Реклама:
Мы помогаем вам ориентироваться в ценах, товарах, продавцах. PriceTerra.by

Рассылка
Подписчиков: 24
Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости
Дата: 19.01.2022

Управление недвижимостью -
обзоры, аналитика, новости

 

Выпуск #38 еженедельной новостной рассылки об управлении недвижимостью. Мы публикуем новости и аналитические материалы об эксплуатации и управлении недвижимостью и рынке управления недвижимостью. Еженедельно все новости попадают в Ваш почтовый ящик! Это удобно и экономит Ваше время - Вам не надо собирать новости по одной на десятках сайтов, не надо прочитывать горы материалов. Все об управлении недвижимостью - попадает в эту рассылку!

    4 августа 2004 года             Все новости             Все статьи             Прислать свою новость


Здравствуйте! Снова я приветствую Вас с еженедельной рассылкой.

Нашим официальным партнером по поставке коммерческой информации о бизнес-идеях, бизнес-проектах и продаже бизнеса на рынке недвижимости стала компания Республика Идей. Подписавшись на новости на сайте наших партнеров, расположенном по адресу www.respublikaidei.ru , Вы будете получать самые свежие новости о бизнес-идеях, инвестиционных проектах и бизнесах на продажу на Ваш e-mail.

Пожалуйста, присылайте заметки и Ваши комментарии на info@besh.ru !
Ведущий рассылки Александр Галашин


НОВОСТИ

02 августа 2004   На чужие деньги
"Время новостей"

Объем иностранных инвестиций в офисный рынок Москвы в отличие от ритейла не так велик. Если вложения западных компаний в торговую недвижимость оцениваются в миллиарды долларов, то в "рабочие помещения" - в сотни миллионов. Однако, как прогнозируют аналитики, в ближайшие два-три года иностранные инвестиции в офисный рынок могут вырасти на порядок.

По оценке транснациональной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, объем инвестиционных сделок, совершенных западными компаниями на офисном рынке Москвы, составляет 250--300 млн долл. Эти цифры сопоставимы с вложениями иностранцев в офисный рынок Будапешта. Зарубежные инвесторы признаются, что столь небольшой размер вложений объясняется в первую очередь политическими рисками.

Между тем, согласно исследованию британской консалтинговой компании Knight Frank, потенциал вложений в офисную недвижимость Москвы очень велик. Как полагают англичане, сегодня российская столица соперничает с некоторыми наиболее быстро растущими экономиками и рынками недвижимости по всему миру, включая азиатские. В ближайшие десять лет, как считают аналитики Knight Frank, Москва наряду с Бомбеем и Шанхаем станет самым привлекательным местом для инвестиций в коммерческую недвижимость.


СТАТЬИ

02.08.2004   Постановка на якорь
Квадратный метр

Рынок торговых помещений представляет собой один из самых быстро развивающихся секторов коммерческой недвижимости Москвы. По данным компании Colliers International, только в первом квартале этого года в Москве было открыто четыре торговых центра.

Это ТЦ "БУМ" в Люблине, "Новинский, 31", ТД "Весна" на Новом Арбате и "Александр Лэнд" на улице Пришвина. Тем не менее на сегодняшний день Москва по-прежнему отстает от европейских городов по соотношению количества торговых площадей на тысячу жителей. Поэтому пока среди столичных торговых центров нет жесткой конкуренции - приток покупателей обеспечивают не столько концепция и линейка арендаторов, cколько "новизна" самого ТЦ, его местоположение и хорошая реклама. Но скоро ситуация на рынке может кардинально измениться.

В ожидании

На IV Международной конференции "Концепция российского торгового центра", проходившей в рамках выставки "Молл-2004", было заявлено, что до конца 2007 года в Москве откроется не менее 30 новых торговых центров, общая площадь которых превысит 1,5 млн кв. м, т. е. количество торговых площадей увеличится почти вдвое. Специалисты рынка все увереннее говорят о постепенном насыщении Москвы крупными центрами (различные моллы и мегамоллы) и об усилении конкурентной борьбы между ними не только за покупателей, но и за арендаторов.

Однако здоровая конкуренция - не единственная причина, которая заставляет владельцев центров задумываться над позиционированием своей недвижимости. По прогнозам специалистов рынка, масштабное строительство торговых центров в 2003-2005 годах приведет к снижению средних ставок арендной платы в столице. А ведь большинство современных ТЦ существует именно за счет высоких арендных платежей и частой смены мелких арендаторов.

Кроме того, рынок торговой недвижимости ждет массового прихода крупных западных ритейлеров. Логично было бы предположить, что иностранные гиганты появятся в момент насыщения столичного рынка и станут пионерами в формировании вторичного рынка торговой недвижимости. Очевидно, что конкурентоспособными в этой гонке окажутся не все: останутся центры, организованные по западному принципу, т. е. приносящие прибыль от объема торговых операций арендаторов, а не от взимания арендных платежей. Объем торговых операций способен создать только правильно подобранный якорный арендатор.

Якорный вопрос

Якорными арендаторами, или "якорями", называют торговых операторов значительной (от 1000 кв. м) площади. "Якорей" в ТЦ может быть несколько, но при одном необходимом условии: все они занимают непересекающиеся сферы рынка и не вступают в прямую конкуренцию. В качестве примера "многоякорного" торгового центра можно привести торговый центр "Гвоздь", в котором находятся "Седьмой континент", "Старик Хоттабыч" и "Спортмастер".

Однако подобная концепция отнюдь не гарантирует успеха. Тот же "Гвоздь" до сих пор не может выйти на запланированные при строительстве мощности. И скорее всего дело не только в сложностях с подъездом к нему на личном или общественном транспорте.

Все-таки классический ТЦ - это один "якорь". Как правило, им становится либо продуктовый супер- или гипермаркет, либо оператор развлекательного сектора, например мультиплекс. Гораздо реже встречаются варианты с "якорем" в виде магазина спортивных товаров или бытовой техники, поскольку их посещаемость на порядок ниже, чем в продуктовом или развлекательном секторе.

Несмотря на большие объемы занимаемых площадей, якорные арендаторы не являются для собственников ТЦ основным источником дохода: арендные ставки для этих компаний крайне низки и практически соответствуют значениям месячной амортизации квадратного метра. Но якорный арендатор во всех смыслах является "дойной коровой" ТЦ. По словам исполнительного директора компании ABN Realty Сергея Колегова, от якорного арендатора в большей степени и зависит численность посетителей торгового центра. Мелкие арендаторы не обеспечивают необходимого для прибыльной деятельности количества клиентов, а вот известный бренд "якоря" работает на привлечение людей в торговый центр. Получается, что мелкие арендаторы живут за счет потока покупателей, создаваемого якорным арендатором, а владелец ТЦ - за счет мелких арендаторов с максимальными арендными ставками.

Главное - правильный выбор

Отсутствие якорного арендатора или неправильный его выбор могут привести к тому, что уровень посещаемости торгового центра будет крайне низким и мелкие арендаторы будут вынуждены просить значительных скидок по арендной плате либо "уйдут" из ТЦ. По словам аналитика компании Colliers International Натальи Сазоновой, отсутствие в проекте якорного арендатора грозит серьезными переделками уже отстроенному торговому центру, когда "якорь" наконец найдется.

"Профессиональный девелопер еще на стадии проектирования ТЦ должен иметь предварительную договоренность с предполагаемым якорным арендатором, поскольку концепция и архитектурно-планировочные характеристики торгового центра в идеале должны "подгоняться" под такого арендатора. В противном случае долгое отсутствие якорного арендатора может сказаться на доходности проекта в целом, увеличив сроки его окупаемости"- говорит С. Колегов. Сейчас на рынке становится все меньше случаев, когда якорный арендатор подключается к проекту в последний момент. Девелоперы "образумились" и стараются действовать профессионально, да и "якоря" опасаются участвовать в проектах, в которых уже на начальной стадии допускаются столь грубые ошибки.

Кроме того, важную роль играет размещение якорного арендатора в ТЦ. "Если посадить "якорь" в помещение с отдельным входом с первого этажа, а выше - на втором, третьем этажах - не будет интересных "несетевых" магазинов, то якорный арендатор будет процветать, а все остальные - нет", - отмечает консультант по торговой недвижимости Knight Frank Russia Юлия Дальнова. Например, одна из серьезных проблем торгового комплекса "Веймарт-1" связана как раз с этой ошибкой при планировании: к якорным арендаторам можно попасть, не проходя через торговые галереи мелких арендаторов.

Технология привлечения якорных арендаторов не имеет значительных расхождений с обычной процедурой брокериджа, просто "якоря" появляются на самой ранней стадии проекта, чтобы при необходимости внести в него изменения. Помимо этого зачастую "якоря" заключают не типовой, предоставляемый девелопером договор, а собственный. "У крупных сетевых компаний, арендующих значительные площади, как правило, есть своя юридическая служба, и девелопер идет ей навстречу, подписывая их редакцию договора аренды", - говорит Н. Сазонова.

В редких случаях владельцы торговых центров не требуют с якорного арендатора страхового депозита, но только при условии, что договор подписывается на собственную компанию арендатора, имеющую на балансе оборудование, объекты недвижимости и другие активы, а не на вновь зарегистрированное специально для этой сделки юридическое лицо.

О ценах на "якорь" замолвите слово

Ставки аренды, как и ставки эксплуатационных расходов, для якорных арендаторов значительно (от 2 до 10 раз) меньше тех, что платят арендаторы небольших магазинов торговой галереи. Во многом это связано с огромной площадью арендуемых помещений. Поэтому все чаще девелоперы предпочитают заключать с якорными арендаторами договоры, в которых в качестве исходной арендной ставки (помимо фиксированного минимума) фигурирует и процент от оборота арендатора.

В принципе это нормальная практика взаимоотношений между арендаторами и управляющими компаниями ТЦ на Западе. Удобна она тем, что заставляет обе стороны более эффективно работать, поскольку прибыль собственника ТЦ оказывается в прямой зависимости от доходности его арендаторов. Однако российская специфика ведения бухгалтерской отчетности по торговым операциям пока серьезно мешает развитию этой системы в нашей стране.

Да и в других аспектах взаимодействия управляющих компаний и арендаторов мы по-прежнему находимся как будто в пещерном веке. Большинство управленцев жалуются, что сподвигнуть одновременно всех арендаторов ТЦ на проведение какой-либо единой рекламной акции либо заявить о начале действия "всеобщей скидочной кампании" практически нереально. Уговоры и примеры удачного проведения маркетинговых кампаний не помогают - каждый сам за себя: "У меня и так все нормально, сосед пусть и думает". Видимо, не в характере российских людей задумываться сегодня о том, что будет завтра.

Тем временем на московском рынке многие владельцы ТЦ по-прежнему игнорируют "якорей", несмотря на их значимость для успешной работы.

Сложившейся ситуации есть и другое объяснение: по словам специалистов Colliers International, сейчас в ритейле очень мало российских сетевых операторов, готовых качественно освоить тяжелый формат якорного арендатора. Те, кто действительно имеет опыт и финансовые возможности это сделать - иностранные сетевые ритейлеры, - предпочитают строить собственные торговые центры.

27.07.2004   Офисное управление: собственники или профессионалы
Арендатор.ру

Управление офисной недвижимостью – это один из самых прибыльных видов бизнеса в сфере недвижимости. Несмотря на это, в России число профессиональных управляющих компаний невелико, развитие этой отрасли сдерживают собственники зданий, создавая собственные структуры, обслуживающие бизнес-центры. Однако, по мнению специалистов ситуация будет меняться и предпочтение получат профессионалы.

По мнению старшего консультанта брокерского отдела компании GVA Sawyer Елены Шевчук, в настоящее время московский рынок управляющих компаний находится в стадии активного формирования. Крупнейшие игроки на рынке управления недвижимостью, такие как Hines, Enka, Pioneer, M+W Zander, Sawatzky, укрепляют свои позиции и расширяют перечень услуг.

Многие компании, строящие собственные здания, к сожалению, не подходят к ним как к собственному активу, хорошее состояние которого необходимо поддерживать на протяжении не одного десятка лет. Поэтому, если и прибегают к услугам управленцев, то уже после сдачи объекта в эксплуатацию. В результате собственники несут убытки, так как выясняется, что, например, оборудование, закупленное у различных поставщиков не соответствует единым стандартам и т.п. По мнению экспертов, профессиональное управление зданием начинается на этапе начального строительства: в обязанности управляющих входит изучение состояния рынка, на основе которого определяется круг арендаторов, разрабатывается рекламная кампания объекта, определяется оптимальное соотношение арендуемых площадей и т.д.

При этом необходимо разделять понятия управляющей и эксплуатирующей компании, т.к. не всегда привлеченная на объект компания осуществляет полный комплекс услуг. Не редка ситуация,  когда собственник нежилого здания оставляет за собой управления объектом, в том числе финансовый менеджмент, а внешнюю компанию привлекает только для эксплуатации.

Крупные собственники объектов нежилой недвижимости пока осторожно относятся к внешним управляющим компаниям. Это связано как с определенной конфиденциальностью финансовых потоков, так и с возможностью получать доход от самостоятельной эксплуатации объекта собственником.

Самый трудный и обширный фронт работ управляющих – это эксплуатация здания. Сюда входит ряд аспектов, такие как : техническая эксплуатация, охрана труда, безопасность, организация отношений собственника с коммунальными службами, хлопоты по поиску арендатора и установление с ними контакта. Число интеллектуальных зданий, насыщенных сложной техникой, в столице увеличивается, и не для кого не секрет, что экономить на профилактическом обслуживании и ремонте инженерных систем нельзя.

Помимо технических вопросов, управляющие регулируют взаимоотношения собственников с архитекторами, чиновниками, коммунальными службами и т.д. Подобный объем работ предполагает большое количество специалистов управляющей компании. Усилия управленцев в первую очередь направлены на увеличение прибыли от эксплуатации здания при минимуме затрат и ресурсов. Привлечение управляющей компании освобождает собственника от необходимости создания собственной структуры по управлению своими активами.

Несмотря на все плюсы профессионального управления офисными зданиями, лишь четверть бизнес-центров столицы управляется профессионалами. По мнению эксперта компании Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, причина тому – недостаточное развитие девелопмента в России. Так, например, на Западе почти 100 процентов деловых центров управляются профессионалами, собственники зданий уверены, что такой подход существенно сокращает их расходы, нежели создание собственной структуры и управление объектом собственными силами.

"Спрос на рынке коммерческой недвижимости превышает предложение, поэтому большое количество собственников самостоятельно справляются с реализацией офисных площадей в деловых центрах. Однако, в дальнейшем, с учетом насыщения рынка эти функции перейдут профессиональным консультантам рынка, в том числе управляющим компаниям", - считает руководитель проекта Арендатор.ру Джамиль Гусейнов.

При выборе профессиональной управляющей компании российские собственники  больше склоняются к отечественным профессионалам, так как последние больше знакомы с российскими реалиями и зачастую оказывают ряд услуг, которые западные компании не предлагают. Это работа с контролирующими органами, организация и проведение мероприятий по соблюдению всех их требований. Кроме того, российские компании более мобильны в оказании услуг, им проще подстроится под российскую действительность, нежели иностранным управленцам, которые работают строго в соответствии с регламентом.

Александр Гурганов, директор департамента коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer, предполагает, что как и на Западе, в России уровень профессионализма управляющих компаний будет сильно влиять на трактовку классификации зданий рынком. При этом не следует забывать, что управляющая компания не всегда является одновременно и эксплуатирующей, и наоборот. На Западе профессионализм управляющей компании проявляется в первую очередь в оптимизации потока рентных платежей в зависимости от инвестиционной стратегии владельца. Опытный брокер может , анализируя финансовые аспекты договоров аренды заключённых управляющей компанией в определённый период времени, сделать вывод готовится ли здание к спекулятивной продаже или инвестиции в объект имеют долгосрочный характер. С точки зрения эксплуатационной составляющей работы управляющей компании, удовлетворённость клиента исправностью инженерно-технической инфраструктуры здания, а также качеством и сроками решения текущих проблем, является чуть ли не важнейшим фактором, влияющим на процесс принятия решений по аренде или смене помещения в условиях стабильного рынка с широким спектром однородных предложений. Учитывая динамику развития российского рынка офисных помещений, а также  динамику внедрения западных стандартов в бизнес-концепцию и текущую работу управляющих компаний можно предположить, что основные различия, существующие на сегодняшний день между тем что "у нас" и "у них" начнут реально сглаживаться через 3-4 года.

В заключение можно сказать, что развитие рынка управленческих услуг зависит от нескольких факторов, важнейшими из которых являются объем строительства и понимание собственниками важности грамотного управления объектами коммерческой недвижимости. То, что крупнейшие города России переживают строительный бум (или в отдельных регионах – находятся на его пороге) уже стало расхожим мнением, поэтому объемы для предоставления услуг однозначно есть.

По мнению экспертов управляющей компании M+W Zander, собственники все более грамотно подходят к организации процессов управления, привлекая профессиональные компании на консультации и обслуживание. Что немаловажно, такой подход становится нормой и для региональных собственников коммерческой недвижимости. Это значит, что услуги по управлению клиенты принимать готовы.

Таким образом, рост рынка коммерческой недвижимости и готовность покупать услуги профессионалов позволяют резюмировать: отрасль управления востребована и будет развиваться по мере возникновения новых запросов рынка.



C вопросами и предложениями обращаться по адресам:

Ведущий рассылки: info@besh.ru
Предложения по сотрудничеству, новости, пресс-релизы.

Обмен формами подписки и ссылками: obmen@besh.ru

Администратор сайта: postmaster@besh.ru
Все Ваши пожелания, замечания, сообщения об ошибках на сайте.

С уважением, Александр Галашин, ведущий рассылки

Управление недвижимостью

Руководство
Управление недвижимостью. Как выбрать управляющую компанию - долгожданный справочник для клиентов управления недвижимостью!
На сайте:
Все статьи об управлении недвижимостью
Управляющие компании
Добавить управляющую компанию

Недвижимость: Бизнес-идеи:

Храните деньги в квадратных метрах
Деревянный дом всего за 12,8 т.р
Строительство на курорте под федеральную программу
Строительство гаражей и торгового центра в г. Тосно
Многоквартирный дом с квартирами внаем

Недвижимость: Бизнес-проекты:

Строительство водозаборного узла
Строительство и эксплуатация мини ТЭЦ
Инновационная технология строительства домов и коттеджей
Элитный ночной клуб для продвинутой молодежи в Казани
Супер-аукционы для продажи недвижимости и земли
Жилой индивидуальный монолитный комплекс по адресу: ул. Кастанаевская вл. 68, (от 100 до 4000 м2 на соинвестирование от заказчика-застройщика)
Строительство жилья в г.Воронеже Земля под элитную застройку
Загородная недвижимость от ООО "Еврострой"
Гостичный комплекс
Инвестирование прибыльных проектов в Крыму
Инвестиции в строительство складского комплекса
Инвестиции в строительство высотного дома-башни
Инвестиции в жилищное строительство
Тренинговый центр. Ежемес. прибыль 5-14 тыс.$
Инвестиции в строительство
Инвестиционный проект "Строительство загородных домов"
Недвижимость как пенсия. Инвестиционный проект

Недвижимость: Продажа бизнеса:

Продажа бизнеса - действующая строительная фирма
Ночной клуб в престижном месте рядом с Рублевкой
Строительная компания - продажа готовой фирмы
Предприятие по проектированию жилищного строительства
Агентство недвижимости - продажа действующего бизнеса
База отдыха на Черноморском побережье
Продажа коммерческой недвижимости для бизнеса и жилья
Контрольный пакет акций гостиничного комплекса
Коммерческая недвижимость - участок под строительство
 

Вы можете опубликовать новости Вашей компании, связанные с управлением недвижимостью. Для этого просто отправьте Ваше изложение новости на адрес:   info@besh.ru
 


Подписаться:  


rasmas.com
РАССЫЛОК МАСТЕР