Реклама:
Мы помогаем вам ориентироваться в ценах, товарах, продавцах. PriceTerra.by

Рассылка
Подписчиков: 24
Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости
Дата: 19.01.2022

Управление недвижимостью -
обзоры, аналитика, новости

 

Выпуск #54 еженедельного электронного журнала. Мы публикуем новости и аналитические материалы об эксплуатации и управлении недвижимостью и рынке управления недвижимостью. Еженедельно все новости попадают в Ваш почтовый ящик! Это удобно и экономит Ваше время - Вам не надо собирать новости по одной на десятках сайтов, не надо прочитывать горы материалов. Все об управлении недвижимостью - в одном электронном журнале!

    26 ноября 2004 года             Все новости             Все статьи             Прислать свою новость


Редактор еженедельного электронного журнала - Александр Галашин info@besh.ru


"Раскрути" свой сайт
Вы - управляете недвижимостью! И у вас есть свой сайт! А задумывались ли вы о его эффективности? Кто его посещает, и приносит ли он вам заказы от клиентов? А вы сами когда-нибудь пробовали найти его через "поисковик" по ключевым словам?
Нет -- попробуйте. Если он появился в числе первых, то это здорово,а если он стоит 101м или вообще не находится?
В нашем бизнесе не было ни одного случая заказа услуг управляющей компании без предварительного тщательного изучения сайта компании в Интернете. А если клиент даже не может его найти, то откуда взяться заказам -- клиент уйдет в другую компанию, чей сайт находится в числе первых. Сделайте свой сайт именно таким, чтобы клиенты шли к вам, а не от вас.
Чтобы узнать больше об оптимизации Вашего сайта, кликните здесь.

Новости

23.11.2004  

С января 2005 года в столице изменятся ставки по земельному налогу

РИА "Новости"

С января 2005 года в столице изменятся ставки по земельному налогу. Так, в понедельник на бюджетно-финансовой комиссии Московской городской Думы состоялось обсуждение проекта закона "О земельном налоге".

Как объяснил депутатам редактор проекта, первый заместитель руководителя Департамента экономической политики и развития города Москвы Валерий Жаров, "с 1 января 2005 года вступает в силу новая глава "Земельный налог" в Налоговом кодексе Российской Федерации, в которой определены его плательщики, основные элементы налогообложения, а также льготы". По словам Жарова, "при этом минимальная ставка останется на прежнем уровне, а максимальная может возрасти в 2,5 раза".

В представленном проекте закона предлагается установить следующие размеры земельного налога: 0,3% от кадастровой стоимости участка установлено по землям, используемым для селькохозяйственного производства, а также для ведения личного подсобного хозяйства; 0,1% от кадастровой стоимости - в отношении земель, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса и 1,5% - для прочих.

Как заявил представитель Департамента, в законопроекте останутся ранее действовавшие налоговые льготы. Так, среди физических лиц они будут у Героев Советского Союза, инвалидов и некоторых других категорий. Среди юридических лиц они останутся у объектов оборонного значения, предприятий, принадлежавших обществам инвалидов, у лесопарковых зон и некоторых других предприятий.

"В ходе работы над документом необходимо также проработать вопросы предоставления льгот учреждениям образования, здравоохранения и спорта", - подчеркнул Жаров.

По его оценке, поступления в бюджет города по земельному налогу в 2005 году составят около 1,5 миллиардов рублей. По "старой схеме" в бюджет поступало порядка 890 миллионов.

В ближайшее время законопроект будет вынесен на заседание столичного парламента.

23.11.2004

  "Желтый угол" - территория света


Администрация торгового комплекса "Желтый угол" объявляет наступающий 2005 год – годом света!

По заключениям экспертов управляющей компании "БестЪ" на данный момент в Санкт-Петербурге и Ленинградской области рынок светотехники и сопутствующих товаров представлен разрознено. Существует огромное количество небольших магазинов, отделов в ТК, супермаркетах, универмагах, но сформировавшееся предложение не отвечает требованиям потенциального покупателя.

Сложившаяся ситуация позволила администрации управляющей компании "БестЪ" принять смелое решение и приоритетным направлением развития торгового комплекса "Желтый Угол" в 2005 году определить привлечение и объединение производителей и продавцов светотехники, а также сопутствующих товаров в одном комплексе.

По словам управляющего ТК "Желтый угол" Исаевой Ирины Владимировны: "Администрация комплекса готова обеспечить мощную рекламно-информационную поддержку, помощь в привлечении ведущих специалистов отрасли, организацию на базе комплекса общественных мероприятий, таких как: выставки, семинары, круглые столы и мастер - классы. Проведение первой выставки - "История СВЕТА" планируется в ближайшее время".

Для удобства посетителей в декабре 2004 г. будет ходить бесплатное маршрутное такси от ст. метро "Нарвская" до торгового комплекса "Желтый угол".

22.11.2004

  Новым свалкам ищут хозяев

Электронная версия ДП

Провалился конкурс на проектирование и строительство в Ленобласти трех полигонов по хранению твердых бытовых отходов (ТБО) вывозимых из Петербурга. Желающих строить и эксплуатировать свалки не нашлось, хотя первоначально многие петербургские фирмы заявляли о привлекательности бизнеса на мусоре. Конкурс проведут заново, а губернатор Петербурга Валентина Матвиенко пообещала обеспечить "явку" на торги мусорных операторов.

Открытый конкурс на проектирование и строительство в Ленобласти трех полигонов по хранению твердых бытовых отходов (ТБО) объявили в начале октября, прием заявок завершился 3 ноября.

За это время не продали ни одной заявки на участие в конкурсе, хотя ожидалось, что от претендентов не будет отбоя, поскольку полигоны планировалось создавать для нужд Петербурга.

Информация о тендере широко освещалась в прессе, и казалось, что проблем с участниками в конкурсе не будет. Руководство области обсудило неожиданные итоги с руководством Петербурга, и губернатор обещала, что итоги нового тендера будут лучше. В администрации области обещают объявить новый аналогичный конкурс через неделю.

Тарифы продиктует область

История данного тендера довольно долгая. Так, в начале 2004 года администрация Петербурга обратилась с просьбой выделить три участка земли по 35 га под строительство новых полигонов для размещения коммунальных отходов в радиусе 40 км от города.

Область "дала добро" на строительство свалок в Тосненском, Гатчинском и Кировском районе и этом выдвинула ряд условий. На полигонах нужно предусмотреть создание сортировки поступающих отходов, а также создание производство по переработке.

Кроме того, эксплуатирующие организации должны зарегистрироваться в области, а тарифы на прием мусора у населения будут устанавливаться областью. Если полигоны будут принимать мусор от предприятий, то платежи за загрязнение окружающей среды будут поступать в областной бюджет.

На пять лет

По оценкам участников рынка, в строительство полигона с соблюдением всех требований нужно вложить не менее $2 млн. При этом строительство новых полигонов не решит всех проблем. Одна площадка размером в 35 га сможет принять около 8 млн м3. Если на полигоны будут свозиться отходы из Петербурга, они будут переполнены уже через 5-6 лет. При этом Главное управление МПР по Петербургу и Ленобласти намерены в течение пяти лет закрыть ЗАО "Опытный завод "МПБО" (Новоселки, Всеволожский район). Тем не менее объем отходов в Петербурге ежегодно увеличивается на 5-6%, сейчас он составляет порядка 5 млн м3 в год.

Планов громадье

Напомним, что свои планы выйти на рынок сбора и переработки отходов в начале осени 2004 года заявляло ЗАО "ПТК". По словам вице-президента этой компании Юрия Антонова, ЗАО "ПТК" было готово аккумулировать порядка $300 млн, чтобы в дальнейшем инвестировать их в мусороперерабатывающую отрасль, в том числе и покупку земли для мусороперерабатывающих полигонов.

19.11.2004

  Выставка MAPIC завершает работу

Арендатор.ру

Сегодня в Каннах (Франция) завершает работу международная профессиональная выставка коммерческой недвижимости MAPIC, участие в которой приняли около 6000 человек.

По мнению многих участников выставки, MAPIC дает возможность своевременно заявить о себе на международном рынке для того, чтобы:

- реализовать собственную стратегию развития

- найти новых международных партнеров

- укрепить корпоративный имидж

- узнать и оценить новые концепции бизнеса

- представить свое предложение и обеспечить успешное развитие пректов

- сравнить личный опыт работы с опытом международных компаний

Участие в международной выставке принимал портал ARENDATOR.RU, в специальном разделе которого можно ознакомиться с фотоотчетом о MAPIC.

18.11.2004

  Новый проект "Форум Пропертиз" - "Эрмитаж Плаза"

Colliers International

В III квартале 2004 года началось строительство нового офисного комплекса класса А общей площадью 38 000 кв.м "Эрмитаж Плаза". Данный проект представляет компания "Форум Пропертиз", один из крупнейших российских застройщиков.

Комплекс расположен на внешней стороне Садового Кольца, между площадью Маяковского и Цветным Бульваром, рядом с Садом Эрмитаж. Расположение "Эрмитаж Плазы" обеспечивает отличную видимость с Садового кольца и удобство доступа на автомобиле и общественном транспорте.

"Эрмитаж Плаза" состоит из двух зданий: 8-этажного основного Здания А (24 000 кв.м) и 4-этажного Здания В (2 300 кв.м). Здания будут объединены большой внутренней террасой, где предусмотрено озеленение, освещение и небольшая парковка, основное же количество парковочных мест (280 м/м) находится на обширной подземной автостоянке, располагающейся под обоими зданиями комплекса.

Помимо удачного местоположения, новый офисный комплекс будет также обладать всеми преимуществами здания класса А: современное архитектурное решение, большие площади остекления, открытые поэтажные планы (средняя площадь этажа – 3 000 кв.м.), надежные современные инженерные системы, высококачественная отделка помещений и многое другое. В отделке фасадов будет использован натуральный камень и новейшие технологии остеклении, что не только обеспечит здание обилием естественного света, но и ярким элементом украсит городской ландшафт. Особый колорит и приятную обстановку для арендаторов комплекса "Эрмитаж Плаза" создает прилегающий к территории делового центра исторический памятник-усадьба Остерманов-Толстых.

Эксплуатацию комплекса будет осуществлять профессиональная управляющая компания "Форум Пропертиз Менеджмент", входящая в одну группу компаний с застройщиком.

Открытие "Эрмитаж Плазы" запланировано на 2й квартал 2006 года.

Кампания по сдаче комплекса в аренду уже начата, ко-эксклюзивными агентами являются Colliers International и Stiles & Riabokobylko в ассоциации c Cushman & Wakefield Healey & Baker.

Андрей Баринский, Генеральный директор "Форум Пропертиз", отметил, что офисный комплекс "Эрмитаж Плаза" задумывался и проектировался таким образом, чтобы обеспечить максимальный комфорт и удобство для работы арендаторов, предъявляющих высокие требования к офисным помещениям. "Высокие потолки, светлые открытые офисные пространства, прекрасные виды, а также большая внутренняя благоустроенная терраса и соседство с классической русской усадьбой графов Остерманов-Толстых – все это создаст уникальную атмосферу комплекса «Эрмитаж Плаза".

Исполнительный директор Stiles & Riabokobylko в ассоциации с Cushman & Wakefield Healey & Baker Сергей Рябокобылко отметил: "Благодаря высокому качеству строительства, выгодному центральному расположению, гибкой и открытой планировке здания, офисные площади комплекса "Эрмитаж Плаза" будут особенно удобны для компаний финансового и юридического сектора".

Директор департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International Олег Мышкин считает: "Проект "Эрмитаж Плаза" недаром получил такое обязывающее название, ведь он олицетворяет новый архитектурный облик города в сочетании с функциональным дизайном и высококачественными строительными технологиями. Задача девелопера – создать проект, нацеленный в будущее, который станет "классикой" завтрашнего дня".

17.11.2004

  "Бекар" подсобит пермякам

Электронная версия ДП

ООО "УК "Бекар" заключило договор с пермской корпорацией "Перспектива" на консультационные услуги по редевелопменту здания бывшего кинотеатра. Пермь стала пятым по счету регионом, в котором "Бекар" развивает свою деятельность (помимо Петербурга управляющая компания "Бекар" работает в Москве, Челябинске и Калининграде).

Кино, вино и домино

"Собственник здания площадью 4200 м2 корпорация "Перспектива", работающая на рынке недвижимости Перми, планирует изменить функциональное назначение бывшего кинотеатра, превратив его в современный торгово-развлекательный комплекс, -- говорит Дмитрий Золин, директор по развитию ООО "УК "Бекар". -- Комплекс консультационных услуг, который оказывает "Бекар", включает в себя разработку концепции, расчет бизнес-плана, программы продвижения и т.д. Проект планируется открыть в III квартале 2005 г.".

У корпорации "Перспектива" есть еще один проект реконструкции торгового центра, общая площадь которого составит около 14 тыс. м2. Корпорация основана в 1993 г. и сегодня является одним из крупнейших операторов на рынке недвижимости Западно-Уральского региона. В ее состав входят агентство недвижимости "Перспектива", управляющая компания "Перспектива-Траст" и информационно-издательский центр "Недвижимость".

Тяга в регионы

"Бекар" не первая петербургская компания, занимающаяся консалтингом в сфере девелопмента недвижимости, которая работает в регионах.

Например, ООО "УК "Питер" (входящее в объединение "Ай Би групп") также имеет договор на оказание консалтинговых услуг с челябинской компанией "Монолит-Инвест". Этот инвестор возводит торгово-развлекательный комплекс площадью 60 тыс. м2.

Цифры

60 тыс. м2 торговых площадей планируется построить в Перми в 2005-2006 гг. 900 руб. за 1 м2 составляют арендные ставки на торговые площади в центре Перми.

17.11.2004

  Петербургские застройщики ищут партнеров через газеты

Андрей Мусатов, "Ведомости"

Все больше петербургских девелоперов ищут партнеров по объявлениям в газетах. Эксперты объясняют это избытком земельных участков, которые получившие их компании не в состоянии освоить самостоятельно.

На прошлой неделе ЗАО "Старт" разместило в газетах объявления о поиске партнеров для совместного строительства гипермаркета для торговли строительными материалами стоимостью около $13 млн на южной окраине Петербурга. "Мы рассчитываем найти нескольких соинвесторов, которые приобрели бы небольшие доли в уставном капитале [а контрольный пакет учредители компании хотят сохранить за собой]", — уточнил гендиректор "Старта" Филипп Крылов.

Участок для проведения изыскательских работ компания получила год назад. Ранее партнерами компании должны были стать европейские производители стройматериалов. Но, по словам Крылова, "партнеры разошлись в видении масштабов проекта".

По мнению директора "Старта", поиск соинвесторов через газетные объявления позволяет понять уровень предложения в этой сфере и, возможно, расширить круг потенциальных инвесторов.

Искать партнеров по объявлению в газете пытаются многие компании. Например, "Петербургреконструкция" таким образом уже несколько месяцев ищет инвесторов для строительства гостиницы в центре Петербурга. Ольга Калганова, замдиректора по рекламе и маркетингу "Петербургреконструкции", утверждает что из числа откликнувшихся на объявление отобраны несколько иностранных компаний, работающих на туристическом и гостиничном рынках, с которыми ведутся переговоры. "У иностранных компаний не вызывает недоверия такая форма поиска партнеров", — уточнила Калганова.

Владимир Свиньин, гендиректор компании "Свиньин и партнеры" (управляет фондом "Первый петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость" и закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Нево-Инвест"), признался, что сам иногда дает такие объявления, однако они служат одним из дополнительных методов сбора информации о рынке. "Ни одного бизнес-центра мы по объявлению не продали и ни одного инвестора не нашли, — говорит он. — Ни один серьезный инвестор не даст несколько миллионов долларов партнеру, которого найдет по объявлению в газете, поэтому такие методы целесообразны для проектов стоимостью до $1 млн".

Эксперты отмечают, что компаний, которые ищут партнеров через объявления в газетах, становится в Петербурге все больше. Гендиректор петербургского офиса компании Colliers International Борис Юшенков объясняет это перенасыщенностью вторичного рынка земли: избыток участков возник из-за того, что на инвестиционно-тендерной комиссии, которая перестала действовать только этим летом, получить землю мог кто угодно.

Гендиректор компании Stanley Estate Мария Тиника отмечает, что в последнее время на смену объявлениям спекулятивного характера приходит реклама конкретных проектов, строительство которых уже "можно начинать".

В Москве реклама подобного рода тоже не редкость, хотя преобладают объявления "ищу участок под строительство", говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. По его словам, в отличие от московского "рынка продавца", в Петербурге сложился "рынок покупателя".

Blackwood пробовала искать участки по объявлениям, однако Ковалев признает, что найти таким способом партнеров пока не удавалось. Сотрудник одной из инвестиционных компаний, говоривший на условиях анонимности, считает вполне вероятным, что "среди большого количества малопонятных проектов, предлагаемых на рынке, может найтись несколько потенциально прибыльных".

16.11.2004

  Vesco Realty займется поиском торговых площадей для "Рамстора"

М2 - Квадратный метр

Компания Vesco Realty заключила договор с ООО "Рамэнка" на оказание комплекса брокерских услуг по поиску и подбору объектов недвижимости для открытия супер- и гипер-маркетов "Рамстор" в городе Санкт-Петербург. Об этом сообщает пресс-служба Vesco Realty.

Специалисты Vesco Realty считают, что масштабный рост рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга уже в ближайшее время вызовет массовый приход в этот регион как московских, так и иностранных игроков. Подобная тенденция в свою очередь резко повысит спрос на риэлтерские услуги именно в сегменте торговой недвижимости Петебурга.

"Развитие активной деятельности нашей компании именно на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга связано с крайне благоприятной ситуацией, сложившейся в городе на Неве, который сейчас переживает самый настоящий строительный бум торговых объектов", - заявил генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев.

О большом потенциале рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга говорит и статистика. По данным аналитического портала "Issledovanie.ru", только за последний год в северной столице было введено порядка 500 тыс. кв. м торговых площадей, что на 7-9% выше московского показателя. По прогнозам Vesco Realty, в 2005 году в Санкт-Петербурге прирост ввода торговых площадей по отношению к 2004 году составит 60-70%. Подобная динамика в первую очередь обусловлена значительным увеличением спроса, особенно на торговые объекты площадью от 500 до 4000 кв. м. Так, рост спроса на аренду торговых помещений в Санкт-Петербурге в 2004 году составил 33%, на покупку – 48%.


СТАТЬИ

24.11.2004  

Ученая недвижимость

Антон Белых, "Квартира.Дача.Офис"

Сегодня за бортом рынка коммерческой недвижимости остался колоссальный объем площадей – здания, которые стоят на балансе научных учреждений. Иными словами, площади НИИ. Но это не означает, что у них нет арендаторов. Как раз наоборот. НИИ привлекают предпринимателей низким уровнем арендных ставок и возможностью быстро и относительно недорого снять небольшой офис.

Белое и черное

К сожалению, у НИИ есть один недостаток – плачевное техническое состояние, поскольку ни сами владельцы, ни сторонние инвесторы не заинтересованы в том, чтобы вкладывать средства в их модернизацию. Между тем, по мнению аналитиков, это было бы перспективно, у зданий НИИ есть огромный инвестиционный потенциал. Прежде всего потому, что в столице почти невозможно снять недорогой офис площадью в 30-50 кв. метров. В бизнес-центрах такие площади предлагаются по очень высокой цене. Зато в зданиях НИИ средние арендные ставки на порядок ниже и составляют около 150-250 $/кв. м в год. По словам генерального директора управляющей компании "Инвестлайн" Натальи Холоповой, объективными факторами, влияющими на величину арендных ставок, являются местоположение здания и состояние помещений, а субъективно собственник может устанавливать размер аренды по своему усмотрению.

По обобщенным экспертным оценкам, в Москве находится более 30% всех отечественных НИИ, из которых только пятая часть сдается в аренду по "белым" схемам. Остальные работают "по-черному". Хотя использование "черных" схем аренды как раз и предполагает заведомо неэффективную эксплуатацию здания. Проблема здесь кроется в том, что все отношения между собственником и арендаторами держатся на устной договоренности, то есть арендатор не имеет никаких подтвержденных договором прав. Следовательно, ему нет никакого смысла вкладываться в здание, благоустраивать его. Как и собственнику, который прекрасно понимает, что снимут у него практически все и так, а полученный доход он сможет спокойно положить себе в карман, не тратясь на обновление и ремонт самого здания.

Внедрение же "белых" схем в этот сегмент рынка коммерческой недвижимости сталкивается с рядом трудностей, связанных в основном с нежеланием собственника или держателя контрольного пакета акций НИИ что-либо менять. "Существуют опробованные легальные схемы, благодаря которым НИИ может эффективно распоряжаться своей недвижимостью и извлекать из нее прибыль, – говорит генеральный директор управляющей компании "Габа-Эстэйт" Денис Габа, – но их внедрение возможно только при наличии доброй воли и соответствующих полномочий у руководства института и привлечении, увы, возмездного, профессиональных консультантов".

Кроме того, законодательно возможности собственников НИИ использовать открытые схемы заметно ограничены. Легально сдавать пустующие площади под офисы в зданиях НИИ можно только с разрешения Минимущества, которое и получает всю прибыль от аренды. "Хозяйственные отделы НИИ самостоятельно разрабатывают схемы, согласно которым удается и разместить арендатора, и получить прибыль в обход собственника, – говорит независимый предприниматель, оказывающий услуги по управлению недвижимостью, Игорь Баркалов. – Самые распространенные из них заключаются в декларировании какой-либо совместной деятельности или ведении научно-исследовательских разработок. Главное, чтобы в договоре не звучало слово "аренда".

Но аренда офиса в НИИ связана с целым рядом неудобств. Как отмечает генеральный директор Маркетинговой Группы БЕШ Оксана Крымина, на рынке аренды зданий НИИ наблюдается парадоксальная ситуация: арендаторы вынуждены просить, чтобы их взяли, а не собственники должны рекламировать свой объект, поскольку "в расход" идут все помещения. Связано это с тем, что, как правило, в НИИ идут те арендаторы, которые не представляют интереса для собственников бизнес-центров, но помещения им все равно необходимы. По словам Оксаны Крыминой, офисы в зданиях НИИ также могут быть интересны компаниям, предлагающим так называемые сопутствующие услуги для бизнеса: пункты по приему платежей за пользование услугами связи, заправке картриджей, приему заказов на обеды и прочее. В этом случае все остальные арендаторы будут пользоваться именно их услугами ввиду пространственной близости.

Инвестиции без инноваций

Инвестиции в административные научные здания не идут потому, что научный менеджмент (де-факто распоряжающийся зданием) не хочет вкладываться в объект, на который не имеет права собственности. Настоящие инвестиции могут потечь в НИИ только после того, как здания перейдут в чью-либо собственность, и то не сразу, а через несколько лет, когда придет полное понимание произошедшего. Привлечение сторонних инвесторов не всегда проходит гладко по тем же причинам. Большая часть московских НИИ находится в федеральной собственности и даже после притока частных инвестиций в объект, основным его владельцем остается государство. Существуют варианты, при которых НИИ полностью переходит в собственность частного инвестора, но для некоторых объектов такое развитие событий просто невозможно в силу его секретности или "стратегической важности". Несколько иначе обстоят дела с объектами, ранее находившимися в городской собственности. По словам Натальи Холоповой, большая их часть акционирована, и коллектив акционеров бывшего НИИ в статусе собственника использует площади в коммерческих целях, получая при этом прибыль. Заинтересованность в поддержании объекта в хорошем состоянии у них высокая и материальная база находится на соответствующем уровне.

Вообще, существуют различные пути инвестирования в административные здания. Первый заключается в том, что сторонний инвестор объединяется с менеджментом института, они доводят совместный пакет акций до контрольного и начинают вкладывать средства в реконструкцию здания. Такие схемы, по словам экспертов, не очень распространены, поскольку сталкиваются с нежеланием миноритарных акционеров расставаться с имеющимися у них, но реально не работающими и не приносящими дивидендов акциями. Но все же на рынке они встречаются.

Другой способ заключается в выкупе сторонним инвестором контрольного пакета акций у менеджмента института. Как отмечают аналитики, инвесторы предпочитают работать со скупщиками, то есть компаниями, занимающимися дружественным или не очень поглощением с целью последующей перепродажи. Это ограждает их от необходимости договариваться с каждым миноритарным акционером поодиночке.

Далее у инвестора, завладевшего контрольным пакетом акций НИИ, есть два варианта действий. Первый – вложить средства в реконструкцию здания, перепрофилировать его, поднять классность до уровня "В" и сдавать площади в аренду мелкой или крупной "нарезкой".

Второй вариант – это снос старого строения и возведение на его месте офисного или бизнес-центра класса "А". Как поясняет Оксана Крымина, довести старый, ранее построенный административный объект до класса "А" невозможно, поскольку им может считаться только новое здание. Однако возведение нового объекта коммерческой недвижимости на месте административного здания может стать нерентабельным для инвестора. Во-первых, потому что снос требует согласования в различных инстанциях, получить которые не так просто, а во-вторых, после согласования инвестор получает социальную нагрузку к инвестконтракту, что заметно снижает рентабельность проекта.

В целом, эксперты предрекают постепенное отмирание рынка аренды зданий НИИ, поскольку уже в ближайшем будущем количество неперепрофилированных административных зданий, которые не найдут инвестора, заметно сократится, а на их месте появятся офисные центры высокого класса. Остальные будут оставлены науке и продолжат сдаваться "в черную".

23.11.2004

О современной съемке интерьеров и архитектуры.

Александр Галашин

С широким распространением дешевых и простых в использовании цифровых фотоаппаратов, дающих приемлемое качество картинки на небольших отпечатках (а, как правило, и вовсе на экране монитора), многие подумали, что услуги профессиональных фотографов больше не следует рассматривать как обязательные при подготовке фирменной или рекламной продукции. Зачем платить немалые деньги профессионалам, если самому можно быстро "отщелкать" интерьеры помещения для буклета или иллюстрации рекламы?

Однако не все так просто. Действительно, мы можем получить вполне адекватное изображение интерьера, в котором для потенциального клиента будут угадываться очертания того, что, может быть, он ищет. Но обратит ли он внимание на плоское, с провалами в тенях, с лишь приблизительной цветопередачей изображение? Может быть да, а, может быть, и нет. Как правило, такое изображение не передает главного – впечатления от интерьера или здания, оно лишь способно передать общие (хорошо, если узнаваемые) черты. Это может быть приемлемо для владельца, так как он видел само помещение и, смотря на картинку, он вспоминает впечатление от оригинала. Но клиент не видел оригинала, он видит только фотографию, его впечатление целиком зависит от того, насколько красивой будет картинка, насколько детализирована, насколько он сможет представить себя владельцем объекта. Не следует забывать и о таких важных вещах как правильная передача цветов и фактуры материалов, использовавшихся при отделке помещения, ведь неправильный оттенок может буквально "превратить" один материал в другой (например, разные сорта мрамора или паркета). Поэтому велика вероятность, что клиент пройдет мимо Вашего блестящего предложения только из-за того, что оно не было должным образом показано. Таким образом, качественная фотография не только желательна, но необходима для привлечения внимания клиента. Даже не очень привлекательные с эстетической точки зрения помещения под офисы или технические сооружения можно снять "вкусно", они будут выглядеть лучше, чем на самом деле, если за дело берется профессионал с соответствующим образованием и оборудованием.

Давайте разберемся, в чем состоит сложность фотографирования интерьеров и архитектуры, за что профессиональные фотографы берут отнюдь не маленькие деньги? Наверное, все видели, как изменяются на фотографиях прямые линии в результате перспективных искажений. Между тем, при съемке интерьеров и архитектуры подобные искажения совершенно недопустимы. Поэтому, как правило, съемка производится на профессиональные крупноформатные камеры с возможностью управления перспективой. Кроме этого, крупноформатные камеры обладают еще рядом преимуществ, которые делают их стандартом для съемок, где необходим самый высокий уровень качества. Они позволяют получать слайды (позитивы) размером от 60х45мм (что более чем в 3 раза больше по площади привычного нам кадра узкой пленки 35мм) до 4х5"( 1016х1270мм), что легко позволяет увеличить изображение при печати до 2х3 метра со стандартным полиграфическим разрешением абсолютно без потери качества! Большой размер оригинала способен не только предать тончайшие нюансы материалов отделки, предметов интерьера и светового решения, только ему под силу передать тонкое ощущение объема пространства и, в конечном счете, только он способен удовлетворить клиента, который привык к самым высоким стандартам. Отметим, стоимость такой камеры начинается от 3000€, а стоимость хорошей системы легко может перевалить за 10000€.

Конечно же, фотографию делает не камера, не пленка, а фотограф. Только профессионал, знакомый с законами цветопередачи и воспроизведения тональностей может правильно снять интерьер, в котором присутствуют различные источники освещения, так как разные источники дают освещение различного цвета, оно может быть теплым и холодным. Зрительный аппарат человека обладает уникальной способностью приспосабливаться к смешанному освещению, в результате мы видим "правильные" цвета предметов. Пленка же не обладает такой способностью и, если просто сфотографировать интерьер с различными источниками освещения (например, галогеновые лампы, ртутные лампы "дневного света", свет из окна) на обычную пленку (или цифровой аппарат), мы получим желтые цвета под галогеновыми источниками и зеленые под ртутными. В профессиональной фотографии существуют специальные приемы, которые позволяют добиться правильной цветопередачи дорогих материалов отделки и предметов интерьера там, где это необходимо. В особо сложных случаях съемка производится в несколько этапов, закупаются специальные материалы и оборудование под конкретный заказ.

Профессионалы рынка недвижимости единодушны в своем мнении. Как отмечает коммерческий директор маркетинговой группы "БЕШ" Вадим Микрин: "Не секрет, что у большинства людей зрение является основным каналом восприятия информации, соответственно одним из самых эффективных средств воздействия на клиента была и остается, безусловно, качественная фотосъемка объектов для рекламы и полиграфии. Мы всегда рекомендуем нашим клиентам профессиональную фотосъемку, крайне трудно продвигать объект, который просто неправильно и непривлекательно воспроизведен". Руководитель рекламного отдела крупной девелоперской компании, пожелавший остаться неизвестным, также подчеркнул, что "в настоящий момент существует множество примеров провалившихся рекламных кампаний в основном из-за неправильной визуальной подачи рекламируемого объекта. Есть множество нюансов, которые влияют на восприятие, неспециалист просто не знает о них, а между тем они негативно влияют буквально на интуитивном уровне. Некоторое время назад мы имели не совсем удачный опыт: запустили проспекты и серию наружной рекламы с не совсем удачными, как потом оказалось, фотографиями. Эффективность оказалась существенно ниже ожидаемой, и после анализа причин были сделаны новые снимки, которые при практически той же текстовой информации дали гораздо больший результат".

Мы взяли интервью у фотографа Марка Криевича, в настоящее время работающего в США в жанре интерьерной съемки. По его словам "В Европе и Америке наши услуги уже давно стали частью любого бизнеса в сфере недвижимости, будь то дизайн интерьеров или девелопмент вообще. Вам же не придет в голову заказывать рекламу у соседа, обладающего бытовой видеокамерой, так и людям, которые успешно конкурируют на рынке не придет в голову запускать рекламную кампанию невысокого качества. В России рынок качественных фотоизображений пока не столь массовый, но уже есть положительные сдвиги в его росте".

Таким образом, для успешного продвижения объекта на рынке недвижимости нет альтернативы профессиональной крупноформатной съемке. Только в этом случае можно быть уверены, что клиенты увидят Вашу продукцию в наилучшем виде и в самом выгодном свете.

22.11.2004

  Что появится на месте "России"?

Елена Виноградова,Татьяна Романова, "Ведомости"

На месте гостиницы "Россия" в старом московском Зарядье появится десяток новых зданий — либо в стиле хайтек, либо в традициях русского модерна начала ХХ в. На снос гостиницы и застройку 13 га в центре Москвы трое участников прошедшего в пятницу конкурса готовы потратить от $800 млн до $1,5 млрд.

Заседание комиссии по выбору инвестора сноса гостиницы "Россия" прошло без председателя: мэр Юрий Лужков уехал в командировку. Предложения участников принимал глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин.

Постановление о строительстве "комплекса зданий" на месте "России" Лужков подписал в августе. На 13 га к 2008 г. должна появиться новая гостиница на 2000 номеров, киноконцертный зал и другие постройки — всего 410 000 кв. м. Победитель должен будет передать в собственность города 49% комплекса, а киноконцертный зал — целиком. Подали заявки и внесли задаток в $10 млн только четыре претендента.

Журналистов допустили лишь на первую часть мероприятия — вскрытие конвертов с предложениями. Один из участников — компания "Консайн" своих представителей на заседание не прислала, ограничившись документами. В число участников конкурса вошли австрийский строительный концерн Bauholding Strabag AG (BHS) с компанией Dubai Investments из одноименного эмирата в качестве соинвестора, компания "МОНАБ", "дочка" банка "Еврофинанс Моснарбанк", и компания "СТ Девелопмент" предпринимателя Шалвы Чигиринского, известного проектами в области недвижимости и торговли нефтепродуктами.

Перед презентацией проектов журналистов попросили удалиться. Позже, на брифинге, председатель Москомархитектуры Александр Кузьмин объявил, что архитектурному требованию конкурса — "открытию визуальных связей Кремля и храма Христа Спасителя" соответствует только три проекта, предполагающих строительство десятка зданий с "воссозданием исторической проектировки Китай-города". На вопрос об аутсайдере Кузьмин ответить отказался, но, по словам входящего в комиссию депутата Мосгордумы Михаила Москвина-Тарханова, неудовлетворительной оказалась концепция "Консайта". Анонимно это подтвердили еще несколько членов комиссии.

Остальные конкурсанты сами рассказали прессе о своих проектах. Чигиринский оценил затраты на реализацию предложений своей компании в $800 млн и заметил, что "для хорошего девелопера нет проблемы найти деньги". Проект "МОНАБа" оценивается в $1,45 млрд, сообщил Андрей Галиев, вице-президент "Еврофинанс Моснарбанка". 30% будут собственными средствами банка, а 70% — привлеченными. Strabag предложила проект стоимостью $2 млрд, причем представитель этой компании Александр Отренберг заявил, что она совместно с Dubai Investments готова профинансировать проект полностью.

Сотрудник девелоперской компании, присутствовавший на заседании, утверждает, что предложенная Чигиринским оценка проекта "недостаточна": строительство в этом районе обойдется в расчете на квадратный метр не менее чем в $1500, а еще необходимо потратиться на снос "России". А в проекте BHS инвестиции, наоборот, столь велики, что собеседник "Ведомостей" усомнился в их окупаемости. Представитель крупной риэлторской компании, также пожелавший остаться анонимным, считает, что проблема окупаемости возникнет у любого из трех претендентов. "В Москве строительный проект окупается обычно не более чем за пять лет, а здесь даже при затратах в $800 млн возврата средств придется ждать не меньше восьми лет", — утверждает он.

Мнения членов комиссии о проектах разошлись. По словам Ресина, ему понравилось предложение использовать конструкции гостиницы "Россия" после демонтажа "для нужд города". А Москвину-Тарханову показался привлекательным проект BHS, полностью выдержанный "в стиле Исторического музея и ГУМа". "В остальных проектах присутствует хайтек — а он в центре Москвы неуместен", — говорит депутат.

Решающее слово остается за мэром. Итоги конкурса должны быть объявлены до 2 декабря. Но, как сообщил чиновник столичной мэрии, следующее заседание конкурсной комиссии, уже под председательством Лужкова, назначено на 30 ноября.

19.11.2004

  Москва в кольце ритейла

КОНСТАНТИН АНОХИН, БЭЛА ЛЯУВ, "Коммерсант"

В последние пять лет самым динамично развивающимся сегментом рынка коммерческой недвижимости в Москве считается сегмент торговых площадей. Но при этом на рынке возникла парадоксальная ситуация: при остром дефиците торговых площадей в некоторых районах арендные ставки начали снижаться. Эксперты связывают это с появлением на рынке торговой недвижимости крупных западных компаний, инвестирующих средства в строительство собственных площадей.

В 2003 году количество торговых площадей в Москве выросло на 25% по сравнению с 2002 годом, а доля торговых центров в розничном товарообороте повысилась до 6%. В 2003 году в эксплуатацию было введено около 300 тыс. кв. м площадей в торговых и торгово-развлекательных центрах. Общий объем предложения по городу сейчас составляет больше 1,5 млн кв. м помещений, ежегодный прирост оценивается в 300-500 тыс. кв. м. По предварительным оценкам, инвестиции в строительство торговых центров (ТЦ) к концу 2004 года превысят $650 млн.

Коридорный спрос

Развитие этого сектора рынка было вызвано острым дефицитом торговых площадей, соответствующих международным стандартам,– по состоянию на начало 2004 года Москва все еще оставалась на последних местах в списке крупных городов Европы по количеству торговых площадей на душу населения. "Изучая структуру спроса, можно сделать вывод, что, по крайней мере, пятикратное увеличение количества торговых площадей на сегодняшний день городу бы не повредило,– говорит Наталия Дерешовская, консультант отдела по работе с собственниками ABN Realty.– Уровень вакантных площадей сегодня крайне низок и для успешных профессиональных торговых центров составляет 2-5%".

Сейчас в Москве насчитывается около 70 крупных торговых центров. По прогнозам, к 2010 году их число достигнет 300. В Москве определяющую роль в успешности торгового центра играет место. Например, в столице бесспорно успешными являются так называемые торговые коридоры – улицы Тверская, Арбат, Новый Арбат, Петровка, Садовое кольцо, Кутузовский проспект, Ленинградский проспект, Ленинский проспект, Бульварное кольцо. Магазины, кафе и рестораны располагаются здесь, как правило, на первых этажах жилых домов, занимая площади до 300 кв. м. Плотность размещения торговых площадей неравномерна – наибольших показателей она достигла в центральных частях города, а в районах массовой застройки торговые площади практически отсутствуют. Тем не менее участники рынка утверждают, что появилась тенденция к выравниванию плотности размещения торговых объектов в пределах городской черты.

Однако даже при том, что ранее непривлекательные для ритейлеров районы Москвы постепенно застраиваются, доля свободных площадей в городе остается очень небольшой. Для успешных торговых центров этот показатель равен 2-5%, а для торговых коридоров и того меньше – до 1,5%. По итогам 2004 года прогнозируется некоторое увеличение доли свободных помещений за счет ввода в эксплуатацию новых объектов недвижимости, а также утраты привлекательности торговыми центрами, не имеющими единой концепции развития или профессионального управления.

Заморские коробейники

По мере насыщения Москвы торговыми помещениями усиливается интерес компаний к освоению новых площадей в ближнем Подмосковье (включая строительство, покупку и аренду). По словам управляющего партнера RCF Вагана Казаряна, ТЦ, скорее всего, будут строиться вдоль МКАД. "Торговые центры среднего масштаба должны появиться во всех подмосковных городах, и они там уже постепенно строятся. Признаком того, что ниша не заполнена до конца, является очень простой фактор – количество посетителей ТЦ в выходной день. Толпы людей в ТЦ говорят о том, что данный сегмент рынка пока еще не заполнен",– говорит господин Казарян.

Дефицит качественных торговых площадей определил привлекательность российского рынка для известных международных торговых операторов, занявших немалую долю столичного рынка ритейла – Ikea, Auchan, Ramstore, Metro. Среди владельцев новых комплексов в Подмосковье преобладают компании с иностранным капиталом (порядка 60-65% от общего числа ритейлеров), что объясняется просто – для увеличения своего присутствия в Московском регионе им нужны дополнительные площади, которых столичный рынок в необходимых объемах предложить не может.

По мнению руководителя отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаила Геца, иностранцы занимают все большую долю российского рынка ритейла, их экспансия будет только усиливаться и причин для этого несколько. Во-первых, иностранные компании находятся в более выгодном финансовом положении, чем российские, и могут привлечь длинные кредиты всего под 4-5% годовых. Российские компании, как правило, занимают под 15% и даже 20% годовых. "Если учесть, что рентабельность торгового центра сегодня составляет порядка 18%, то проект получается практически неокупаемым",– говорит господин Герц. По этой же причине иностранные компании имеют возможность массированно входить на российский рынок, заявляя о строительстве сети торговых центров из пяти или даже десяти супермаркетов (или гипермаркетов) и, как правило, реализуют свои заявки согласно четко разработанной концепции проекта и в срок.

Во-вторых, международные компании, в отличие от российских, больше внимания уделяют разработке концепции торгового центра: какая структура торговли сложилась в том районе, где планируется строить ТЦ, какая конкуренция, транспортная инфраструктура и т. д. Немалая часть финансовых средств направляется на продвижение уже работающего ТЦ. По словам Михаила Герца, "если торговый центр был вполне успешным в 2002 году, то через несколько лет ситуация может смениться на противоположную. Однако российские компании в половине случаев предпочитают не обращаться к консультантам за помощью в проведении маркетинговых исследований, полагая, что сами все знают и умеют".

Несколько иначе относятся иностранцы и к выбору земельных участков для строительства ТЦ. Большинство из международных компаний стремятся реализовать свои проекты за внешней стороной МКАД, несмотря на успешность торговых площадей в самом центре города. Объяснение этому простое – власти Подмосковья предоставляют инвесторам земельные участки в собственность, а не в аренду, как в Москве, даже если срок аренды составляет 49 лет. "Строить ТЦ за пределами города, несомненно, очень выгодно. Во-первых, земля за МКАД дешевле, чем в черте города. Во-вторых, гораздо легче найти большое количество свободной площади под строительство. Как следствие, арендная плата в таких ТЦ ниже, чем в городе, соответственно, цены на товары более привлекательны для покупателя. Большие размеры позволяют сделать из ТЦ не просто магазин, а центр досуга и отдыха, где человек может и, главное, захочет провести целый день. Как показывает опыт развитых стран, такие ТЦ всегда пользуются большой популярностью",– говорит Ваган Казарян.

К концу 2004 года планируется завершение 15 проектов в области retail общей площадью 450 тыс. кв. м, наиболее значимыми из которых станут Ikea, "Химки-молл", "Лига" на Ленинградском шоссе, Ramstore-6, "Веймарт-2" (74-й км МКАД), ТЦ "Черемушки", "Мосмарт-2", "Новинский, 31", Tobtim. Стоит отметить, что примеру иностранцев последовали и российские компании, специализирующиеся в развитии крупных торговых сетей – "Седьмой континент", "Перекресток", "Мосмарт", "Веймарт", "Пятерочка".

Ставки снижены

Несмотря на то что конкуренция между отечественными и иностранными компаниями усиливается, а торговых площадей по-прежнему не хватает, арендные ставки в ТЦ все же начали снижаться. По информации директора отдела торговой недвижимости компании Knight Frank Юлии Дальновой, появление на рынке торговой недвижимости крупных западных компаний, которые активно инвестируют средства под строительство собственных площадей, вызвало снижение арендных ставок на торговые помещения в среднем на 3% по сравнению с третьим кварталом прошлого года. Арендные ставки в торговых центрах, расположенных в Центральном округе Москвы, снизились на 0,78% по сравнению с предыдущим месяцем. А ставки на ТЦ за пределами Садового кольца снизились на 5% по сравнению с прошлым кварталом. Как утверждают эксперты, тенденция к снижению арендных ставок в крупных торговых центрах Москвы сохранится.

Впрочем, из, казалось бы, парадоксальной ситуации, когда при общем дефиците торговых площадей арендные ставки падают, а сроки окупаемости растут, ритейлеры все же извлекут некоторую выгоду для развития своего бизнеса. Дело в том, что при высокой конкуренции в строительстве и развитии крупных торговых центров в Москве инвестор вряд ли станет довольствоваться теми условиями и набором земельных участков, которые предложит ему столичное правительство. Раньше московские власти предлагали инвесторам для строительства ТЦ в основном участки с рядом обременений, например, в промзонах (чтобы за счет инвестиций осуществить вывод предприятия из центральной части города). Теперь же, как считает Михаил Герц, компании начинают сами определять условия вложения своих средств и выбирать наиболее интересные для них участки. Так что Москве придется учитывать пожелания инвесторов при выделении участков (например, с меньшим числом обременений) и даже при определении ставки аренды того или иного земельного участка. И чем известнее компания-инвестор, тем легче ей будет добиться от московских властей заключения инвестиционного договора на ее условиях.

"В 2005 году продолжится экспансия на московский рынок торговой недвижимости международных торговых операторов, таких как Wal-Mart. Если рассматривать концептуальную составляющую, то прогнозируется увеличение доли развлекательной части в новых проектах ввиду того, что шопинг как способ проведения досуга стал уже привычен для москвичей и теперь их предпочтения начали склоняться в сторону развлечений",– говорит Наталия Дерешовская из ABN-Realty. "А").



C вопросами и предложениями обращаться по адресам:

Редактор: info@besh.ru
Предложения по сотрудничеству, новости, пресс-релизы.

Обмен формами подписки и ссылками: obmen@besh.ru

Администратор сайта: postmaster@besh.ru
Все Ваши пожелания, замечания, сообщения об ошибках на сайте.

С уважением, Александр Галашин, редактор

Управление недвижимостью

Руководство
Управление недвижимостью. Как выбрать управляющую компанию - долгожданный справочник для клиентов управления недвижимостью!
Уже в типографии! Скоро можно будет купить!
Заказывайте сейчас! - отправьте письмо на e-mail book1@besh.ru

На сайте:
Все статьи об управлении недвижимостью
Управляющие компании
Добавить управляющую компанию

Маркетинговая группа БЕШ предлагает:
высококачественная съемка интерьеров на любой формат от 4х5" до цифровой камеры 6Mpix. Мы будем рады ответить на любые Ваши вопросы по e-mail vmikrin@besh.ru или по телефонам компании
(095) 798 9875 и
8(916)494-2106
.
Свяжитесь с нами сейчас и Вы получите лучшие снимки Ваших объектов!
 

Вы можете опубликовать новости Вашей компании, связанные с управлением недвижимостью. Для этого просто отправьте Ваше изложение новости редактору:   info@besh.ru
 


Подписаться:  


rasmas.com
РАССЫЛОК МАСТЕР