Реклама:
Мы помогаем вам ориентироваться в ценах, товарах, продавцах. PriceTerra.by

Рассылка
Подписчиков: 24
Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости
Дата: 19.01.2022

Управление недвижимостью -
обзоры, аналитика, новости

 

Выпуск #30 еженедельной новостной рассылки об управлении недвижимостью. Мы публикуем новости и аналитические материалы об эксплуатации и управлении недвижимостью и рынке управления недвижимостью. Еженедельно все новости попадают в Ваш почтовый ящик! Это удобно и экономит Ваше время - Вам не надо собирать новости по одной на десятках сайтов, не надо прочитывать горы материалов. Все об управлении недвижимостью - попадает в эту рассылку!

    2 июня 2004 года             Все новости             Все статьи             Прислать свою новость


Здравствуйте! Я вновь рад приветствовать Вас с нашей еженедельной рассылкой. Сегодня в рассылке много новостей, и даже статьи. Читаем.
Ведущий рассылки Александр Галашин


НОВОСТИ

01.06.2004   Самый креативный сайт по недвижимости
Источник: Арендатор.ру

Первый Национальный конкурс на лучший сайт в сфере недвижимости "Russian Realty Web Award 2004" объявляет об учреждении специального приза "За самый креативный сайт".

Интернет-портал "Русская Недвижимость" при поддержке Российской Гильдии Риэлторов и Московской Ассоциации Гильдии Риэлторов проводит конкурс на лучший сайт в сфере недвижимости. Компания Red Graphic Systems, разработчик портала для Генерального информационного спонсора конкурса — ежедневной газеты "Квартира. Дача. Офис", учреждает специальный приз, которым будет награжден владелец самого креативного сайта по недвижимости.

Специальный приз будет вручен на церемонии награждения, которая пройдет в рамках VII Национального Конгресса по недвижимости. Также на церемонии будут названы победители в основных номинация: "Лучший корпоративный сайт в сфере недвижимости" (Московский регион), "Лучший корпоративный сайт в сфере недвижимости" (Региональный сайт), "Лучшая промо-страница объекта недвижимости".

"Мы внимательно следим за тенденциями рынка недвижимости и представлением в интернете его участников, — говорит Андрей Борисевич, исполнительный директор компании Red Graphic. — На наш взгляд, конкурс внесет огромный вклад в развитие интернет-ресурсов агентств недвижимости и строительных компаний. И учреждением специального приза мы хотели бы поддержать сам конкурс и отметить наиболее креативно выполненный проект".

31.05.2004   Санкт-Петербург: Власти помогут торговым центрам
Источник: Арендатор.ру

Правительство Ленобласти внесло в ЗС поправки к Закону о налоге на имущество организаций, предоставляющие льготы для торговых комплексов, сданных в эксплуатацию в 2003 г., а также для новых предприятий.

Центры площадью более 10 тыс кв м полностью освобождаются от налога на имущество на 5 лет, а комплексы с площадью менее 10 тыс кв м получают льготу на 3 года.

31.05.2004   Кризис на рынке недвижимости будет в 2005 году
РИА РосБизнесКонсалтинг

По мнению опрошенных RBC daily маркетологов, стагнации рынка недвижимости следует ожидать в перовом полугодии 2005 г., что совпадает с прогнозами Минпромэнерго. Стагнация будет связана с исчерпанием платежеспособного спроса. При этом сокращение платежеспособного спроса приведет к возникновению проблем с финансированием строительства у мелких строительных компаний, что заставит их снижать цены. Эксперты оценивают вероятность развития такого сценария в 65%.

Риэлторы, впрочем, утверждают, что предпосылок к стагнации цен нет и их рост, скорее всего, продолжится. Прогноз о возможной стагнации рынка был сделан президентом маркетингового агентства "Медиа-шторм" Александром Исаевым на основе масштабных полевых исследований в области недвижимости. "Наша компания проводит довольно масштабные полевые исследования в области рынка недвижимости, - сказал г-н Исаев RBC daily. - Проанализировав ряд показателей по динамике цен, ожиданиям потребителей и прочему, я пришел к выводу, что в первом полугодии 2005 г. рынок недвижимости ждет стагнация".

Подобный прогноз не так давно был озвучен главой департамента строительства Минпромэнерго Сергеем Кругликом, который заявил, что "рынок недвижимости перегрет" и в 2005 г. можно ожидать остановки роста цен либо же их снижения. Напомним, что в прошлом году цены на рынке недвижимости увеличились на 40-45%, что заставило говорить о перегреве рынка и возможном его падении.

Традиционно противники версии о перегреве рынка указывают на такие факторы, лежащие в основе роста рынка, как огромный спрос на жилую недвижимость и ограниченное предложение. Однако при этом смешиваются два понятия, а именно спрос и платежеспособный спрос. Спрос на недвижимость действительно огромен. Однако платежеспособный спрос, который, в отличие от "просто спроса", реально влияет на ситуацию на рынке, ограничен.

"Стагнация на рынке недвижимости будет вызвана снижением платежеспособного спроса, который уже сейчас начал падать, - говорит Александр Исаев. - Весь объем платежеспособного спроса был вымыт за три предыдущих года, когда мы наблюдали рост цен. То есть те, кто может купить квартиру, уже купили, и не одну, и даже не две. Им больше не нужна недвижимость. Как известно, рост цен происходил во многом благодаря росту цен на нефть, однако сейчас, несмотря на сохраняющиеся высокие цены, приток капитала в страну сократился из-за нестабильной политической ситуации и известных событий в банковской сфере. Это также приводит к сокращению платежеспособного спроса".

Действительно, по имеющимся в распоряжении RBC daily данным, некоторые крупные строительные компании уже сейчас испытывают трудности с реализацией жилой недвижимости в Москве и задумались о том, чтобы заняться загородной недвижимостью. При этом Александр Исаев утверждает, что за последние несколько лет произошло увеличение количества строительных площадок в разы, то есть налицо рост предложения на фоне начавшегося падения платежеспособного спроса. Последствия данной ситуации просчитать не очень сложно.

"Если рост цен на рынке недвижимости остановится, то многие мелкие строительные компании, так называемые компании "одного дома" могут столкнуться с проблемой нехватки средств, - говорит Александр Исаев. - Они не смогут финансировать строительство за счет средств, поступающих от договоров долевого участия, просто в силу того, что население перестанет покупать квартиры. Многие компании, которые сейчас находятся на нулевой стадии реализации своих проектов, в первом полугодии 2005 г. выйдут на этап строительства, то есть возведения коробки или заливки монолита. При этом монолитное домостроение, в отличие от панельного, имеет непрерывный цикл: то есть каждый месяц необходимо платить подрядчику, чтобы он заливал монолит. В случае отсутствия средств это сделать сложно. Компании обратятся в банки за кредитами, однако банки, видя ситуацию на рынке недвижимости, могут отказать в выдаче кредита. Тогда у строительных компаний "одного дома" останется только один путь: снижение цен. Особенно если учесть, что такие компании не имеют собственного отдела продаж, отдавая свои квадратные метры на реализацию риэлтору, который, имея огромное количество предложений от различных строительных компаний, не будет заниматься продвижением площадей одной компании, испытывающей проблемы с финансированием. Они просто предложат снизить цену. Загнанные в тупик мелкие строительные компании будут вынуждены начать снижать цены. Сначала это примет вид косвенных скидок, например, "купи квартиру, получи машину", затем перейдут к прямым скидкам и наконец - к массовым распродажам. В случае если начнутся массовые распродажи, предсказать развитие ситуации на следующее полугодие невозможно".

Впрочем, по мнению Александра Исаева, это не приведет к падению рынка, поскольку в качестве спасательной соломинки, которая и удержит рынок от падения, выступят крупные строительные компании, финансовая устойчивость которых позволит пережить период стагнации, не снижая цены. "Падения рынка, в смысле резкого сокращения объемов продаж, не будет, поскольку жилье является предметом первой необходимости, - говорит Александр Исаев. - Именно высокий уровень необеспеченного спроса удерживает рынок от падения. Можно предполагать, что после стагнации, которая наступит в начале 2005 г. с вероятностью 65%, через год-два рынок снова сделает рывок вверх, повторив сценарий 1999 года".

Впрочем, риэлторы не разделяют эти прогнозы. "В настоящее время предпосылок для падения рынка недвижимости нет, - сказал RBC daily пресс-секретарь компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Игорь Ладычук. - Мы полагаем, что благодаря высокому уровню спроса и ограниченному предложению в этом году рост цен продолжится и будет таким же, как и в прошлом году".

31.05.2004   Фрадков распорядился внести в Госдуму проект жилищного кодекса
M 2 - газета о недвижимости

Премьер-министр РФ Михаил Фрадков подписал распоряжение о внесении в Госдуму проекта Жилищного кодекса Российской Федерации, сообщает пресс-служба правительства РФ.

Согласно распоряжению, официальным представителем правительства при рассмотрении данного документа палатами Федерального Собрания назначен директор Департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства промышленности и энергетики РФ Сергей Круглик.

28.05.2004   Мусорный полигон рядом с поселком Новоселки нужно закрывать
Информационное агентство Regnum

Полигон для хранения отходов при заводе Механизированной переработки мусора (МПБО-1) в поселке Новоселки необходимо закрыть, считает петербургский парламентарий Александр Редько. Такое мнение он высказал по итогам депутатских слушаний, посвященных санитарной и экологической ситуации в поселке Новоселки. По его словам, проблема "перезрела" и ее необходимо решать комплексно.

В ходе слушаний председатель общественного комитета поселка Новоселки Галина Алексеева отметила, что результаты обследования специалистами санитарной и экологической ситуаций поселка разнятся: одни называют ее "ползучей химической катастрофой", а другие - утверждают, что никакого вредного воздействия на население поселка полигон не оказывает.

Директор завода МПБО-1 Юрий Лихачев утверждает, что поселок находится далеко за пределами санитарно-защитной зоны полигона. Он также подчеркнул, что на полигоне проводится постоянный мониторинг воздействия на окружающую среду, и концентрация токсичных веществ ниже предельно допустимых норм.

Заместитель главного санитарного врача Санкт-Петербурга Кирилл Фридман отметил, что вредного воздействия на население свалка не оказывает. Тем не менее, по поселку проходит дорога, по которой на полигон везут мусор. По мнению К. Фридмана, именно она оказывает негативное воздействие на здоровье новосельчан.

Глава Главного управления природных ресурсов по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Минприроды РФ (ГУПР) Борис Леднев сообщил, что полигон будет рекультивирован. Разрешающая работу полигона лицензия будет выдаваться только в том случае, если свалка будет постепенно закрываться.

Редько также отметил, что "какими бы подтасованными результаты исследований ни были", дорогу, по которой возится мусор, нужно выводить за пределы поселка. Кроме того, в поселке будет проведен экологический аудит. Для решения "сиюминутных проблем новосельчан", связанных с санитарным состоянием поселка, создана рабочая группа.

28.05.2004   Мэрия готова восстанавливать Манеж на бюджетные средства
Время новостей

Попытки столичных властей сэкономить на реконструкции сгоревшего Манежа, уже оттолкнувшие от проекта потенциальных зарубежных инвесторов, могут привести к тому, что восстанавливать памятник городу придется исключительно на средства из своего бюджета.

О такой возможности заявил 27 мая журналистам первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк. "В настоящее время рассматривается возможность перехода на бюджетное финансирование при воссоздании памятника", - сказал он. Правда, по версии г-на Росляка, отказ от привлечения инвесторов может быть обусловлен тем, что "здание Манежа необходимо воссоздать в строгом соответствии со всеми научными рекомендациями".

Не свойственный столичному чиновничеству реверанс в сторону искусствоведов и историков кажется более чем удивительным. До сих пор, когда речь шла о больших деньгах, градоначальники не особо прислушивались к голосам, требовавшим сохранения памятников в их первозданном виде. Да и пока у проекта реконструкции Манежа был австрийский инвестор, мнение реставраторов никого не интересовало. Зато, когда инвестор ушел, протесты экспертов против строительства подземного паркинга в цоколе памятника архитектуры вдруг были услышаны чиновниками.

План реконструкции Манежа был готов задолго до пожара и изначально оценивался в 25 млн евро. Инвестором должна была выступить прошедшая конкурсный отбор австрийская фирма M.S.I Vertriebs, специализирующаяся на организации международных выставок.

Предполагалось, что, вложив деньги в выставочный зал, фирма на долгий срок станет управляющей компанией Манежа. Пожар стал поводом для пересмотра условий инвестиционного контракта. Австрийская фирма отмечала резкое увеличение объема работ, а городские власти настаивали на сокращении расходов. Со своей стороны столичные власти готовы были выделить на восстановление Манежа около 25 млн долларов, еще около 10 млн долларов обещал предоставить в качестве федеральной помощи глава агентства по культуре и кинематографии Михаил Швыдкой. Однако, та роль, которая отводилась австрийской фирме в этой финансовой схеме, судя по всему, не устроила её владельцев.

Несмотря на то, что чиновникам пока не остается ничего другого, как рассматривать возможность полной реставрации памятника за счет городского бюджета, власти не теряют надежды найти нового инвестора.

28 мая 2004   Wal-Mart создала группу по изучению возможности открытия магазинов в РФ
TorgRus.Com
Американская корпорация Wal-Mart, владеющая крупнейшей в мире сетью центров розничной торговли, организовала в России исследовательскую группу для изучения возможности открытия магазинов в РФ. Об этом заявил глава отдела международного бизнеса компании Джон Менцер.

Решение о том, приступит ли Wal-Mart к созданию своей сети в России, будет принято в ближайшие годы на основании результатов исследования и после обсуждения этого вопроса с представителями российской власти, сообщает Yomiuri, Япония.

27.05.2004   Московские и петербургские специалисты по управлению госимуществом обменялись опытом
Информационное агентство "Росбалт"
В Петербурге состоялся круглый стол по обмену опытом в вопросах управления государственной недвижимостью между Департаментом имущества Москвы и Комитетом по управлению государственным имуществом администрации Петербурга. Как передает корреспондент "Росбалта", специалисты обсудили нормативно-правовые вопросы управления имуществом. Участники круглого стола отметили, что в принципах управления обоих городов большого различия нет.

Тем не менее, как сообщил руководитель столичного специализированного унитарного предприятия по продаже имущества Владимир Авеков, основное отличие Москвы от всех остальных регионов России, в том числе и Петербурга, заключается в том, что в столице богатые арендаторы и устойчивый дефицит сдаваемых помещений. Также в столице, по словам Авекова, все сдаваемые в аренду помещения в обязательном порядке страхуются. Кроме того, в Москве при заключении договоров аренды и передачи недвижимости в собственность уже перешли на принцип "одного окна", что позволяет сократить сроки заключения договоров с 6 до 2 месяцев.

К отличиям можно отнести и то, что в столице не тратят средства на ремонт отдельных аварийных помещений, а приводят в нормальное состояние здание в целом. "Опыт показывает, что капитальный ремонт отдельных помещений - это нерациональное расходование средств, так как в аварийном состоянии, как правило, находится все здание", - пояснил Авеков.

Петербургские специалисты познакомили своих коллег с новым информационно-технологическим обеспечением управления имуществом. Мероприятие прошло в рамках празднования Дней Москвы в Санкт-Петербурге.

27.05.2004   "Берлинский дом" стал швейцарским
Ведомости

Как стало известно "Ведомостям", Westdeutsche Immobilien Bank продал "Берлинский дом" - одно из лучших московских офисных зданий на Петровке рядом с Большим театром - швейцарской группе MCTrustco более чем за $40 млн.

"Берлинский дом" - офисно-торговый комплекс класса А общей площадью 14366 кв. м с двухъярусным подземным паркингом. Сдан в эксплуатацию в начале 2003 г.

Управляющая компания MCTrustco основана в 1996 г. , финансовые показатели не разглашаются. В России группа представлена инвесткомпаниями ENR Russia Invest SA и Eastern Property Holdings (EPH). Инвестиции в Россию превышают $400 млн.

Эксперты рынка недвижимости называют "Берлинский дом" одним из лучших зданий своего класса, построенных в Москве за последние годы. Он получил свое название из-за своих немецких корней - он был построен немецкой компанией Hochtief AG для структур Westdeutsche Immobilien Bank. О его создании договорились мэры Москвы и Берлина, в здании даже есть небольшой офис, который всегда готов принять мэра Берлина. После смены владельца этот офис сохранит свою представительскую функцию, обещает Александр Николаев, управляющий директор по России и СНГ швейцарской компании MCTrustco, которая купила компания здание.

Как рассказал "Ведомостям" Николаев, соглашение было подписано на этой неделе, а окончательно сделка завершится в июне. До тех пор сумма сделки не разглашается, Николаев сказал лишь, что она превысила $40 млн. В Westdeutsche Immobilien Bank "Ведомостям" подтвердили, что подписали договора о продаже компании, владеющей зданием. Покупателем выступила компания EPH, созданная MCTrustco в ноябре 2003 г. специально для инвестиций в Россию.

Огромная доходность инвестиций в московскую недвижимость привлекла внимание иностранных инвесторов. В прошлом году AIG и ХК "Интеррос" создали фонд, инвестицирующий в российскую недвижимость, в который собирались привлечь $500 млн. А "дочка" "Интерроса" совместно с Brunswick Capital намерены инвестировать $90 - 100 млн в строительство офисного комплекса класса А на проспекте Сахарова. А фонд под управлением Fleming Family & Partners вложил в московскую недвижимость $60 млн.

У MCTrustco уже есть опыт работы на московском рынке недвижимости. Первым проектом стала покупка другой ее структурой, ENR в 2002 г. 19,25% в офисном комплексе "Романов двор - 2" близ Красной площади. А месяц назад ENR и ЕРН подписали соглашение о приобретении долей в компаниях "Мосмарт", торговом операторе одноименной сети гипермаркетов, и "Гиперцентр-7", владельце недвижимости сети. Швейцарцы собираются инвестировать в них $50 млн.

"Мы делаем недвижимость одним из приоритетных направлений своей работы в России", - говорит Николаев.

Однако теперь швейцарская компания меняет тактику, переходя, по выражению Николаева, "от миноритарной позиции к позиции контролирующего или единственного собственника". "Это ("Берлинский дом") наше первое приобретение, за ним последуют и другие, в том числе и инвестиции в строительство", - заявляет он, но предполагаемый объем инвестиций не назвал.

Шесть из восьми этажей "Берлинского дома" занимают офисы, арендуемые российскими и зарубежными компаниями (в частности, Reuters и Alcatel) , остальные площади отданы под розничную торговлю. Все офисные площади в комплексе сданы, а базовые (без НДС и эксплуатационных расходов) арендные ставки, по словам замдиректора Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, соответствуют рыночным для такого класса зданий и составляют $500 - 550 за кв. м в год.

Эксперты считают, что швейцарцы сделали хорошую инвестицию. "Стоимость этого здания будет только расти из-за месторасположения и высокого качества строительства", - уверен директор отдела офисной недвижимости Colliers International Олег Мышкин. По словам консультантов по недвижимости, в реструктуризации нуждаются лишь торговые площади, неудачная концепция которых привела к уходу из комплекса некоторых арендаторов. "Новому владельцу придется провести некоторую работу, чтобы оживить торговые площади и сделать их более прибыльными", - считает он. С ним согласна и Никуличева.

27.05.2004   В рамках VII Национального Конгресса по Недвижимости пройдет Международный форум управляющих /td>
Квадратный метр

В рамках VII Национального Конгресса по Недвижимости (5-8 июня 200 года) впервые состоится американо-российский Форум Управляющих недвижимостью. Об этом сообщает пресс-служба Гильдией Управляющих и Девелоперов (ГУД).

Форум организован совместно Российской Гильдией Риэлторов, Гильдией Управляющих и Девелоперов. Ведущими Форума выступят Президент ГУД Александр Гришин и председатель комитета по аналитике ГУД Александр Шарапов.

Направления работы Форума будут посвящены таким сегментам управления коммерческой недвижимости, как офисная недвижимость, торгово-развлекательные комплексы, складские и производственные комплексы. По каждому из сегментов рынка будет сделан обзорный доклад, вокруг которого предполагается строить выступления экспертов и дальнейшую дискуссию.

Большое внимание на Форуме будет уделено развитию региональных рынков коммерческой недвижимости России и объектам среднего и эконом-класса, типичным для регионов. Представители управляющих компаний представят наиболее интересные реализованные проекты управления коммерческой недвижимостью, поделятся информацией о состоянии рынка в своих регионах, основных тенденциях и проблемах управления недвижимостью.

Часть Форума будет посвящена американской практике управления недвижимостью. Американские управляющие поделятся с российскими коллегами своим опытом работы с коммерческой недвижимостью. Представители Института Недвижимости США расскажут о программах и мероприятиях, направленных на повышение квалификации управляющих. Предполагаются выступления руководителей управляющих компаний США.

В ходе форума планируется также осветить осветить следующие темы: региональные рынки коммерческой недвижимости, обзор американского рынка недвижимости, обучение управляющих недвижимостью в России и за рубежом, методы привлечения инвестиций в проекты строительства коммерческой недвижимости, проектирование, строительство и эксплуатация объектов коммерческой недвижимости.

26.05.2004   Почему рушатся здания
Информационное агентство "Росбалт"

Большая часть нарушений целостности конструкций и обрушений зданий (как вновь строящихся, так и исторических) связана с недоучетом свойств грунтов, а также с изменением этих свойств в процессе эксплуатации и с уплотнением застройки без должного учета степени риска. Об этом сообщил во вторник на конференции "Сохранение и развитие исторического центра Петербурга и исторических городов Ленобласти" генеральный директор НПО "Геореконструкция-Фундаментпроект" Алексей Шашкин. "Наши грунты относятся к 3 категории сложности, - пояснил он. - В связи с этим, реконструкция и строительство зданий требуют проведения всего комплекса исследований грунтов, объемных современных расчетов и углубленного мониторинга при строительстве как самого объекта, так и рядом стоящих зданий. Без этого безаварийного строительства не будет".

26.05.2004   Кто "снимет пенки" с недвижимости
RBC

Во вторник "Группа Тоннэкс" представила участникам рынка новый проект по формированию закрытого ПИФа недвижимости "Рентный". Отличие нового ПИФа от существующих ПИФов недвижимости в том, что "Рентный" будет заниматься скупкой коммерческой недвижимости и получать доходы от сдачи ее в аренду.

Разработчики проекта утверждают, что такая схема защитит инвестора от рисков, связанных с "перегретостью" рынка жилой недвижимости. Однако новая схема не спасает от главной проблемы закрытых ПИФов – пробелов в правовом регулировании. Неопределенность, связанная с налогообложением и регистрацией прав на недвижимость, пока заставляет пайщиков и управляющие компании действовать на свой страх и риск, что резко сокращает круг потенциальных инвесторов.

Как заявил во вторник на круглом столе "Рентные инструменты в России и паевые фонды недвижимости" президент "Группы Тоннэкс" Василий Лавров, компания пока не торопится прогнозировать объемы нового фонда. Видимо, "Тоннэкс" намерен сначала выяснить, как его идея будет воспринята рынком: подготовительную работу компания рассчитывает провести в течение нынешнего лета.

Суть новшества, предлагаемого "Группой Тоннэкс", заключается в том, что пайщики будут получать доход не от операций по купле-продаже недвижимости (как бывает обычно), а от сдачи ее в аренду. Как ожидается, фонд будет заниматься исключительно коммерческой недвижимостью "middle-сегмента" ориентировочной стоимостью 0,5-2 млн долл. Фонд будет приобретать объекты только на вторичном рынке, то есть не будет инвестировать "в котлованы". Предпочтение планируется отдавать действующим объектам, уже сданным в среднесрочную и долгосрочную аренду. На сегодняшний день, по оценкам "Группы Тоннэкс", уровень доходности от сдачи в аренду объектов middle-сегмента составляет от 15% до 20% годовых. В итоге, за вычетом расходов на управление активами (до 3% доходов), пайщикам фонда обещают доходность в пределах 12-18% годовых.

Развитие объектов коммерческой недвижимости middle-сегмента – основной профиль "Группы Тоннэкс". Компания уже создала "Доходный метр" – программу коллективных инвестиций в этот сектор для инвесторов, располагающих суммой от 30 тыс. долл. Как считает Василий Лавров, предложенная компанией схема позволит защитить инвесторов от наиболее типичных для рынка недвижимости рисков. Так, по его мнению, вложения в недвижимость исключительно на вторичном рынке позволяют избежать рисков, связанных со строительством объекта: возможной недобросовестности подрядчика, исков от жильцов окрестных домов и т. д. Кроме того, отмечает г-н Лавров, рынок жилья сейчас "однозначно перегрет" – чего нельзя сказать о рынке коммерческой недвижимости. "Группа Тоннэкс" скупает недвижимость в основном в центре Москвы – по мнению Василия Лаврова, это гарантирует ликвидность и высокую стоимость актива. "Если у вас есть дом, скажем, на пересечении Малой Бронной и Спиридоньевского переулка, и на первом этаже этого дома есть магазин – то другого магазина там быть не может, его просто негде построить", – аргументирует свою позицию г-н Лавров.

Однако участники рынка не ждут, что новому проекту уготованы радужные перспективы. Первый сложный вопрос – на кого ориентирован "Рентный фонд"? По расчетам "Группы Тоннэкс", пайщиками фонда могут стать российские и западные банки и инвестиционные компании, страховщики, негосударственные пенсионные фонды (НПФ), а также физлица. Кроме того, компания планирует в обязательном порядке разместить паи фонда на российских фондовых биржах. Впрочем, по общему мнению участников круглого стола, вывести фонд "в розницу" сразу не удастся.

Для того чтобы фонд начал работать, ему необходима довольно крупная сумма, а собирать ее, продавая мелкие паи, можно довольно долго. Как показывает опыт создания закрытых ПИФов недвижимости, куда проще сначала "накачать" фонд средствами одного или нескольких крупных инвесторов. Затем либо инвесторы могут раздробить свои доли и продать их на вторичном рынке, либо фонд может провести "допэмиссию" мелких паев. Между тем, как отметили участники круглого стола, отсутствие – по крайней мере, на первом этапе – вторичного рынка паев фонда может отпугнуть некоторые категории инвесторов. Например, тем же страховым компаниям нужна возможность быстро "обналичить" свой пай в ПИФе – а сделать это без вторичного рынка будет не так просто.

С еще одной категорией потенциальных инвесторов – НПФ – ситуация тоже довольно сложная. Как сообщила в ходе круглого стола замруководителя инспекции НПФ при Министерстве труда и социального развития Татьяна Клевцова, еще с ноября прошлого ФКЦБ начала разработку новых требований к структуре резервов негосударственных пенсионных фондов. Теперь эту работу продолжает Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР). Так, по словам г-жи Клевцовой, в новом документе из перечней возможных объектов инвестирования резервов НПФ полностью исключена недвижимость. По ее мнению, это должно привести к росту спроса на вторичные инструменты, связанные с рынком недвижимости, – в том числе ипотечные ценные бумаги и паи закрытых ПИФов недвижимости. Однако, отмечает Татьяна Клевцова, пока интерес НПФ и к недвижимости, и к ПИФам невелик. Так, по ее словам, на недвижимость сейчас приходится лишь 0,5% объема активов НПФ, а на паи в ПИФах – 0,6%. Отчасти этому мешает норматив по максимальной доле инструмента одного типа в портфеле НПФ (не более 10%). К слову, у страховщиков этот норматив еще жестче – 5%. Однако, как признали участники круглого стола, многие потенциальные инвесторы относятся к закрытым ПИФам недвижимости с осторожностью по другой причине.

Главная проблема ПИФов, по общему мнению, – слабость законодательства, которая заставляет и пайщиков, и управляющие компании, работающие с закрытыми ПИФами недвижимости, действовать на свой страх и риск. Во-первых, неясна технология регистрации за ПИФами прав на недвижимость: эти фонды не упоминаются в нормативно-правовых актах, связанных с изменением этих прав. Поэтому ПИФам, как правило, приходится регистрировать права на недвижимость через специально создаваемые "промежуточные" компании – что неизбежно порождает дополнительные риски. Кроме того, инвесторов пугают и связанная с ПИФами неопределенность налогового администрирования. Так, ПИФ не является юридическим лицом и, соответственно, не платит налогов с имущества: оно по закону принадлежит пайщикам. Однако пай в ПИФе является ценной бумагой, налог на владение которой не платится. Таким образом, с одной стороны, пайщик должен платить налог с имущества – как владелец активов ПИФа, а с другой стороны, не должен – как держатель ценной бумаги.

Все это не может не вызывать у инвесторов дискомфорта. Например, как сообщил участникам круглого стола вице-президент ИГ "АТОН" Вадим Сосков, некоторые западные консультанты часто вообще отговаривают своих клиентов от создания в России закрытых ПИФов недвижимости. Один из клиентов "АТОНа", рассказывает г-н Сосков, обратился в местную налоговую инспекцию за разъяснениями – и получил ответ, обязывающий его платить налог с имущества, которым он будет обладать как пайщик ПИФа. Между тем сам "АТОН" придерживается мнения, что налог платиться не должен. Кроме того, участники рынка задаются вопросом, должен ли платиться НДС с получаемой ПИФом арендной платы. Сами разработчики проекта не смогли ответить на этот вопрос. По мнению Василия Лаврова, доходность "Рентного" фонда в принципе должна позволить пайщикам платить все возможные налоги. Вопрос о том, не потеряет ли в результате схема столь желанную для инвесторов прибыльность, остается открытым. Вероятно, пока законодательство не будет изменено, пайщикам закрытых ПИФов недвижимости остается лишь искать компромисс между приемлемой доходностью и риском возможных претензий со стороны государства.

26.05.2004   В Петербурге начался второй этап дератизации
Информационное агентство "Интерфакс"

В Петербурге с 24 мая начался второй этап внеплановой сплошной дератизации, в ходе которого будет проведена повторная обработка городских объектов. Этот этап должен завершится к концу мая, заявил в среду на совещании главный государственный санитарный врач города Валерий Курчанов.

По его словам, в период с 14 апреля по 15 мая в городе прошел первый этап мероприятия. Hа 23 апреля администрации всех районов заключили договоры с городской дезинфекционной станцией на проведение дератизации, а также с Северо-западной противочумной станцией на проведение экспертного контроля ее результатов. Общая сумма, выделенная из бюджета города на данное мероприятие, составила 24 млн. 580 тыс. рублей, сообщил В.Курчанов, добавив, что, кроме того, были привлечены внебюджетные средства.

По состоянию на 20 мая дератизация проведена в учреждениях коммунально-бытового обслуживания на 99,5%, детских и общеобразовательных учреждениях - на 100%, промышленных предприятиях - на 99,5%, предприятиях пищевой промышленности, торговли и общественного питания - на 99,4%, на рынках и торговых зонах - на 100%, подчеркнул В.Курчанов.

Он также сообщил, что в ходе третьего этапа будет проводиться адресная обработка объектов. Окончательные итоги внеплановой сплошной дератизации будут подведены в конце июня.

Как считает главный санитарный врач города, положительные результаты дератизации видны уже сейчас. В частности, руководители 504 жилищно-эксплуатационных контор подтверждают уничтожение большого количества грызунов. Проводившие дератизацию специалисты "собрали 20 тысяч трупов животных, и это не считая того, что собрали дворники", заметил он.

В.Курчанов отметил, что после 14 мая резко сократилось обращение жильцов по поводу наличия грызунов. "Если в середине апреля ежедневно поступало более 100 жалоб, то в середине мая - около 10", - подчеркнул он.

Кроме того, главный санитарный врач считает, что необходимо ежемесячно проводить плановую дератизацию, на которую в 2004 году из бюджета города выделено 17 млн. рублей. Из них пока потрачено только 3 млн. рублей, сообщил В.Курчанов.



C вопросами и предложениями обращаться по адресам:

Ведущий рассылки: info@besh.ru
Предложения по сотрудничеству, новости, пресс-релизы.

Обмен формами подписки и ссылками: obmen@besh.ru

Администратор сайта: postmaster@besh.ru
Все Ваши пожелания, замечания, сообщения об ошибках на сайте.

С уважением, Александр Галашин, ведущий рассылки

Управление недвижимостью

Руководство
Управление недвижимостью. Как выбрать управляющую компанию - долгожданный справочник для клиентов управления недвижимостью!
На сайте:
Все статьи об управлении недвижимостью
Управляющие компании
Добавить управляющую компанию
 

Вы можете опубликовать новости Вашей компании, связанные с управлением недвижимостью. Для этого просто отправьте Ваше изложение новости на адрес:   info@besh.ru
 


Подписаться:  


rasmas.com
РАССЫЛОК МАСТЕР