одновременного выброса на рынок сразу нескольких объектов в ММДЦ. Впрочем, сами застройщики предпримут все усилия, чтобы избежать подобного развития ситуации. Сегодня вопрос в другом: в состоянии ли нынешние участники проекта века вообще что-то построить.

Объективные сложности проекта

Случилось так, что Юрию Лужкову удалось практически в одночасье найти необходимое количество крупных инвестиционных компаний, которые с радостью взялись за реализацию объектов в ММДЦ. Теперь можно наблюдать, как будет происходить "естественный отбор" настоящих участников. Например, эксперты рынка настроены крайне скептически. По словам аналитиков компании ABN Realty, основная проблема "Москвы-Сити" - это нерешительность самих инвесторов и девелоперов. Большинство из них не хочет или не имеет возможности строить на свои деньги, и многое будет зависеть от умения привлечь кредитное финансирование для проектов. "Судя по всему, имеющиеся ресурсы в стране недостаточны для реализации такого рода проектов и ММДЦ нужны западные инвестиции",- говорит аналитик ABN Realty.

Например, в этом году компания Mirax (бывший "Строймонтаж") подписала соглашение с китайским девелопером Shanghai Construction General Corporation о совместном инвестировании в строительство небоскреба "Федерация". Смогут ли привлечь иностранных инвесторов другие участники, не факт. Но то, что с проблемами финансирования миллиардных проектов столкнутся многие - очевидно.

Кроме того, далеко не все инвесторы захотят вкладывать деньги в ММДЦ. События, происходящие вокруг ММДЦ, продолжают понижать инвестиционную привлекательность проекта. Скандалы с бывшими участниками строительства "Москвы–Сити" и баталии вокруг ОАО "Сити", управляющей компании ММДЦ, могут привести к тому, что стройка века снова затянется. Эксперты не отрицают, что может поменяться немалая часть современных участников проекта.

Пока очевидно, что компании, жаждущие строить небоскребы "Москвы-Сити", скорее заинтересованы в раскрутке собственного имени, а не в финансировании и управлении своими проектами. Никто из них не спешит приступать к строительству.

Что будет с рынком

Предположим, что несмотря на все "против", первая очередь "Москва-Сити" будет реализована по плану, что к 2007 году даст Москве, помимо других проектов, еще порядка 2 млн высококлассных офисных площадей. Различные руководители московского стройкомплекса уверяют, что рынок без проблем поглотит эти площади, да еще останется порядка 3 млн кв. м резерва. Утверждение это по меньшей мере спорное. "Рынок в ближайшие два-три года не будет готов поглотить дополнительные 2 млн кв. м без значительного снижения процента загрузки площадей и падения ставок аренды, если развитие экономики останется на прежнем уровне",- говорит консультант по исследованиям рынка компании Colliers International Виктория Бекасова. По прогнозам компании Colliers International, общее предложение офисов классов А и В в 2007 году приблизится к отметке 7 млн кв. м.

Помимо этого, в 2007 году, когда большинство объектов ММДЦ будет вводиться в эксплуатацию, возникнет проблема конкуренции между ними, что также может привести к снижению ставок аренды и продажи. С другой стороны, единовременный выход площадей ММДЦ на рынок не будет опасен тем, что наличие любой стройки под окнами способно отпугнуть наиболее интересных и крупных арендаторов.

Вполне вероятно, что ввод ММДЦ спровоцирует падение ставок аренды офисных помещений в Москве. Проще говоря, чтобы привлечь арендаторов в "Москву-Сити", владельцы небоскребов будут вынуждены "уронить" ставки аренды. Уже сейчас эксперты говорят, что успех или фиаско проекта будут зависеть именно от ценовой политики основных застройщиков. Вынужденное снижение ставок аренды, несомненно, приведет к увеличению сроков окупаемости проектов в рамках "Москвы-Сити", что вряд ли входит в планы девелоперов. Кстати, первоначальные заявления участников ММДЦ ориентированы как раз на максимальные для рынка цены.

Конечно, у арендаторов может появиться "фишка" - жить и работать в условиях, идентичных тем, которые существуют в "Сити" Парижа и Лондона, и тогда желание перевесит все остальные доводы, прежде всего ценовые. В этом случае, конечно, "миграционная волна" крупнейших и знаковых арендаторов пойдет на ММДЦ из других московских бизнес-центров.

02.11.2004  

Практика доверительного управления объектами недвижимости. Проблемы и решения

Выступление первого заместителя ЗАО "Город" Родина В.Р. на конференции "Управление коммерческой недвижимостью"
Источник: ЗАО "Город"

Первый Договор доверительного управления был подписан нашей фирмой с Москомимуществом в августе 1997 года, через месяц после вступления в силу 53 статьи второй части Гражданского Кодекса РФ. До нас аналогичные договора в Москве были подписаны лишь с Мосинжстроем. В мае 2003 года при проверке Контрольно-счетной палатой Москвы эффективности Доверительного управления имуществом города было установлено, что действовало всего 7 Доверительных договоров управления недвижимым имуществом Москвы на общую площадь 752,6 тысячи квадратных метров. В т.ч. договоры ОАО "Мосинжстрой" на 125 жилых домов, ОАО "Москва" и ОАО "Гостиный двор". В дальнейшем я вскользь планирую касаться причин, сдерживающих развитие процесса использования Доверительного управления, как средства повышения эффективности управления объектами недвижимости, сейчас же я хочу просто отметить, что количество Договоров доверительного управления и охватываемая ими площадь объектов, если мы говорим о коммерческой недвижимости, ничтожно мала. А, следовательно, говорить об этом, как о заметном правовом или экономическом явлении не стоит.

Однако имеющийся в нашей компании семилетний опыт позволяет нам утверждать следующее:

Доверительное управление объектами недвижимости может быть взаимно интересным и экономически весьма эффективным как для Учредителя доверительного управления, так и для Доверительного управляющего.

Несмотря на все проблемы в нормативной и законодательной сферах и вытекающие из этого трудности, эта форма договорных отношений жизнеспособна, и отдельные Управляющие компании сегодня обладают методикой освоения этого важного правового инструмента.

Среди специалистов бытует мнение, что собственник имущества чаще всего готов привлекать Доверительного управляющего на низкодоходные или убыточные объекты, использование, которых не сможет, как минимум на первом этапе, покрыть издержек Управляющего. Однако, как только благодаря профессиональному управлению, становится коммерчески привлекательным, так соблазн избавиться от Управляющего у Собственника многократно возрастает и к истечению срока Договора доверительного управления может достигнуть критической точки. То есть Доверительный управляющий очень сильно напоминает человека, собственноручно роющего себе могилу.

Я лично согласен и с первой частью утверждения (о качестве передаваемых объектов и со второй - о печальной участи Доверительных управляющих. Однако пожаловаться на наших учредителей Доверительного управления мы не можем. Оба договора, по которым первоначальный срок управления истек, были продлены и действуют по сей день. В чем же суть нашего опыта и каковы основные компоненты практики использования этого относительно нового правового инструмента?

Прежде всего следует отметить, что передача в Доверительное управление представляет из себя весьма и весьма длительный процесс. Переоформление договоров с дирекцией единого заказчика, утряска взаимоотношений с поставщиками энергоресурсов, телефония, уяснение целей собственника и согласование с ним плана управления объектом, отработка содержания Договора с последующей регистрацией, а затем поиск арендаторов, переоформление договоров аренды и их регистрация и, если необходимо, то и поиск новых начиная с самого начала - с позиционирования объекта на рынке риэлторских услуг. В некоторых случаях может понадобиться независимая оценка объекта управления.

На все это на крупном объекте может уйти несколько месяцев. Практически весь этот период потенциальный Доверительный управляющий работает "на свой страх и риск", используя свои материальные и кадровые ресурсы без какой-либо гарантии компенсации в будущем. Уже из выше сказанного, можно сделать вывод, что затеваться с Доверительным управлением на краткий период управляющему нет никакого резона. По нашему мнению срок менее пяти лет может приниматься управляющим лишь в исключительных случаях.

Чаще всего, как уже упоминалось, собственник хочет отдать в Доверительное управление проблемный объект и первыми вынужденными шагами доверительного управляющего могут стать большие или меньшие инвестиции, не говоря уже о привлечении высокооплачиваемых специалистов. Все эти затраты могут погашаться лишь из будущего вознаграждения.

Таким образом на этом этапе определяющим фактором, определяющим целесообразность заключения Договора для Управляющего становятся:

  • физическое состояние объекта управления;
  • экономика объекта на момент его передачи в управления;
  • характер и объем необходимых инвестиций, оценка возможности их компенсации в предполагаемый собственником срок действия Договора;
  • возможность в кратчайшие сроки достойно позиционировать его на рынке арендных услуг.

Какие цели ставит собственник, передавая объект в управление, возможны варианты:

  • обеспечить максимально возможный доход в минимальные сроки, не затрачивая каких бы то ни было средств, не задумываясь о долгосрочной перспективе его использования;
  • повышение престижности объекта, его конкурентоспособности, обеспечить устойчивое позиционирование на рынке риэлторских услуг;
  • полностью снять с себя обязанности и ответственность за судьбу объекта, получая при этом некоторый устойчивый доход.

Однако практика Доверительного управления показывает, что главным мотивом для Управляющей компании в желании получить объект в Доверительное управление является не столько получение вознаграждения, сколько открывающаяся гарантированная возможность получения дохода от управления эксплуатацией, клининга, охраны, технического обслуживания, организации питания и т.п. при наличии в его структуре соответствующих подразделений.

Оптимальное сочетание собственных возможностей и объемов отдаваемых на сторону - очень важный вопрос для оценки эффективности Доверительного управления.

Другим фактором, влияющим на решение Собственника, является его доверие к приглашаемому Управляющему. Имеются варианты возникновения этого доверия:

  • хорошее личное или опосредованное знакомство с топ-менеджментом Управляющего (политическое решение - тендер с заданным результатом);
  • экономические соображения правового и не очень правового характера (проведение тендера с превалированием одного критерия - цены, услуги);
  • хорошая репутация Доверительного управляющего, признание его в профессиональном с ообществе;
  • наличие у Доверительного управляющего длительной истории на рынке услуг управления.

Подводные камни Доверительного управления:

Неустойчивая общеэкономическая ситуация в стране повышает предпринимательские риски, предполагает возникновение непредсказуемых (нештатных) ситуаций.Так, например, за два года на одном из наших объектов доверительного управления со значительным землеотводом дважды повышались ставки арендной платы за землю. Первый раз удвоилась, а на следующий год увеличилась в 1,8 раза, что в итоге значительно превзошло самые смелые прогнозы при выработке условий договора.

Взаимоотношения частных компаний с рядом государственных или корпоративных структур не претерпели за время развития рыночных отношений ни малейших изменений. Так Мосгортепло и Мосэнерго и Ростелеком не признают договор доверительного управления в качестве основания для ведения прямых финансовых взаиморасчетов. При попытке на одном из объектов доверительного управления заключить договор с Мосэнерго, нам было предложено выполнить техусловия на столь значительный объем работ, что передача в доверительное управление становилась для собственника экономически нецелесообразной. Следует отметить, что ссылки на Гражданский Кодекс и тот факт, что при передаче в доверительное управление не происходит смены собственника, никакого эффекта не возымели. На другом объекте более восьми месяцев пришлось доказывать, что Ростелеком не имеет права, не разделяя, выставлять счета за междугородние разговоры не на счет доверительного управляющего, и все только из-за того, что программа, учитывающая объем междугородних переговоров, не позволяет отличить Управляющую компании, как юридическое лицо, от той же компании в качестве доверительного управляющего, несмотря на то, что имеются два различных договора.

Одной из отличительных черт нашей действительности является желание подавляющего большинства собственников оставить за собой 100% контроля - управления недвижимой собственностью даже и в том случае, когда эта деятельность никак не сопрягается с его основным бизнесом. Около 70% собственников до настоящего времени не прибегают к услугам внешних управляющих и обходятся силами своих ХОЗУ или специально созданных "дочек". Безусловно, любая управляющая компания предполагает получить от управления объектом некоторую прибыль. Для традиционного собственника, ищущего возможность снизит затраты слишком велик соблазн сэкономит именно на отказе от аутсорсинга. Есть несколько факторов, которые определяют целесообразность перехода на внешнее управление или отказ от него.

Так более года назад один из известных банков обратился в крупную консалтинговую компанию с просьбой провести масштабное исследование московского рынка услуг управляющих компаний. Банк принял концепцию своего дальнейшего развития, в которую входило приобретение более 25 тысяч квадратных метров коммерческой недвижимости. Важно было определить, какими силами это делать: образовав дочку или пригласив профессиональную управляющую компанию.

По итогам исследования на тот период в Москве было выявлено всего двадцать управляющих компаний, предлагающих свои услуги на открытом рынке и при этом управляющих более 10 тысяча кв. метров коммерческой недвижимости класса А и Б. На нашу фирму поступил кадровый запрос, на замещение должности директора создаваемой "дочки". Мы же дали согласие на встречу с соответствующим вице-президентом банка с целью побудить его принять решение в пользу профессионального управления объектом.

В откровенной беседе стало ясно, что основным мотивом создания дочки является сохранение полного контроля над объектами и желание исключить какие-либо варианты недополучения дохода. При этом в экономическом обосновании уже практически подготовленного решения никаким образом не нашло отражение сравнение качества обслуживания, кадровых и финансовых затрат на создание и поддержание на уровне высококлассного управления, по сути самостоятельного бизнеса.

В каких же случаях собственник вспоминает о таком замечательном правовом инструменте, как Доверительное управление?

Прежде всего, это касается так называемых проблемных объектов или особых, затруднительных правовых ситуаций.

Лучшей иллюстрацией существа вопроса является рассмотрение практических примеров, поэтому приведу несколько примеров.

В начале 90-х была де юре ликвидирована крупнейшая негосударственная структура обладавшая гигантскими объемами недвижимой собственности. Конечно по своей экономической значимости она (собственность) была неоднородна. Большинство офисных зданий было быстро приспособлено под нужды государственных учреждений - произошла беспроблемная замена собственника, и партийных чиновников заменили госслужащие. Другие же, типа попавшего нам в управление общежития, ничего, кроме хлопот не сулили. Пока оно было бесхозным, его заселили десятки людей, не имевших на это права. Многие из них не имели оснований даже для проживания в Москве.

К 1994 году в общежитии таких проживающих на койко-местах оказалось более пятидесяти. Здание было передано на баланс окружному Управлению коммунального хозяйству (УКХ). А тут приватизация. По закону на балансе у акционерного общества, коим стало УКХ, госсобственность находиться не должна. Да и кому ходить по судам (сразу аж 52 дела о признании незаконно проживающими)? Где взять средства на погашение задолженности за энергоресурсы и коммунальное обслуживание?

Вот тут-то и подоспел новый Гражданский Кодекс. С первого июля 97 года вступила в действие 53 глава ГК, а 14 августа был подписан Договор доверительного управления Москомимуществом с ЗАО "Город" за номером 5. Как известно, договор доверительного управления может быть подписан не более чем на пять лет.

Сразу следует оговориться, что пять лет для управления проблемным объектом - период весьма мал и пролетел как пять дней. В основном он был насыщен борьбой за выживание. Многократные проверки различных уполномоченных государственных инстанций потребовали от нас много сил для доказательства правомерности наших действий. Многие из них, впервые сталкиваясь с доверительным управлением, старались разобраться в новом правовом инструменте, другие к сожалению пытались доказать его неприемлемость для наших условий.

Каковы же итоги? Первым, но очень важным для нас итогом явилось продление Договора на следующий срок. Другим итогом явилось поступательное по годам улучшение экономики объекта практически по всем параметрам: доходность, коэффициент заполняемости, наличие задолженности по арендной плате.

К особенностям доверительного управления государственным недвижимым объектом следует отнести требование строжайшего соблюдения закона и всевозможных подзаконных актов в виде внутриведомственных инструкций, что нередко вступает в противоречие с самой сутью этой формы коммерческих взаимоотношений.

Крупная компания с многомиллиардным ежегодным оборотом добивается в центре Москвы передачи в аренду участка земли, прилегающего к одному из ранее приобретенных особняков. Имелось ввиду, его реконструкция и включение в единый архитектурный комплекс с уже отреставрированными особняками. Из здания выезжает одна из дочерних фирм, а проект реконструкции еще не готов даже концептуально. Принимается решение о частичной консервации объекта на два года, поскольку около 15% площадей занимают зависимые от собственника юридические лица. Прочие помещения предполагается использовать под теплые складские помещения, имея ввиду нужды собственных подразделений.

При этом только арендная плата за землю превышает 100 тысяч долларов в год. Потребное неполное содержание здания - еще около 50 тысяч. И того около 150 тысяч долларов в год. Казалось бы, на фоне экономического оборота и размера прибыли собственника можно было бы пренебречь такой малостью, да уж очень это противоречит принципам рачительного хозяина. И вот тут-то и вспоминается, что ЗАО "Город", управляющее эксплуатацией на всех прилегающих зданиях, более пяти лет продвигает в качестве коммерческой услуги доверительное управление. В сравнении с описанным выше примером доверительного управления условия на этом объекте обременялись сроком доверительного управления всего в два года и весьма плачевным физическим состоянием. С одной стороны это требовало инвестиций, с другой - невозможностью их вернуть от управления объектом за столь короткий срок.

Учитывая накопленный за пять лет опыт доверительного управления, мы решили рискнуть, предварительно оговорив некоторые условия, смягчающие отрицательные обстоятельства предлагаемого договора. Так собственник брал некоторое неопределенное время для высвобождения помещений от заскладированного имущества, а доверительный управляющий за это время выходит с этим объектом на рынок, позиционирует его и к моменту высвобождения всех помещений приступает к заполнению их арендаторами. Было также предусмотрено и инвестирование доверительным управляющим своих средств на капитальный ремонт кровли с заменой стропил и жестяного покрытия.

С собственником также было согласовано, что арендаторы по согласованной смете смогут компенсировать затраты на ремонт арендуемого помещения.

Экономические итоги истекающих 1 октября двух лет доверительного управления на этом объекте выглядят куда как менее привлекательно, чем на представленном ранее. Это можно объяснить уже упомянутым почти четырехкратным повышением арендных ставок аренды земли, краткостью срока доверительного управления, высоким физическим износом здания. Кроме того уже в период доверительного управления собственник продал объект, поставив управляющего в известность лишь через месяц после осуществления сделки. Новый собственник долгое время не мог определиться с планами использования объекта (к вопросу о передаче в доверительное управление лишь проблемных объектов!!!) и сообщил о своем решении продлить договор доверительного управления еще на два года лишь за полтора месяца до истечения срока действия первого договора. Эта неопределенность "по закону бутерброда" совпала с решением крупнейшего (якорного) арендатора досрочно освободить помещение, доведенное до доверительного управляющего в установленным договором порядке.

Следует отметить, что несмотря на то, что нам до сих пор везло и все договора доверительного управления по их истечению продлевались по желанию собственника, у нас возникает ощущение, что после удачного завершения договора собственник имеет весьма небольшие основания для продления договора. Ведь к этому моменту объект, как правило, хорошо раскручен, заполнен арендаторами, при мудрой политике собственника и управляющего физически восстановлен. Собственнику остается лишь поддерживать его в этом состоянии. То есть исчезает важнейший первоначально существовавший мотив поиска управляющего.

На примере доверительного управления государственной и частной собственностью в качестве одного из практических советов будущим доверительным управляющим я бы предложил в обязательном порядке предусматривать включение в договор условия о принятия решения о продления договора не менее чем за шесть месяцев. В противном случае при высвобождении площадей возникает правовая коллизия, при которой объектом управляет некий Доверительный управляющий, а подписывать договор аренды он уже не имеет права, и потенциальному арендатору предлагают подождать какое-то время, пока вопрос разрешится, а пока подписать договор аренды не несколько месяцев. Нерешительность или отказ потенциального арендатора в этом случае легко можно понять.

Подытоживая сказанное, следует сказать, что доверительное управление в Москве используется чрезвычайно редко. Статистика по количеству договоров в сфере управления частными объектами отсутствует, а договоры по управление объектами государственной собственности исчисляются единицами (на март 2003 года действовало лишь 11 договоров), да и те заключены между правительством Москвы и акционерными обществами, зависимыми от него. Тендеры на доверительное управление вообще не проводятся. В программе повышения эффективности управления собственностью Москвы использование инструмента доверительного управления не предусмотрено.Поставщики энергоресурсов и коммунальных услуг не считают возможным поддерживать развитие этой формы договорных отношений.

Однако на наш взгляд не все так безнадежно, как может показаться на первый взгляд. Ситуация хоть и медленно, но меняется. Количество собственников изучающих возможность отдать в доверительное управление свою недвижимость, равно как и желающих стать доверительными управляющими непрерывно растет. Этот вывод можно сделать по участившимся звонкам по этому вопросу. Мы даже ввели платную услугу под условным названием "экспресс анализ эффективности использования объектами недвижимости". Это было сделано не столько из-за небольшой платы, сколько из-за того, что для появления доверия, без которого не может возникнуть у собственника желания отдать свое имущество в доверительное управление, управляющему необходимо в какой-нибудь форме проявить свою квалификацию.

Так РАО "ЕЭС" заказало нам такое обследование ГУПов "ВНИИэнергопром" и Института "Гидропроект". Оба на момент нашего прихода были убыточны. По итогам проверки руководство корпорации пригласило директоров институтов для обсуждения нашего заключения, и оба института в одночасье стали прибыльными, а наши надежды на получение в управление этих объектов улетучились "как с белых яблонь цвет". В этом году к нам обратилась крупная финансовая корпорация с предложением взять в доверительное управление объект после реконструкции. Компания вложила деньги в реконструкцию, побаиваясь сторонних управляющих, внесла объект в уставной капитал созданной на паях с партнером управляющей компании. Прошло шесть месяцев, а расчетного выхода на плановые финансовые показатели так и не произошло. После беглой проверки, как можно догадаться, объект также стал прибыльным и необходимость в доверительном управляющем отпал.

И все же текущий год якобы предложил считать переломным. Количество звонков с конкретными предложениями резко возросло. Впервые к нам стали обращаться с просьбами взять объекты не на эксплуатацию, а именно в доверительное управление. При этом люди стали понимать, что это означает, имеются случаи, когда собственники предлагали взять управляющей компании на себя исключительно взаимоотношения с арендаторами на разрозненных, встроенных нежилых помещениях собственника.



C вопросами и предложениями обращаться по адресам:

Редактор: info@besh.ru
Предложения по сотрудничеству, новости, пресс-релизы.

Обмен формами подписки и ссылками: obmen@besh.ru

Администратор сайта: postmaster@besh.ru
Все Ваши пожелания, замечания, сообщения об ошибках на сайте.

С уважением, Александр Галашин, редактор

Управление недвижимостью

Вышло в свет руководство
Управление недвижимостью. Как выбрать управляющую компанию - долгожданный справочник по управлению недвижимостью! Пока распространяется только по заявкам.
Стоимость 1 экз. 286 рублей включая стоимость доставки и НДС, при заказе от 15 экз. - 250 рублей.
Купите сейчас!

На сайте:
Все статьи об управлении недвижимостью
Управляющие компании
Добавить управляющую компанию

Маркетинговая группа БЕШ предлагает:
высококачественная съемка интерьеров на любой формат от 4х5" до цифровой камеры 6Mpix. Мы будем рады ответить на любые Ваши вопросы по e-mail vmikrin@besh.ru или по телефонам компании
(095) 798 9875 и
8(916)494-2106
.
Свяжитесь с нами сейчас и Вы получите лучшие снимки Ваших объектов!
 

Вы можете опубликовать новости Вашей компании, связанные с управлением недвижимостью. Для этого просто отправьте Ваше изложение новости редактору:   info@besh.ru
 


Подписаться:  


rasmas.com
РАССЫЛОК МАСТЕР