Реклама:
Мы помогаем вам ориентироваться в ценах, товарах, продавцах. PriceTerra.by

Рассылка
Подписчиков: 24
Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости
Дата: 19.01.2022

Управление недвижимостью -
обзоры, аналитика, новости

 

Выпуск #43 еженедельного электронного журнала. Мы публикуем новости и аналитические материалы об эксплуатации и управлении недвижимостью и рынке управления недвижимостью. Еженедельно все новости попадают в Ваш почтовый ящик! Это удобно и экономит Ваше время - Вам не надо собирать новости по одной на десятках сайтов, не надо прочитывать горы материалов. Все об управлении недвижимостью - в одном электронном журнале!

    09 сентября 2004 года             Все новости             Все статьи             Прислать свою новость


Редактор еженедельного электронного журнала - Александр Галашин info@besh.ru

Уважаемый подписчик!

Как редактор еженедельного электронного журнала "Управление недвижимостью. Новости. Обзоры. Аналитика", я хочу задать вам вопрос, который недавно начал меня тревожить. Суть проблемы вот в чем. Беседуя с некоторыми читателями, я столкнулся с мнением, что некоторые из вас не хотят того, чтобы мы дублировали новости и статьи из других источников. Предлагается ограничить содержание журнала лишь нашими эксклюзивными новостями и статьями только из первоисточников. Другие же считают, что журнал нужен именно в таком виде, как мы и делали раньше. Аргументируется это тем, что удобно читать все новости в одном месте, а не искать их по различным рассылкам и новостным лентам. Если вы захотите, мы можем предложить вам проставлять гиперссылки на наиболее интересные, на наш взгляд, статьи в начале журнала, чтобы вы могли попадать прямо на них, а в остальном, будем использовать только уникальные статьи и новости.

В этой связи я обращаюсь с призывом к Вам откликнуться на это сообщение и прошу прислать свое мнение по этому вопросу. Среди тех читателей, с кем мне удалось побеседовать, мнения разделились примерно поровну. Поэтому прошу Вас не оставлять этот вопрос без внимания и проголосовать. Нажмите на ссылку наиболее соответсвующего вашему мнению: только эксклюзивные новости и статьи; все новости и статьи по теме управление недвижимостью; эксклюзивные статьи плюс ссылки на другие аналитические материалы.

А пока читайте новый номер нашего журнала в привычном для вас варианте. Со всеми отзывами и предложениями обращайтесь по адресу info@besh.ru ко мне, Александру Галашину.


Концепт-анализ объектов недвижимости
Вы уверены, что получаете 100% возможного дохода? Может быть, вы считаете, что получаете 90% ? Не много ли Вы тратите на получение этих 90%?
А вдруг много - и Ваша прибыль всего 20% от возможной? Думаете, так не бывает? Узнайте сейчас!

НОВОСТИ

09.08.2004

  Адвокат добился независимой экспертизы качества коммунальных услуг


Кстати, об отзывах. В предыдущих двух выпусках журнала была информация о суде с участием эксплуатирующей компании в Кирове. Я получил отзывы, которые привожу здесь:

Оксана Крымина, генеральный директор Маркетинговой Группы БЕШ:
"При получении информации только от одной из сторон сложно дать объективную оценку событиям. Безусловно, мне жаль, что в такую ситуацию попали наши коллеги. Но мы поддерживаем деятельность адвокатского бюро Савельева, который взялся защищать интересы Светланы, решившей отстаивать свои интересы в суде. В данном случае в эксплуатирующая компания допустила ошибку в отношениях с клиентом. Ошибка заключается в том, что конфликт стал публичным, что невыгодно заботящейся о своей репутации эксплуатирующей организации. Спор, как правило, улаживается на предыдущих стадиях. Я считаю, что в спорных случаях компании часто выгоднее возместить ущерб, чем доказывать свою правоту в суде. Эксплуатация предусматривает заботу и создание для клиента нормальных условий жизнедеятельности – это основа управления. В таких ситуациях эксплуатирующая организация должна возместить ущерб, нанесенный клиентам. Для того чтобы минимизировать свои потери, конечно же, нужно прибегать к услугам страховых компаний.

Очевидно, что такие сообщения о допущенных ошибках и последующих судебных разбирательствах свидетельствуют о незрелости рынка. К сожалению, остается недооцененным такой актив эксплуатирующих компаний, как профессиональная репутация. Значит, эти компании регулярно недополучают прибыль. По мере развития рынка следует ожидать серьезных изменений в формировании значимости именно этих активов. А этот суд для нас и наших коллег, лишь один из маленьких шагов на пути к формированию развитого рынка эксплуатации недвижимости, который стал уроком, а не проблемой".

Наталья Холопова, генеральный директор управляющей компании "Инвест-Лайн":
"Ситуация, произошедшая с Кировской эксплуатирующей компанией ООО "Жилсервис" и дальнейшие судебные разбирательства станут важным прецедентом для остальных управляющих и эксплуатирующих организаций. К сожалению, очень малое количество людей готовы активно отстаивать свои права в суде, чем предоставляют эксплуатирующей организации чрезмерную свободу действий даже в случае, если в процессе эксплуатации были допущены ошибки.

Найти хорошую эксплуатирующую компанию, специализирующуюся на эксплуатации жилья, трудно бывает порой и в Москве, а в регионах этот рынок практически не развит, отсутствует реальная конкуренция. Обязательные проверки деятельности эксплуатирующей организации и технического состояния здания , которые проводятся два раза в год, должны стать не формальными, а реальными, отражающими в полном объеме ситуацию на объекте. Также необходимо подчеркнуть несовершенство законодательной базы, которые никак не регламентирует разграничение ответственности между жильцами и эксплуатирующей компанией. Есть только общие правила, которые и то не всегда соблюдаются, и не все их знают. В этом плане Москва несколько впереди остальных российских регионов, поскольку. У нас действует норматив, регламентирующий правила эксплуатации жилого фонда города Москва и предусматривает реальное разграничение обязанностей и полномочий между эксплуатирующими организациями и собственниками. Но даже здесь ситуация далека от идеальной, так как необходимо принятия еще ряда нормативов, которые разграничили бы ответственность и прописали конкретные права каждой из заинтересованных сторон".

Руководитель Управления продаж Страхового брокера "Авант" Алена Артемьева:
"В подобных ситуциях, когда наносится ущерб третьим лицам, в нашем случае - нижним соседям, техниками ЖЭУ (ООО "Жилсервис") должен составляться акт, где бы указывалось, что явилось причиной аварии и есть ли в этом вина Светланы. Ведь причиной повреждения оборудования, которое и повлекло за собой подтопление квартиры соседей, может быть:

- неправильная экспуатация оборудования самой Светланой
- некачественное оказание услуг УК

Соответственно, в первом случае, вина полностью лежит на Светлане и взыскивать сумму ущерба будут с нее. Во втором же - в чистом виде вина ООО "Жилсервис", не выполняющим свои обязанности по эксплуатации объекта. Для того, чтобы обезопасить себя, можно заключить договор страхования ответственности за качество выполняемых работ и услуг. По такому договору при признании вины УК, ушерб соседям Светланы оплатила бы Страховая компания (конечно, при условии того, что в договоре нет никаких ограничений по подобным рискам).

В целом же, что касается страхования гражданской ответственности за качество выполняемых работ и услуг, разумно указывать в договоре определенную сумму (или процент от возможного ущерба) в качестве франшизы, то есть той части ущерба, ответственность за которую будет нести сам Страхователь (оплачивать будет сам). Ведь иначе у него не будет никакого стимула осуществлять свои обязанности, оказывать услуги качественно!"

07.09.2004

  Завершена работа над книгой

Оксана Л. Крымина
Генеральный директор
Маркетинговая Группа БЕШ
+7 (095) 798 9875

Уважаемые партнеры, коллеги, друзья!

6 сентября мною закончена работа над книгой "Управление недвижимостью. Как выбрать управляющую компанию". Полностью написан и отредактирован текст, получено много отзывов от известных участников и исследователей рынка управления недвижимостью.

Да, я писала эту книгу значительно дольше, чем изначально предполагала. Несколько раз пришлось переносить сроки выхода книги. Это было обусловлено частично объективными обстоятельствами, а в большой степени также и исследовательским азартом – появлялся новый интересный материал, опыт, с которым я хотела познакомить читателя, и я включала его в текст, проводила дополнительные опросы и переговоры, уточняла и еще раз уточняла. Но сейчас проект выпуска книги вышел на финишную прямую.

Был проделан большой труд, качественное исследование рынка управления недвижимостью. Оказалось, удачно. Мой текст получил одобрение многих специалистов рынка, а также собственников недвижимости, стоявших перед проблемой выбора управляющей компании. Практически определилась читательская аудитория этой книги – те, кто ее прочтут. Шутка ли – при общем тираже 4000 экземпляров мы собрали более 2000 предварительных заявок на книгу! Это очень редкий случай в практике книготорговли. И уже сейчас ясно, что эта книга - "Управление недвижимостью. Как выбрать управляющую компанию" - существенным образом повлияет на представления собственников недвижимости об управлении недвижимостью.

Зачем я это пишу Вам?

Я делаю Вам уникальное предложение. Да, я предлагаю Вам подать рекламу в мою книгу. Не сомневаюсь, Вы часто получаете предложения разместить рекламу в том или ином издании. Но других книг, ориентированных на потребителя вашей услуги и написанных простым и понятным языком, нет. И только в моем предложении Вы можете быть 100% уверены, что рекламу ждут, и с огромным вниманием отнесутся к Вашему рекламному предложению именно те, кто нужны Вам. Ведь книга "Управление недвижимостью. Как выбрать управляющую компанию" адресована именно тем, кто ищет и выбирает управляющую компанию. И благодаря предварительным заявкам, я знаю, что они эту книгу прочтут! Именно поэтому я убеждена в эффективности рекламы в моей книге.

Более того, Вы можете лично ознакомиться с полным текстом книги. В Москве для этого направьте письмо нашему коммерческому директору Вадиму Евгеньевичу Микрину vmikrin@besh.ru, или позвоните ему по тел. +7(916)494-2106 В Санкт-Петербурге – направьте письмо нашему представителю Денису Владимировичу Кочегарову mail@realtybroker.spb.ru , или позвоните ему по тел. (812) 907-0313. Вы убедитесь, насколько мой текст соответствует Вашей аргументации в пользу выбора Вашей компании!

И, безусловно, я рада любым Вашим вопросам по книге и проблеме представления управляющей компании и поиска клиентов. Мой опыт участия в тендерах (как со стороны управляющей компании, так и со стороны собственника), опыт консультирования и создания имиджа управляющих компаний – в Вашем распоряжении.

Мы принимаем рекламу до конца сентября 2004 года. Это не так долго. Поэтому прошу Вас не откладывая связаться со мной или моими коллегами. Звоните сейчас! +7 (095) 798-9875

03.09.2004

  Управляющие рассказали...

Антон Белых

В четверг 2 сентября в выставочном центре "Инфопространство" состоялась пресс-конференция "Управляющие расскажут, как повысить доходность коммерческой недвижимости в регионах". Организаторами конференции выступили Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД), Российская Гильдия Риэлторов (РГР) и IMPRESSMEDIA.

Представители различных компаний, занимающихся управлением коммерческой недвижимостью, рассказывали о своем видении проблемы развития регионального рынка недвижимостью и предлагали различные варианты такого развития. Вела пресс-конференцию директор по исследованиям компании IMPRESSMEDIA Мария Котова. Также в роли спикеров на пресс-конференции выступили представитель компании "Stiles & Riabokobylko" Евгений Попов, вице-президент РГР Андрей Гусев, первый заместитель генерального директора ЗАО "Город" Владимир Родин, директор по маркетингу компании "Экопрог" Юлия Максимова, советник УК "ВМБ-Траст" Евгений Рязанцев, директор по развитию ОАО "ПСБ-Инвест-Групп" Николай Вечер и президент ГУД Александр Гришин.

Во время пресс-конференции Владимир Родин из ЗАО "Город" затронул и тему управления недвижимостью.Приводя некоторые примеры из своей практики, Владимир Родин подчеркнул, что управлять недвижимостью в регионах из Москвы невыгодно. Отмечу, что это утверждение отнюдь не бесспорно. Существует опыт выхода столичных и питерских компаний на региональный рынок, и не только с консалтинговым продуктом. К тому же региональный рынок значительно уступает по качеству предоставляемых услуг московскому или питерскому, а конкуренция отсутствует практически полностью.

06.09.2004

  На строительных объектах столицы усиливаются меры безопасности

М2 - квадратный метр

Руководством стройкомплекса принято решение об усилении режима охраны на возводимых в Москве объектах, сообщил в понедельник глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин.

Он отметил, что "в Москве работает около 1 млн. строителей. У нас несколько тысяч строительных объектов, предпринимаются все возможные меры для усиления их безопасности".

Усиление режима охраны коснулось возводимых в различных районах жилых кварталов, а также детских садов, школ, библиотек, спортивных и развлекательных центров, магазинов. Особое внимание уделено и возводимым объектам инженерной инфраструктуры.

В. Ресин подчеркнул, что усиление режима охраны связано с последними терактами в России. Сообщает "Интерфакс"

08.09.2004

  Концепт-анализ объектов недвижимости:
мы не ожидали такого интереса!

Наталья Валентиновна Холопова
генеральный директор
Управляющая компания Инвест-Лайн

Уважаемые клиенты!

Как вы знаете, совсем недавно Управляющая Компания "Инвест-Лайн" объвила о предоставлении новой услуги, которая носит название концепт-анализ объекта недвижимости, и я обещала проводить ее бесплатно.

Но сейчас я вынуждена принести вам свои извинения и объявить о том, что в связи с огромным количеством поступивших к нам заказов, мы приняли решение сделать эту услугу платной. Скажу честно, я не ожидала такого ажиотажа вокруг концепт-анализа.

Естественно, всем, кто уже договорился с нами о проведении концепт-анализа ранее, мы предоставим эту услугу на прежних условиях. Мы всегда сдерживаем свои обещания перед клиентами и не отступаем от них. А уже новые договора на предоставление услуги будут заключаться на платной основе.

03.09.2004

  МАГР организует встречу участников рынка недвижимости с представителями власти

М2 - Квадратный метр

Московская Ассоциация-Гильдия Риэлтеров (МАГР) 17 сентября проводит встречу профессиональных участников рынка недвижимости с представителями государственной власти и правоохранительных органов.

Как сообщили М2 в МАГР, на мероприятии, в частности, будет обсуждаться пакет законопроектов, направленных на формирование в России рынка доступного жилья.

Среди других тем, которые предполагается обсудить: ситуация на рынке недвижимости с точки зрения правоохранительных органов, а также тенденции рынка в связи с изменениями законодательства.

Для участия в дискуссии приглашены руководители и специалисты Департамента жилищного фонда и жилищной политики города Москвы, Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ГУВД города Москвы: Управления по налоговым преступлениям, Управления уголовного розыска, Управления по борьбе с экономическими преступлениями, Прокуратуры города Москвы.

Круглый стол пройдет в Гостиничном комплексе "Президент-Отель" (зал "Кулуар Гжели"). Начало в 13 часов. Секретариат МАГР принимает заявки на участие в мероприятии до 12 сентября 2004 года.

03.09.2004

  РГР приобрела эксклюзивные права на CCIM в СНГ

М2 - Квадратный метр

Российская Гильдия Риэлторов станет единственной организацией на территории СНГ, которая будет иметь право на продвижение программы Американского института управления инвестициями в коммерческую недвижимость (Certified Commercial Investment Member Institute CCIM).

По данным пресс-службы РГР, эксклюзивный договор с гильдией американский вуз ратифицирует в октябре этого года.

В соответствии с договором на территории постсоветского пространства будет создан филиал (chapter) CCIM - Institute. Чаптер CCIM-Institute призван повысить образовательный уровень менеджеров рынка коммерческой недвижимости в РФ и соседних государствах. По словам руководителя CCIM- Institute Паюса Льюнга, в России американская сторона намерена укрепить статус, как самого Института, так и менеджеров, обладающих степенью CCIM.

Для получения степени CCIM претенденту необходимо пройти 6 этапов курса "Финансовый анализ коммерческих инвестиций в недвижимость". Учебная программа включает в себя: анализ финансового состояния коммерческой недвижимости и рынка в целом; методику принятия решений; ведение переговоров; маркетинг и аренду; проведение презентаций.

В 1999 году CCIM-институт и РГР заключили договор о продвижении американских курсов в СНГ. За пять лет более 200 человек прослушали курс, из них 37 получили одну из двух степеней CCIM (член или кандидат). Среди обучающихся были представители таких компаний, как Noble Gibbons, Jones Lang LaSalle, Colliers Int., Knight Frank, Stiles & Riabokobylko.

02.09.2004

  В "Экспоцентре" пройдёт выставка "Стройиндустрия и архитектура-2004"

М2 - квадратный метр

Две международные выставки "Стройиндустрия и архитектура-2004" и "Экспогород-2004" пройдут 6 - 10 сентября в "Экспоцентре" на Красной Пресне.

В пресс-центре "Экспоцентра" М2 сообщили, что в выставках примут участие более 200 фирм, компаний и организаций, которые предоставят специалистам градостроительства и городского хозяйства возможность ознакомиться с новейшими достижениями в области коммунального хозяйства, инженерного обеспечения, бытового обслуживания, экологии, архитектуры, строительства и стройиндустрии.

Выставки пройдут в павильонах N1 и "Форум", а также на открытых площадях выставочного комплекса.

31.08.2004

  Группа компаний "VMP Corp." сообщает, что вывод бренда "Новая площадь" на рынок недвижимости приурочен к началу строительства жилого микрорайона "Солнцеград"

пресс-служба "VMP Corp."

Москва. Вывод бренда "Новая площадь" на рынок недвижимости приурочен к началу строительства первой очереди жилого района "Солнцеград". Современный район расположен недалеко от МКАД в одном из самых экологически чистых районов Московской области. До 2006 года компания "Новая площадь" планирует ввести в эксплуатацию 125 тысяч кв. м жилья и объектов инфраструктуры: детские сады, магазины, офисы, подземные гаражи и открытые автостоянки. "Новая площадь" предложит покупателям не только разнообразный выбор квартир, отвечающих всем современным требованиям, но и полный комплекс услуг, необходимых для комфортного проживания, начиная от благоустройства территорий, создания развитой социально-бытовой и транспортной инфраструктуры, заканчивая комплексной эксплуатацией завершенных объектов.

Выступая, президент группы компаний "VMP Corp." Борис Букатов отметил: " Мы создали бренд , которая полностью сконцентрируется на инвестиционных проектах .

Сейчас у нас на реализации находится около 150 тысяч квадратных метров жилых и нежилых площадей. Мы планируем, что к середине 2005 г. этот показатель значительно возрастет.

Создание компании "Новая площадь" позволит привлечь интересные инвестиционные проекты в сфере недвижимости Мы берем на себя ответственность за качество и безупречность нашей работы на всех этапах: от получения разрешительной документации на строительство, до передачи готового объекта в собственность покупателя.

Как считает вице-президент группы компаний "VMP Corp." Евгений Фетисов: Наша задача - инвестиции в интересные проекты, рекламу и маркетинг, а также правильное управление продажами. Преимущество "Новой площади" – доскональное понимание специфики работы в регионе. "Новая площадь" не строит жилье, а строит в буквальном смысле новые условия жизни. Проекты компании, связанные с жилой и нежилой недвижимостью, отличает комплексный подход и качество реализации.

Сегодня в Подмосковье строительство ведется более активно, чем в Москве. И качество жилья растет – это говорит о конкурентном и ценовом преимуществе перед Москвой.

Планируя выход на рынок с большим объемом, мы планируем создать конкуренцию крупным девелоперским компаниям. А крупных риэлторских компаний, мы рассматриваем как будущих бизнес-партнеров

По словам руководителя департамента по управлению недвижимостью группы компаний "VMP Corp." Алексея Кожевникова в ближайшее время компания приступит к реализации проектов по строительству торговых, торгово-развлекательных, офисных и гостиничных комплексов в Подмосковье и Сочи. Совокупный объем строительства по проектам коммерческой недвижимости составит около 200 тыс. кв.м. Предполагаемые инвестиции превысят $200 млн. Финансирование будет осуществляться как на собственные средства компании, так и с привлечением банковских кредитов и средств частных инвесторов.

Алексей Кожевников особо подчеркнул, что в стратегические планы компании входит создание собственной управляющей компании, которая будет обслуживать не только собственные объекты жилой и коммерческой недвижимости, но и объекты других собственников недвижимости

"Новая площадь"является вертикально-интегрированной инвестиционно-строительной компанией, включающей в себя профессиональные подразделения: Службу инвестора, Службу заказчика, Генерального подрядчика, Проектное бюро, Управление по продажам недвижимости. Такая структура обеспечивает серьезные конкурентные преимущества девелопмента и организации процесса строительства. Это позволяет минимизировать себестоимость квадратного метра и, таким образом, достигать выгодных для потребителя условий. Компания "Новая площадь" встанет в один ряд с компаниями - лидерами рынка недвижимости.

02.09.2004

  Договор по обслуживанию ТРК "Гулливер"

МТЛ. Эксплуатация недвижимости

Питерская компания "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" подписала договор с ООО "Дубль-2" на обслуживание торгово-развлекательного комплекса "Гулливер" общей площадью 62 тыс. м2. и состоящего из 7 корпусов.

Новый комплекс расположен в динамично развивающемся районе около станции метро "Старая деревня", недалеко от трассы "Скандинавия". Удобное транспортное сообщение, оптимальная внешняя и внутренняя организация пространства делают "Гулливер" особенно привлекательным.

В новом комплексе предусмотрены площади торгового, складского, офисного и развлекательного назначения. Торговые площади организованы таким образом, что у каждого корпуса свой ассортимент товаров. "Желтый корпус" будет представлять собой продуктовый супермаркет с более чем 30 000 наименованиями продукции, магазины одежды и обуви известных фирм, кинотеатр, боулинг. В "Синем корпусе" расположился гипермаркет бытовой электротехники – "Матрица", предлагающий товары всех известных фирм мира. "Красный корпус" ждет тех, кому необходимы товары для дома, спорта и отдыха. Все корпусы соединены между собой просторными переходами, в каждом организованы уютные кафе и рестораны.

Для удобства посетителей комплекса "Гулливер" предусмотрена вместительная парковка на 2 500 мест.

Основная задача "МТЛ" - управление эксплуатацией торгово-развлекательного комплекса.

Поэтапное открытие "Гулливера" планируется в августе-октябре 2004 года.

Корчак Олег Ярославович
Начальник отдела управления компании "МТЛ":
"У "МТЛ" уже есть опыт успешной эксплуатации торгового комплекса "Желтый угол". Компания не останавливается на достигнутом и продолжает развиваться. Значительным шагом вперед в этом направлении является обслуживание торгово-развлекательного комплекса "Гулливер". Для нас это очень масштабный проект, в который привлечены в качестве арендаторов компании-бренды. Подобный комплекс один их первых в Санкт-Петербурге".

Генеральным директором торгово-развлекательного комплекса "Гулливер" назначен Александр Гетманский. По словам генерального директора компании "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" Лушникова Андрея Владимировича "Александр Гетманский смог приложить военное образование в гражданскую деятельность. Он принимал участие в запуске наиболее сложного проекта группы компаний "БестЪ" - бизнес-центра "Мидель" и производственного кондоминиума, успешно занимался его управлением и обслуживанием, начиная от стадии реконструкции до сдачи в аренду. Он обладает всеми необходимыми качествами профессионального управляющего: исполнителен, обязателен, точно понимает поставленные перед ним цели и задачи, четко организует руководство персоналом".

Справка: На сегодняшний день в обслуживании компании "МТЛ" находится более 100 тыс. м2 торговых и офисных площадей, из них сеть бизнес-центров, торговые комплексы и другие объекты коммерческой недвижимости.


СТАТЬИ

06.09.2004  

Быть управленцем — дело прибыльное

Иван Тертычный, "Квадратный метр"

Управление офисными центрами — один из самых прибыльных видов бизнеса в сфере недвижимости. Однако на данный момент эта ниша практически не занята: сегодня в Москве насчитывается всего около 20 управляющих компаний, а похвастаться профессиональным обслуживанием могут лишь офисные комплексы класса А и приблизительно 20% зданий класса В.

Остальные здания обслуживаются собственниками, многие из которых не имеют должного опыта в управлении. Мировой опыт показывает, что наличие профессионального управления коммерческой недвижимостью является одним из важнейших качеств, влияющих на рыночную привлекательность объекта и, следовательно, на стоимость аренды его площадей. В Москве специалисты многих девелоперских компаний считают одной из тенденций 2004 года заметное увеличение числа управляющих компаний. Вместе с тем они признают, что столичный рынок "управленцев" все же не успевает за растущим спросом со стороны владельцев коммерческих объектов. Причем здесь играет роль не только количество компаний, но и качество обслуживания, и цена.

Управление по западному образцу

Обслуживание коммерческой недвижимости как отдельный вид услуг на Западе существует уже более 40 лет. В Москве управлять нежилыми объектами стали около 10 лет назад, причем в основном представительства западных компаний. Как отмечает руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst&Young Ольга Архангельская, "на развитых рынках функция управления всегда передается специализированной компании. В России эта практика пока только формируется, и собственники и инвесторы часто предпочитают либо нанять для этого сотрудников, либо сформировать собственную управляющую компанию". Чаще всего такая компания контролирует один-единственный объект, и уровень ее обслуживания, как правило, невысок. Хотя существуют и исключения. В западных странах управление недвижимостью делится на три составляющие: техническая эксплуатация здания (ремонтные и инженерные работы), организационная эксплуатация (интерьер, разработка системы безопасности и т. п.) и коммерческая эксплуатация (сдача пустующих помещений в аренду, осуществление расчетов по коммунальному обслуживанию). Профессиональной управляющей компанией можно считать ту фирму, которая занимается всеми тремя видами услуг. По словам ведущего эксперта по коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максима Жуликова, на сегодняшний день в России компаний подобного уровня совсем немного, поскольку такое управление предполагает высочайшую степень доверия между сторонами. Пока что крупные собственники объектов коммерческой недвижимости осторожно относятся к внешним управляющим компаниям. Это связано как с определенной конфиденциальностью финансовых потоков, так и с возможностью получать доход от самостоятельной эксплуатации объекта. "Сейчас на российском рынке репутацией и доверием пользуются прежде всего компании с западными корнями: Hines International, Sawatzky Property Management. К числу ведущих компаний необходимо также отнести Colliers International, Noble Gibbons, Stiles&Riabokobylko", — говорит М. Жуликов.

Управление в России сегодня

В настоящее время многие компании, строящие собственные здания, к сожалению, не рассматривают их как актив, хорошее состояние которого необходимо поддерживать на протяжении десятков лет, поэтому если и прибегают к услугам управленцев, то уже после сдачи объекта в эксплуатацию. В результате собственники несут убытки, так как выясняется, что, например, оборудование, закупленное у различных поставщиков, не соответствует единым стандартам. По мнению экспертов, профессиональное управление зданием начинается на этапе начального строительства: в обязанности управляющих входит изучение состояния рынка, на основе которого определяется круг арендаторов, разрабатывается рекламная кампания объекта, определяется оптимальное соотношение арендуемых площадей и т. д. При этом необходимо разделять понятия управляющей и эксплуатирующей компании, поскольку не всегда привлеченная на объект компания осуществляет полный комплекс услуг. Нередка ситуация, когда собственник нежилого здания оставляет за собой управление объектом, в том числе финансовый менеджмент, а внешнюю компанию привлекает только для эксплуатации. Между тем на Западе профессионализм управляющей компании проявляется в первую очередь в оптимизации денежных потоков в зависимости от инвестиционной стратегии владельца. Опытный брокер может, анализируя финансовые аспекты договоров аренды, заключенных управляющей компанией в определенный период времени, сделать вывод, готовится ли здание к спекулятивной продаже, или инвестиции в объект имеют долгосрочный характер. По мнению начальника отдела маркетинга группы компаний "Конти" Алексея Самсонова, несмотря на заметное отставание от Запада, наш рынок все же имеет положительную динамику. По его мнению, в 2004 году начнется сегментирование рынка услуг в сфере управления недвижимостью по направлениям бизнеса: торговля, офисы, склады. "Интерес к этому наверняка проявит ряд крупных компаний, создав дочерние организации по управлению как собственной, так и сторонней недвижимостью", — говорит А. Самсонов. Уже наблюдается развитие рынка управления торговыми центрами. Так, генеральный директор ЗАО УЭР (входящего в состав девелоперской компании "Авгур Эстейт") Андрей Шаров считает, что с точки зрения заработка на эксплуатации торговые площади в последнее время стали играть не менее важную роль, чем офисы. "Поскольку ритейлеры декларируют намерения и дальше развивать свои сети — причем не только в Москве, но и в крупных областных центрах, — это может стать хорошим подспорьем для роста отечественного рынка управления недвижимостью", — говорит А. Шаров.

Сколько стоит управление

Если говорить о стоимости услуг, то они в первую половину 2004 года сохраняли относительную стабильность. При этом выявилась корреляция роста арендных ставок и расценок управляющих компаний: стоимость услуг управленцев растет приблизительно на 30–40% быстрее. Многие представители консультационно-риэлторских компаний полагают, что такое соотношение сохранится и в этом году. По словам М. Жуликова, с каждым годом все больше компаний готовы платить за спокойствие и уверенность. В практическом плане наличие профессионального управляющего способно поднять стоимость аренды на 5–7%, причем это значение прямо пропорционально уровню здания: чем выше класс, тем большее значение придается профессионализму управляющего. На данный момент расценки на услуги управляющих компаний различны. Цена обслуживания офисной площади начинается от $6–7 за 1 кв. м в год. Арендаторам офисов класса В приходится платить за услуги от $8 до 14 за 1 кв. м. Обслуживание класса А может доходить до $25–30 за 1 кв. м. Наиболее дорогостоящей управляющей компанией в Москве считается Hines International: цены за обслуживание начинаются от $150–200 за 1 кв. м в год. В любом случае цена сильно зависит от качества и количества оказываемых услуг. Уровень стоимости управления недвижимостью в столице оценивается по-разному. Так, в ЗАО УЭР считают, что расценки в целом завышены и поэтому этот вид услуг до сих пор не слишком популярен. В компании Blackwood, наоборот, отмечают сравнительно невысокую стоимость услуг управляющих компаний, которая составляет, по их оценкам, примерно 10–15% арендной ставки, в то время как на Западе эта цифра достигает 30%. Таким образом, прибыль для западных управляющих компаний получается незначительная, что сдерживает их продвижение на российский рынок. В такой ситуации, по мнению многих игроков рынка, в ближайшее время следует ждать появления нового типа управляющих компаний коммерческой недвижимостью, которые смогут найти рациональное соотношение между ценой и качеством обслуживания. Но пока иностранным компаниям, которые имеют четкие критерии качества, а также международный опыт управления, часто не хватает знания российского рынка и связей с местными компаниями. С другой стороны, отечественные компании, знающие специфику рынка и имеющие доступ к местным подрядчикам, часто испытывают недостаток опыта.

Тенденции на рынке управления

По мнению аналитиков компании Blackwood, в 2004 году будет заметно расти доля офисных зданий класса В, имеющих грамотное обслуживание. В целом же самым большим потенциалом обладают офисы класса С, складские комплексы и офисы на территории бывших промышленных предприятий. Их обслуживанием могут заняться российские компании, расценки которых невысоки, а качество обслуживания находится на удовлетворительном уровне. На рынке, несомненно, появятся новые управляющие компании. Однако в большинстве своем это будут фирмы, ранее специализировавшиеся на оказании одного вида услуг, к примеру, клининговые компании, которые расширяют свой бизнес, увеличивая варианты сервисных услуг. Директор департамента коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer Александр Гурганов предполагает, что, как и на Западе, в России уровень профессионализма управляющих компаний будет сильно влиять на классификацию зданий. Учитывая динамику развития российского рынка офисных помещений, можно предположить, что основные различия, существующие на сегодняшний день между нашими и западными стандартами, реально начнут сглаживаться через три–четыре года.
03.09.2004  

Усадебное хозяйство

Бэла Ляув, "Коммерсантъ"

В то время как одержимые гигантоманией московские власти пытаются подогнать столицу под западный стандарт, планируя застроить город небоскребами, поклонники старорусского стиля прицениваются к дворянским поместьям. Поскольку легально купить такие объекты сегодня нельзя, они берут старинные русские усадьбы в долгосрочную аренду. Эти действия не лишены смысла: после принятия закона "Об охране объектов творческого наследия (памятников истории и культуры)" арендаторы могут стать их собственниками.

Историческое наследие

В научной литературе нет единого понятия "усадьба". Традиционно так называют земельное владение с господским домом, жилыми и хозяйственными постройками и парком, занимающим от одного до нескольких десятков гектаров. Расцвет усадебной культуры пришелся на дворянский период истории конца XVIII – начала XIX века. В то время в Российской империи строили и царские резиденции (Павловск, Гатчина, Царицыно, Пелла), и роскошные дворцовые комплексы русской аристократии (Шереметевых в Останкине и Кускове, Юсуповых в Архангельском, Голицыных в Марфине), и скромные усадебки губернского дворянства. А в 1870-х годах путеводители по регионам России издавались даже с обязательной информацией о их местоположении. В начале прошлого века в моду вошли маленькие городские усадебки с главным домом и несколькими хозяйственными постройками. Они в большом количестве сохранились в Замоскворечье, которое считалось излюбленным местом обитания патриархального московского купечества. После революции 1917 года значительная часть таких особняков сгорела и была разрушена, в некоторых открылись музеи, в других расположились больницы, дома культуры и коммерческие предприятия. Все усадьбы делятся на три категории: федерального значения, местного и вновь выявленные. Интересно, что четких признаков отличия одной категории от другой нет: все зависит от степени известности объекта и расторопности его лоббистов.

Придворная судьба

Большинство из сохранившихся усадеб относятся к объектам федерального значения. При этом неважно, сохранились постройки на их территории или нет. Наиболее пострадавшими считаются усадьбы, которые были перепрофилированы под социальные объекты – у их обитателей не было цели поддерживать особняки в первозданном виде. Так, за последние десять лет, по данным ученых, около 250 усадеб стали беспризорными и обветшали. По словам президента Фонда возрождения русской усадьбы Виссариона Алявдина, в Центральной России в общем насчитывалось до 2,5 тыс. усадеб, занимающих по нескольку гектаров земель. Больше всего утраченных усадеб – в Москве. Как рассказали в Главном управлении охраны памятников Москвы (ГУОП), район Полянка раньше полностью был застроен усадьбами, но в советское время их снесли ради возведения многоэтажных домов. Еще один пример урбанизации – здание редакции "Известий" на месте уничтоженной усадьбы генеральши Римской-Корсаковой. По словам господина Алявдина, некоторые усадьбы оказались урезаны, лишившись значительной части своих земель, к примеру, подмосковные Мураново, Абрамцево.

Многие из дворянских особняков стали официальными резиденциями иностранных представительств – в бывшей усадьбе Румянцевых на Маросейке расположилось посольство Белоруссии; старое здание посольства Великобритании находится в усадьбе сахарозаводчика Харитоненко на Софийской набережной. А вот французское посольство обладает правами собственности на одну из самых ценных и дорогих, по оценкам риэлтеров, городских усадеб – дом Игумнова на Большой Якиманке. Уникальные усадьбы стали музеями: Кусково, Архангельское, Царицыно, Ясная Поляна. В Москве абсолютное большинство усадеб находится в пользовании различными коммерческими структурами. В городской усадьбе Усачевых-Найденовых с садом на Яузе расположен врачебно-физкультурный диспансер. К слову, от парковых сооружений в ансамбле сохранились только две беседки и грот. Усадьбу мецената Козьмы Солдатенкова на Мясницкой занимает ресторан "Аристократъ". По информации ГУОПа, минимальная арендная ставка по Москве сейчас составляет 690 руб. за 1 кв. м в год, максимальная – 4,4 тыс. руб. (благотворительные фонды и муниципальные организации, которые платят символический 1 руб. за 1 кв. м, в расчет не берутся). Правда, арендовать усадьбу могут только юридические лица. Кроме арендного договора государство заключает с арендаторами охранное соглашение, обязательным условием которого являются проектно-реставрационные работы. Как рассказывает Вячеслав Попов, начальник договорно-инвестиционного отдела ГУОПа, средний срок аренды составляет 10-15 лет: "Практики арендовать на два-три года не существует: обычно реставрационные работы длятся не менее двух лет, и для арендаторов нет смысла вкладываться в ремонт, чтобы потом сразу съехать". Физические лица не могут арендовать усадьбы. Исключение составляют художники, скульпторы и другие представители творческой интеллигенции, которые могут взять в аренду усадьбу через творческие союзы. Союз выступает поручителем, а художник, как правило, размещает здесь и свою мастерскую, и живет сам.

Новая русская усадьба

Для россиянина понятие "усадьба" – это не только термин, обозначающий исторический объект или комплекс жилых, хозяйственных и парковых построек. Прежде всего это знак принадлежности к настоящей русской аристократии. Может, потому состоятельные соотечественники сегодня мечтают не просто о новых домах deluxe, таун-хаусах или коттеджах в Барвихе. Им подавай старину. И по статистике, пятая часть потенциальных покупателей рассматривают старинные усадьбы не в качестве офисных помещений, а в качестве полноценного жилья. В период с 1996 по 2002 год юридические лица могли покупать и приватизировать усадьбы. Правда, конечными покупателями являлись физические лица, действующие через "карманные" фирмы. По словам Вячеслава Попова, благодаря этому в частные руки попало 150 московских усадеб. Не так мало, если учесть, что всего в Москве сегодня зарегистрировано около 1 тыс. усадеб, являющихся памятниками истории. Однако в 2002 году, после выхода закона "О приватизации", президент РФ наложил вето на приватизацию объектов культурно-исторического наследия. Поскольку на сегодняшний день нет законных способов покупки русской усадьбы, особо нетерпеливым приходится тратить немало сил, времени и средств, чтобы получить ее в законную собственность. Надо отметить, что особенно трудно приходится тем, кто непременно хочет обладать усадьбой, внесенной в государственный реестр и официально считающейся объектом исторического и культурного наследия. Другой, менее затратный в финансовом отношении способ поселиться в дворянском гнезде – отыскать старинную усадьбу, до которой ученые чудесным образом не успели добраться и наделить ее статусом культурного наследия. Правда, в этом случае придется потрудиться, чтобы найти такой объект и выяснить его судьбу, поскольку централизованной базы данных по усадьбам в России нет. Вся работа по ним ведется по архивным данным еще с советского периода. По информации ГУОПа, ценность не всех усадеб выявлена. Обычно все сведения запрашиваются в Москомрегистрации, если объект не находится на охране, следовательно, и операции по купле-продаже не запрещены.

Аренда по закону и в обход

Сейчас в Госдуме находится законопроект "Об охране объектов творческого наследия (памятников истории и культуры)", разработчики которого лоббируют приватизацию памятников истории. Предварительным этапом является разработка списка усадеб, являющихся национальным достоянием. Исключение составят только приватизированные усадьбы и музеи-усадьбы: Константиновский дворец в Питере, последняя резиденция царя – Александровский дворец в Царском Селе, Введенская усадьба в Подмосковье, которая является домом отдыха правительства Москвы. "Сколько бы мы ни говорили о том, что нельзя отдавать усадьбы в частные руки, содержать их государство не в состоянии",– говорит Виссарион Алявдин. По его словам, ничего страшного в приватизации объектов нет, поскольку в частных руках они сохранятся лучше. "Именно памятники федерального значения в самом плачевном состоянии. Они практически отданы под разграбление – под больницы, дома отдыха. А аренда многих пугает, поскольку необходимо проводить реконструкцию, стоимость которой иногда составляет до $1 тыс. за 1 кв. м",– считает он. Эксперты говорят, что, несмотря на все запреты и ограничения, рынок "усадебной" недвижимости существует: спрос на усадьбы раза в два превышает предложение, и около 20% всех усадеб покупается под жилье. По словам Андрея Федака, заместителя генерального директора Vesco Realty, за последние несколько лет частными лицами были выкуплены у государства порядка 50 усадеб. Схем приобретения не так много. Чаще всего гражданин, пожелавший приобрести старинный особняк, не обращается к риэлтеру с просьбой подыскать что-нибудь "эдакое старинное". Как правило, он уже имеет вполне конкретную цель. Задача риэлтера – довести сделку до конца. Чаще всего переоформляются усадьбы, находящиеся на балансе предприятия. Риэлтер проводит переговоры с руководством, если условия устраивают обе стороны, усадьбу выводят из активов предприятия и заключают договор купли-продажи. Правда, в данном случае речь идет о старинных усадьбах, историческая ценность которых не выявлена. Покупка усадьбы федерального значения – процесс куда более сложный и дорогостоящий. Для начала надо значение объекта понизить до местного, затем доказать, что он не представляет никакой ценности. Для этого требуется мощное лобби в чиновничьих кругах, ведь для сделки должно быть выпущено специальное постановление правительства. По словам Андрея Федака, в Подмосковье наибольший интерес представляют усадьбы на расстоянии 15-20 км от МКАД; а в столице – в пределах Садового кольца. В зависимости от расположения усадьбы и ее исторической ценности стоимость квадратного метра варьируется от $3 тыс. в районе Павелецкого вокзала до $7-8 тыс. на Лубянке. Максим Ардеев, начальник земельного отдела Soho-realty, говорит, что обычно покупка домов с особым режимом охраны – не коммерческое предприятие, а прихоть отдельных людей: "Такие объекты ищутся для конкретного покупателя, и вопрос цены здесь не стоит. В отличие от нового дома, здесь невозможно оценить реальную стоимость такой усадьбы, исходя из общепринятых методик, себестоимости, инвестиционной привлекательности".



C вопросами и предложениями обращаться по адресам:

Редактор: info@besh.ru
Предложения по сотрудничеству, новости, пресс-релизы.

Обмен формами подписки и ссылками: obmen@besh.ru

Администратор сайта: postmaster@besh.ru
Все Ваши пожелания, замечания, сообщения об ошибках на сайте.

С уважением, Александр Галашин, редактор

Управление недвижимостью

Руководство
Управление недвижимостью. Как выбрать управляющую компанию - долгожданный справочник для клиентов управления недвижимостью!
На сайте:
Все статьи об управлении недвижимостью
Управляющие компании
Добавить управляющую компанию
 

Вы можете опубликовать новости Вашей компании, связанные с управлением недвижимостью. Для этого просто отправьте Ваше изложение новости редактору:   info@besh.ru
 


Подписаться:  


rasmas.com
РАССЫЛОК МАСТЕР