Реклама:
Мы помогаем вам ориентироваться в ценах, товарах, продавцах. PriceTerra.by

Рассылка
Подписчиков: 24
Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости
Дата: 19.01.2022

Управление недвижимостью -
обзоры, аналитика, новости

 

Выпуск #34 еженедельной новостной рассылки об управлении недвижимостью. Мы публикуем новости и аналитические материалы об эксплуатации и управлении недвижимостью и рынке управления недвижимостью. Еженедельно все новости попадают в Ваш почтовый ящик! Это удобно и экономит Ваше время - Вам не надо собирать новости по одной на десятках сайтов, не надо прочитывать горы материалов. Все об управлении недвижимостью - попадает в эту рассылку!

    30 июня 2004 года             Все новости             Все статьи             Прислать свою новость


Здравствуйте! Снова я приветствую Вас с еженедельной рассылкой. Пожалуйста, присылайте заметки и Ваши комментарии на info@besh.ru !
Ведущий рассылки Александр Галашин


НОВОСТИ

26.06.04   Из "Realtexа" с любовью
Антон Белых

В конце прошлой недели (с 23 по 26 июня) в залах спорткомплекса "Олимпийский" прошла ежегодная выставка "Realtex-2004", в рамках которой более двухсот компаний, связанных с недвижимостью, представляли заинтересованной публике новые разработки, предлагали заключение сделок на "взаимовыгодных" условиях и многое другое. Среди этих заинтересованных оказался и ваш покорный слуга и в какой-то момент проникся чувством искренней любви и благодарности к организаторам и участникам выставки за их добродушие и отзывчивость, с которыми был принят каждый гость "Realtex-2004".

Стоило мне только появиться в выставочном зале, как тут же я был атакован целой группой рекламных агентов, предлагавших взять буклеты представляемых ими компаний, и непосредственно представителями организаторов выставки, проводящими опрос всех гостей. От первых мне удалось отделаться, взяв всевозможные (именно ВСЕ!) буклеты и практически до отказа заполнив небольшую сумку, с которой я пришел, не рассчитывая на такое обилие "макулатуры" (при входе мне сразу же выдали пакет с 5 новыми журналами о недвижимости и план-схему выставки – единственное, пожалуй, ценное приобретение). Со вторыми же пришлось поговорить, ответив на интересовавшие их вопросы о том, как часто я посещаю подобного рода мероприятия и как отношусь именно к данной выставке. Справедливости ради следует отметить, что вопросы были интересными и важными для организаторов, поэтому я, понимая, что отвечать придется, смирился и старался (честно!) давать как можно более правдивые и точные ответы.

Когда с процедурой "допроса с пристрастием" было покончено, я направился в малый конференц-зал, в котором 25 июня проходил очень важный для меня семинар "Управление недвижимостью". Ведущими семинара были генеральный директор ЗАО "Город" и вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) Новожилов Леонид Натанович и его первый заместитель Родин Владимир Романович. Началось все с традиционного приветствия и благодарности за то, что все присутствующие собрались в этом зале (кстати, закончилось практически тем же). Далее в порядке очереди за стол возле своих именных табличек садились докладчики (только один из них выступал стоя, все время отдаляя от себя микрофон, что, правда, несильно повлияло на слышимость). Некоторые из докладчиков не успевали уложиться в отведенный им временной промежуток, и тогда слово брал господин Родин, предупреждая "разговорчивого", что время, к сожалению, ограничено. Выступали докладчики интересно, сразу было видно, что готовились они очень хорошо, никто не читал по бумажке, а на проекторе отображались лишь графики и схемы, что придавало выступлению еще больший колорит и возможность на наглядных примерах осмыслить затронутую проблему. Вопросов было задано не очень много (видимо, всем все и так было ясно), а с теми, которые все же были заданы, докладчики практически с блеском справились.

В ходе семинара много говорили о преимуществах управляющих компаний, о рынке управления недвижимостью в целом и об особенностях каждой его составляющей в частности. Отдельный доклад представителя ЗАО "Город",был посвящен доверительному управлению и правовым аспектам, связанным с ним. Еще в одном выступлении была затронута проблема организации и структуры технической эксплуатации объектов недвижимости, а завершающим докладом стало выступление Виталия Соколова, генерального директора клининговой компании "Премьер-Сервис", об организации клининга и проблемах аутсорсинга. По окончании семинара представители компаний активно начали общаться между собой. Так что еще в течение какого-то времени проблемы, затронутые на семинаре, не сходили с уст представителей компаний-участниц. Беседы протекали активно с привлечением всех заинтересованных лиц, в том числе и прессы. Руководители компаний активно обсуждали деловые вопросы, здесь же договаривались последующих встречах. Позже беседа приняла несколько кулуарный характер: представители компаний собирались около стендов и уже продолжали личные переговоры, видимо, касающиеся сугубо личных партнерских отношений либо просто подводили какие-то закрытые итоги семинара. Но следует отметить, что для открытой беседы и ответов на вопросы времени было выделено достаточно.

Я отправился в дальнейшее путешествие по выставке. Надо сказать, что обстановка в зале царила доброжелательная. Даже в воздухе витало какое-то ощущение того, что все собравшиеся здесь люди близки друг другу, их интересуют общие проблемы и они готовы решать их совместными усилиями. В отличие от некоторых других подобных мероприятий не ощущалось ни малейшей напряженности. Представители компаний-участниц, стоящие у своих стендов, несмотря на приближение завершения рабочего дня, с удовольствием вступали в диалоги, рассказывали потенциальным клиентам и прессе о компании и ее достижениях, новых продуктах и услугах.

Нельзя не оценить приносимую такого рода выставками и презентациями пользу для развития партнерско-клиентских отношений между посетителями и участниками выставки, установления деловых контактов, продвижения своего товара на рынке и просто для получения информации о новых веяниях рынка недвижимости в целом.

28.06.04   Торговый центр на предприятии
http://ekb-project.ru/

Руководство завода ОАО "Торгмаш" (г. Екатеринбург) приняло решение о строительстве на территории предприятия регионального торгового центра. Для этого предполагается использовать существующие свободные площади на территории завода и реконструировать существующие производственные корпуса. Руководство ОАО "Торгмаш" не исключает возможности частичного или полного сноса существующих корпусов.

Земельный участок, на котором располагается предприятие, имеет площадь около 7 Га и расположен на границе трёх крупнейших районов города: Орджоникидзевского, Кировского и Железнодорожного. Следует отметить, что близость к основным транспортным артериям города, (ул. Челюскинцев, пр. Космонавтов, ул. Восточная), делает данный участок потенциально интересным для строительства крупного регионального торгового центра.

На сегодняшний момент руководство ОАО "Торгмаш" начало активный поиск стратегического партнёра способного не только реализовать весь проект, но и привести за собой "пул" крупных сетевых операторов. ОАО "Торгмаш" готов участвовать в будущем проекте или вхождением в состав совладельцев, или физическим выделением площадей.

Учитывая, во-первых, стратегически удачное расположение земельного участка, и, во-вторых, возросший интерес к Екатеринбургу со стороны девелоперов и крупных сетевых операторов, ( в том числе международных), данный проект безусловно имеет довольно высокие шансы на реализацию.

28.06.2004   "Инвестиции в недвижимость"
Guide to Property по материалам ЗАО "Евроэкспо"

24 июня 2004 г. в рамках выставки "REALTEX - 2004" прошла первая международная конференция "Инвестиции в недвижимость", организаторами которой выступили выставочная компания M.S.I. Fairs & Exhibitions и Московская Ассоциация - Гильдия Риэлтеров.

Конференция "Инвестиции в недвижимость" состояла из трех секций:

1. Регулирование инвестиционной деятельности.
2. Анализ инвестиционной деятельности в секторе недвижимости. Текущее состояние и прогноз развития.
3. Страхование инвестиции в недвижимость.

В рамках первой секции участники конференции смогли послушать доклады Э.К.Трутнева (директора направления "Реформы в сфере недвижимости" Фонда "Институт экономики города"), А.В. Куприянова (руководителя группы маркетинга Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы), В.Н. Урсова (руководителя Комитета по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрации), В.Ю. Забродина (управляющего партнера Capital Legal Services International, L.L.C.). Именно эта секция отличалась наибольшим количеством вопросов со стороны слушателей, что еще раз доказывает необходимость периодического освещения вопросов государственного регулирования сферы инвестиций в недвижимость. Доклад В. Ю. Забродина был посвящен освещению законодательных основ и сложившейся практики приобретения земельных участков для строительства в России.

Вторая секция конференции, посвященная анализу инвестиционной деятельности в секторе недвижимости, объединила большинство докладов. Доклад Г.В. Полторака, члена Совета директоров Московской Ассоциации - Гильдии Риэлтеров и Вице-президента Российской Гильдии Риэлтеров, был посвящен…..

Г.М. Стерник, директор аналитического центра "МИЭЛЬ-Недвижимость", сделал доклад на тему "Рынок жилья России: тенденции изменения в 2004 - 2006 г.г.". В своем дв котором не только приведен анализ предложения квартир в столичных регионах, но и динамика месячных темпов прироста цен на жилье в Москве, сопоставленная с курсом доллара, уровнем цен на нефть.

Овации слушателей сорвал Владимир Пинаев, заместитель директора Jones Lang LaSalle, который сделал презентацию и доклад на тему "Московский рынок офисной недвижимости: текущее состояние и прогноз развития".

Вместо Сергея Рябокобылко, которого многие участники ждали с нетерпением, выступил Дэвид О Хара, Управляющий директор Stiles & Riabokobylko. Дэвид О Хара проанализировал основные тенденции на рынке офисов Москвы и описал текущее состояние московского инвестиционный рынок и тенденции его развития.

М. Гасиев, директор департамента торговых помещений Colliers International (Москва), представил анализ текущего состояния, тенденции развития и инвестиционные возможности рынка торговой недвижимости России.

Даррелл Станафорд, директор компании Noble Gibbons, сделал обзор рынка складских помещений. Джек Келлехер, управляющий директор компании Noble Gibbons, сделал доклад на тему "Российский рынок инвестиций в недвижимость - 2004".

А.С. Чувин, руководитель управления финансирования строительных проектов Сбербанка РФ, представил слушателям свой доклад на тему "О пользе кредита в строительстве и богатстве возможностей по его привлечению".

Во второй же секции конференции выступил И.Е. Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group. И.Е. Шершнев сделал доклад на тему "Коммерческая ипотека в России. Июнь 2004", в конце которого дал прогноз развития ипотеки на ближайшее будущее.

Большой резонанс вызвало выступление Лукаса Кейси, советника по инвестициям International Finance Corporation, также как и выступление А.А. Закревского, вице-президента ЗАО "Система-Галс", на тему "Инвестиции в российский рынок коммерческой недвижимости".

Последняя секция конференции состояла из докладов А.В. Андреева (заместителя Генерального директора по развитию бизнеса СК "Отечество") и И.В. Джекиева (начальника отдела страхования имущества СК "Отечество") на тему "Страхование как элемент риск-менеджмента в инвестициях в недвижимость".

25.06.2004   Москва растит "малышей"
"Ведомости"

Намерение столичного правительства утвердить городскую программу развития магазинов "шаговой доступности" с воодушевлением воспринято ритейлорами. Об интересе к программе говорят уже около десяти компаний. Аналитики, впрочем, отмечают, что среди претендентов пока нет крупных сетей супермаркетов, и сомневаются в целесообразности регулирования строительства магазинов специальными городскими программами.

Городская программа развития магазинов "шаговой доступности" (они же "магазины у дома"), по замыслу столичных чиновников, сделает торговлю в городе более цивилизованной, так как поможет избавиться от неэстетичных палаток и ларьков. По прогнозам Департамента потребительского рынка и услуг Москвы, в столице может быть открыто до 2500 "магазинов у дома". Стимулом для предпринимателей, открывающих подобные сети, могут стать льготы по аренде и коммунальным платежам, а также выделение участков под магазины.

Хотя программа еще не утверждена, о желании участвовать в ней заявляют все новые компании.

О намерении принять участие в программе заявила "Служба 77", одна из крупнейших российских компаний дистанционной торговли. Недавно "Служба 77" обнародовала план создания одноименной сети из 120 стационарных магазинов площадью 150-200 кв. м, совмещенных с пунктами приема заказов.

Компании "Новый импульс", управляющей зеленоградской сетью "Утконос", московские власти уже пообещали содействие в открытии до 400 торговых точек площадью около 350 кв. м.

Об интересе к программе заявила и компания "Вегат Плюс", развивающая с 1998 г. в столице сеть "соседских" универсамов "АБК" (сейчас в сети около 30 магазинов).

В начале июня открыла в Южном округе столицы первый магазин компания "Съестная лавка". Планируется, что до конца 2004 г. сеть будет состоять почти из 30 "магазинов у дома" в разных административных округах.

Еще одна сеть, начинающая развиваться именно из Южного округа, — дискаунтеры "ШагМаг". Создающая сеть компания "Народная торговая сеть" получила в округе 11 участков, позволяющих открыть магазины площадью от 500 до 4000 кв. м. Первый "ШагМаг" через месяц откроется в Коломенском проезде, рассказал гендиректор "Народной торговой сети" Мецо Игитян, затем начнется строительство еще пяти магазинов. А холдинг "Гарант-Инвест", развивающий на юге столицы сеть "Мой магазин", собирается к 2006 г. увеличить свою сеть до 30 магазинов площадью 400-600 кв. м.

То, что наибольшее количество ритейлоров развивают формат "магазина у дома" в Южном округе столицы, объясняется тем, что здесь местная программа развития таких магазинов была принята еще в 2002 г. До 2005 г. эта программа предусматривает строительство более 80 000 кв. м торговых площадей и ввод в эксплуатацию 160 "объектов потребительского рынка и услуг".

Масштабы анонсируемых торговцами планов создания сетей мелких магазинов уже озадачивают аналитиков. Генеральный директор компании "Магазин магазинов" Анна Ширяева сомневается, что "какой-то новичок способен освоить около десяти участков одновременно как девелопер и торговец". "Подобный набор разных участков является прикрытием для того, чтобы просто взять конкретную землю. На подобную компанию я не поставлю ни копейки", — утверждает Ширяева. Другой аналитик, пожелавший сохранить анонимность, считает, что "такие участки получают, как правило, люди, близкие к префектуре".

Впрочем, Игитян из "Народной торговой сети" уточняет, что на выделенной ему земле "по договору [с управой] нельзя менять профиль в течение 10 лет".

А ведущий специалист отдела коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов вообще сомневается в целесообразности специальной городской программы, посвященной отдельному типу магазинов. "Рынком эта проблема [нехватка магазинов в жилых кварталах] и так регулируется. Если оператор супермаркета понимает, что ему выгодно здесь работать, он и так будет работать", — говорит аналитик. Он обращает внимание на то, что среди компаний, объявляющих об участии в программе, почти нет известных ритейлоров. Пресс-секретарь "Седьмого континента" (сеть развивает формат "рядом с домом" под вывеской "Семь шагов") Анна Зайцева подтвердила, что не принимала участия ни в одной из районных программ, связанных с "магазинами у дома". Она объясняет это тем, что "Седьмой континент" не нуждается в земельных участках, а открывает магазины "Семь шагов" в уже существующих пристроенных к жилым домам помещениях. Представитель сети "Петровские" Игорь Жуков также сообщил, что в программе сеть не участвует, но затруднился назвать причины этого. А вот "Копейка" рассматривает возможность участия в программе и готовит предложения для рассмотрения Департаментом потребительского рынка и услуг Москвы, сообщила пресс-атташе "Копейки" Мария Маркова.

25.06.2004   В Федеральном агентстве по строительству и ЖКХ проведена выемка документов
Информационное агентство "Интерфакс"

Представители правоохранительных органов провели в четверг в Москве выемку документов в центральном здании Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, сообщил заслуживающий доверия источник.

По его словам, изъяты документы, относящиеся к лицензионной деятельности Госстроя России в 2003 году. В частности, был изъяты: приказ по совершенствованию работы по лицензированию видов деятельности, отнесенных к компетентности Госстроя России, приказ об изменении состава лицензионной комиссии, а также протокол заседания лицензионной комиссии.

Как сообщалось ранее, Федеральная служба по экономическим и налоговым преступлениям (ФСЭНП) МВД РФ выявила нарушения налогового законодательства строительными предприятиями Москвы. Недавно ФСЭНП МВД РФ провела спецмероприятия в отношении ООО "Центр предлицензионной подготовки "Центрстройэкспертиза-Север".

В результате было обнаружено и изъято 198 готовых лицензий на ведение строительной деятельности, 192 печати сторонних организаций, а также 126 комплектов учредительных документов различных фирм и 112 удостоверений о повышении квалификации физических лиц, сообщили в ФСЭНП.

Расследованием установлено, что "Центрстройэкспертиза" оказывает юридические услуги организациям и индивидуальным предпринимателям по оформлению лицензий Госстроя РФ на право ведения строительной деятельности.

24.06.2004  Будут ли дешеветь летом офисы
Квартирный ряд

Цены за аренду офиса, считает эксперт департамента коммерческой недвижимости компании "Penny Lane Realty" Максим Жуликов, достигли "потолка" и дальнейшего роста их не предвидится.

Сегодня на рынке офисной недвижимости сложилась парадоксальная ситуация: ставки аренды "застыли" на уровне последних месяцев 2003 года, в то время как стоимость самих площадей продолжает расти. Соотношение спроса и предложения в области аренды офисного пространства достигло паритета. В то же время инвесторы, нацеленные на приобретение коммерческой недвижимости, ощущают острый дефицит адекватного предложения.

По мнению М. Жуликова, покупатели офисных центров сегодня – это, в основном, отечественные компании нефтегазового и финансового секторов. На долю западных корпораций приходится не более 12-14% сделок. Однако этот показатель будет увеличиваться. Ранее западные компании опасались инвестировать средства в бизнес-недвижимость, находя нашу страну слишком рисковым рынком. Но ситуация меняется, растет доля клиентов, которые предпочитают не арендовать, а приобретать офисы в собственность.

По мнению сотрудников компании "Penny Lane", можно уверенно прогнозировать, что выставленные на продажу по адекватным ценам бизнес-центры без труда найдут своего покупателя. Это значит, что в ближайшее время количество сделок купли-продажи может возрасти в два-три раза, однако рост цен, скорее всего, прекратится.

22.06.2004   На склад, внимание, марш
Арендатор.ру

Рынку складской недвижимости было уделено особое внимание в ходе состоявшейся на прошлой неделе второй международной конференции Adam Smith Conferences "Недвижимость и строительство в России", в которой приняли участие крупнейшие риэлтерские и строительные компании, ведущие бизнес в нашей стране. Их мнения сходятся: рынок складских помещений остается наименее развитым сектором недвижимости в Москве, однако в скором времени его ждет бурный рост. Ли Тимминс, генеральный директор по Центральной и Восточной Европе компании Hines, уверен, что в ближайшие два года складской сектор ожидает масштабный приток инвестиций, так как доходность строительства складов в Москве выше, чем в большинстве мировых столиц, а спрос огромен.

С этим утверждением согласен Роман Бурцев, директор по промышленной недвижимости компании "Knight Frank": до последнего времени, говорит он, инвесторы довольно редко обращали внимание на проекты, связанные со складами, так как доходность по торговым и офисным площадям была выше. Однако сегодня соотношение спроса и предложения в этих сегментах близко к паритету, и складской сектор становится все более привлекательным – здесь спрос значительно превышает предложение, в то время как количество вакантных площадей в классе А равно нулю.

Большая часть складских помещений сохранилась у нас еще с советских времен и представляет собою неприспособленные (по европейским меркам) для складирования помещения. По словам г-на Бурцева, на сегодняшний день в Москве и Подмосковье существует около 4 млн. кв.м складов., однако не более 700 000 из них отвечают международным требованиям, тогда как спрос на складские помещения класса А и В к концу текущего года достигнет 4,5 млн. кв.м. Эксперты Penny Lane Realty объясняют такой высокий спрос стабильным ростом объемов промышленного производства в России, стремительным развитием розничной торговли, проникновением на российский рынок крупных западных торговых сетей, появлением отечественных компаний, нуждающихся в качественных складских комплексах.

Каковы основные требования к складам, соответствующим международным стандартам (класс А). Прежде всего, транспортная доступность. Склад должен располагаться близи серьезной транспортной магистрали, иметь хорошую подъездную дорогу, по которой могли бы передвигаться еврофуры, а также, в идеале, ж/д ветку. Необходимо наличие всех коммуникаций и связи, доступа к значительным энергоресурсам, а также оборудования, позволяющего регулировать температурный режим и влажность. Выровненный пол, потолки высотой 8-10 метров, возможность установки стеллажной системы, а также наличие офиса. И, наконец, складу необходим профессиональный менеджмент, что подразумевает систему учета, круглосуточную охрану, логистику и пр. Наиболее удачное расположение склада – это удаление до 25-30 километров от МКАДа на северном, северо-западном и южном направлениях.

Среди факторов, сдерживающих развитие рынка, участники конференции отметили непрозрачность земельного рынка и несовершенство законодательной базы, регламентирующей сделки с землей. Ли Тимминс назвал получение всех согласований, разрешений и подписей "большой головной болью", а также посетовал на ограниченное количество квалифицированных подрядчиков и строительных организаций. Кроме того, на конференции было отмечено, что значительная часть земельных участков, подходящих под строительство складских объектов, является сельхозугодиями, а перевод требует значительных усилий, идти на которые готовы очень немногие инвесторы.

23.06.04  Дом на Песочной набережной
Козлова Ольга, Управляющая компания "Бест"

На Песочной набережной появится элитный жилой комплекс "Omega-house". Инвестором строительства выступила ЗАО "Омега" - организация, входящая в группу компаний под управлением УК "Бест".

Инвестиции в проект составляют 40 млн. $. Финансирование осуществляется как за счет собственных средств, так за счет привлечения банковских кредитов. Земельный участок площадью 0,95 га находится в собственности застройщика.

Проект "Omega-house" разработан в "Архитектурно-проектном центре Мамошина". В комплексе будет 153 квартиры со свободной планировкой, площадью 100-300 м2. Жилая площадь составит 26 тыс.м2, 3300 м2 займет подземный гараж, рассчитанный на 100 автомобилей, также в доме предполагаются помещения коммерческого назначения. На прилегающей территории будет расположен современный фитнес центр с 25-метровым бассейном, многоярусный паркинг, зоны отдыха с фонтаном. Также предполагается благоустройство набережной по индивидуальному проекту. . Сдача дома планируется в начале 2006 года.

Первые договоры заключаются по стоимости от 1600$/м2, но уже в ближайшее время будет проведена индексация.

По словам руководителя проекта "Omega-house" Антона Грошева, строительство элитного жилого комплекса является уникальным. Дом спроектирован в архитектурном стиле Ар Деко и будет являться объектом авторского права. Проект такого уровня накладывает определенные ограничения, например, в дополнительном остеклении балконов и лоджий, размещении кондиционеров на фасаде здания; после начала заселения устанавливается срок проведения ремонтных и отделочных работ внутри жилых помещений.

Также г-н Грошев отметил, что после завершения строительства обслуживанием дома будет заниматься профессиональная эксплуатирующая компания "МТЛ. Эксплуатация недвижимости".

Справка:
Ранее на площадке по адресу Левашовский, 13 располагались производственные корпуса завода "Красное Знамя". В июне 2002 года комплекс зданий и прилегающая территория перешли другому собственнику – ООО "Таймс". Данная организация была учреждена управляющей компанией "БестЪ" и является "производственным кондоминиумом", на балансе которого находятся все инженерные коммуникации и договоры на обслуживание системы коммуникаций. Немаловажным является и то, что на данной территории уже есть объекты в управлении "БестЪ". В апреле 2003 года был открыт бизнес-центр "Мидель".

26.06.04  PiExplorer.Net – программный комплекс для бюджетного и проектного управления объектами недвижимости.

Яркова Светлана

Сегодня в России работают десятки управляющих компаний, которые предоставляют комплексные услуги по управлению коммерческой и корпоративной недвижимостью.

На прошедшем в Москве в июне 2004 года VII Национальном конгрессе по недвижимости представители управляющих компаний высказали потребность в информационных технологиях, позволяющих повысить эффективность их деятельности: прежде всего, в сфере финансового менеджмента и управления проектами.

Компания "Ориентсофт" представила на конгрессе новый программный продукт для управления недвижимостью - PiExplorer.NET.

PiExplorer.NET – это профессиональный инструмент для финансовых менеджеров и управляющих объектами недвижимости, который обеспечивает автоматизацию технологий бюджетного и проектного управления объектами недвижимости.

По словам руководителя службы маркетинга компании "Ориентсофт" Андрея Георгиевича Курьяна, программный продукт вызвал большой интерес не только у управляющих компаний, но и у собственников объектов недвижимости, которые заинтересованы в повышении прозрачности управления объектами, которые они передают в управление.

27.06.04   Объект и его управляющий: вместе навеки?
Антон Белых

В процессе работы со зданиями собственник часто сталкивается с необходимостью выбора управляющей компании. Возникают ситуации, когда в связи с целым рядом причин, учредитель управления приглашает на объект новую управляющую компанию, а старая, которая, по мнению собственника, не справилась с возложенными на нее задачами, покидает объект, оставляя после себя память, и не только

Что год грядущий нам готовит?

Известно, что управление недвижимостью – это не тот бизнес, где можно сделать что-то один раз, а потом об этом забыть навсегда. Не получается так. Управляющая компания должна заниматься эксплуатацией объекта на протяжении всего срока договора. А вот разобраться, как управляющая компания справляется со своими обязанностями, сложно.

Предположим, что на объекте все идет гладко. Собственник доволен, получает прибыль, пустующих площадей нет, наблюдается наплыв арендаторов и т.д. Конечно, в такой ситуации он ни за что не станет менять управляющую компанию. И действительно, зачем? Ведь все и так хорошо. Деятельность управляющей компании в данном случае незаметна, но это отнюдь не значит, что она ничего не делает. Зато когда на объекте происходит что-то из ряда вон выходящее, то возможности управляющей компании проявляются по-настоящему. Например, если произошла авария. Предположим, прорвало старую трубу или что-то в этом роде. В результате этого выясняется, что управляющая компания не способна устранить даже столь мелкую неполадку. Естественно, в таком случае вряд ли собственник захочет продлевать договор с этой компанией. И сегодня на рынке уже достаточно много таких ситуаций. То есть собственник признает, что допустил ошибку при выборе управляющей компании (какие бывают ошибки и как их можно избежать вы можете узнать из руководства "Управление недвижимостью. Как выбрать управляющую компанию").

Погода в доме

Сезон перезаключения договоров приходится, как правило, либо на конец финансового года, либо на лето. По мнению эксплуатационщиков, для здания лучше, чтобы передача происходила летом: тогда та компания, которая проводит подготовку к сезону эксплуатации, имеет и результаты. Зачастую исправить недоработки в зимний сезон очень сложно, да и дорого. И действительно, подготовка здания к отопительному сезону требует применения специальных технологий и четкости действий управляющей компании. Причем, если договор был перезаключен в конце финансового года, то у новой компании нет времени что-либо менять, использовать свои технологии на объекте. Также возможны проблемы чисто формального характера. Например, директор по развитию управляющей компании "Мой дом" Михаил Вовшин говорит: "Представьте себе такую ситуацию: управляющая компания согласовала с собственником сроки начала работ на объекте с 1 января и их придерживалась. Но наступили морозы, в результате чего собственнику был нанесен значительный материальный ущерб. Причиной послужило то, что система отопления не была протестирована и запущена до их наступления. Если же здание передается, когда погода более-менее стабильная, то такие проблемы возникают значительно реже. Я считаю, что в такой ситуации управляющая компания обязана предупредить собственника, отступить от намеченного графика и обеспечить жизнедеятельность здания. В нашей практике вопросы оплаты таких работ, как правило, решались собственниками положительно т.к. они действительно сталкивались с подходом к эксплуатации с позиции "владельца здания", что является основным принципом работы управляющей компании "Мой Дом".

Войти за 24 часа

Вообще, сроки вступления компании на объект колеблются от трех дней до нескольких месяцев. Довольно часто можно столкнуться с таким выражением как "войти на объект за сутки". Это означает, что управляющая компания может очень быстро подобрать необходимое количество линейного персонала, для того чтобы качественно управлять объектом. Как считает исполнительный директор управляющей компании "Норман Эстейт" Евгений Гольцов: "Эффективность подбора линейного персонала зависит от того, насколько формализованы требования к нему и налажен контакт с рекрутерами. Специфика бизнеса управления – это известная "текучка" линейного персонала. В составе нашей группы есть компании, специализирующиеся на подборе кадров, поэтому мы можем очень быстро нанять сотрудников для принятия в эксплуатацию нового объекта". Именно с подбором линейного персонала чаше всего возникают трудности, потому что практически ни на одном объекте невозможно обойтись без самых что ни на есть простых уборщиц и сторожей. Часто практикуется ситуация с приемом обслуживающего персонала на временную работу, пока не будет полностью укомплектован штат. Как говорит генеральный директор управляющей компании "Габа Эстейт" Денис Габа: "Поскольку мы работаем на рынке не первый год, то у нас сложился определённый резерв кадров. Бывают ситуации когда необходимо срочно приступить к работе на объекте, а подбор и первичная ротация линейного персонала занимает от двух до четырёх недель. На этот период мы и используем более дорогой временный кадровый ресурс".

Что заключили, то и получили

В принципе, собственнику обычно безразличны тонкости процесса смены управляющей компании: ему важен результат. Сами же управляющие компании (как уходящие, так и вступающие на новый объект) стараются эти тонкости прописывать в договоре. Зачем? Вот мнение ИгоряБаркалова, оказывающего услугу доверительного управления в качестве ПБОЮЛ: "Формальный текст Договора не должен стать препятствием на пути к совместной работе, а равно и к прекращению правоотношений. Поскольку Договор об оказании ДУ заключается на основе Гражданского кодекса РФ, то расторжение Договора или изменение его условий должно базироваться на нормах указанного кодекса. Это отнюдь не означает сложную процедуру – главное, чтобы стороны Договора, второпях прекращая взаимоотношения, исполнили свои обязательства друг перед другом. Именно в этом заключается смысл процедуры расторжения".

Бывает так, что после ухода с объекта старой команды, новая продолжает использовать технологию, которая применялась ранее предшественниками. Очень неплохо, когда в договоре прописано, имеет ли право новая управляющая компания пользоваться технологиями старой, заплатив последней так называемую "плату за выход". Такая ситуация, в общем-то, устраивает всех: старая компания получает деньги за технологии управления, у новой появляется возможность применять уже опробованные на данном объекте методы управления, у линейного персонала появляется возможность сохранить рабочие места, а собственник продолжает получать прибыль.

Но все может быть и по-другому. Например, представим, что собственник не сумел договориться с руководством управляющей компании (или руководство с собственником – не суть важно), и сменилась только самая верхушка. А обслуживающий персонал остался на месте. В таком случае происходит выход сработавшейся команды из управляющей компании, руководство берет на себе кто-то из своих, и в итоге на объекте остаются те же люди только они теперь уже представляют собой новую компанию и называются по-другому. Конечно, это один из рисков управляющих компаний: в одночасье лишиться целого ряда сотрудников, которых до этого обучали, вводили в бизнес, в общем, делали из них профессионалов. К сожалению, часто бывает так, что ученик перерастает учителя и впоследствии про него забывает.

Но это все-таки частные случаи. Как правило, после входа на объект новой управляющей компании происходит и смена технологий, и смена большей части персонала. Также это может зависеть от требований собственника, которому, возможно, не нравятся старые технологии, применяемые на объекте. Ведь не просто так он решил поменять управляющую компанию. Кстати, в этом бизнесе не принято выгонять управляющего только из-за плохого настроения собственника или одной неудачной фразы управляющего. "Многие управляющие указывают на несовершенство действующего в нашей стране законодательства в том плане, что собственник может выставить управляющего в любой момент. Обе стороны понимают, что это серьезный шаг, и, как правило, для таких действий необходимы веские причины. Но если механизм выхода непредусмотрен, то происходит разрыв отношений между собственником и управляющей компанией, а конфронтация до добра никогда не доводит. А если все предусмотрено заранее, то отношения гораздо легче наладить, – считает генеральный директор Маркетинговой Группы БЕШ Оксана Крымина. – Грамотное составление договоров – это не только труд юристов. Это в первую очередь выражение управленческого решения обеих сторон".



C вопросами и предложениями обращаться по адресам:

Ведущий рассылки: info@besh.ru
Предложения по сотрудничеству, новости, пресс-релизы.

Обмен формами подписки и ссылками: obmen@besh.ru

Администратор сайта: postmaster@besh.ru
Все Ваши пожелания, замечания, сообщения об ошибках на сайте.

С уважением, Александр Галашин, ведущий рассылки

Управление недвижимостью

Руководство
Управление недвижимостью. Как выбрать управляющую компанию - долгожданный справочник для клиентов управления недвижимостью!
На сайте:
Все статьи об управлении недвижимостью
Управляющие компании
Добавить управляющую компанию
 

Вы можете опубликовать новости Вашей компании, связанные с управлением недвижимостью. Для этого просто отправьте Ваше изложение новости на адрес:   info@besh.ru
 


Подписаться:  


rasmas.com
РАССЫЛОК МАСТЕР