Реклама:
1-й в Беларуси иллюстрированный товарно-ценовой справочник

Рассылка
Подписчиков: 24
Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости
Дата: 19.01.2022

Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости
Выпуск #8 16 декабря 2003 г
Ведущий рассылки - Александр Галашин mailto:info@besh.ru

Добрый день, уважаемые подписчики.
В настоящем выпуске - интервью с Александром Сизовым и новость.

------------------------------------------------------------------------------
Александр Сизов убеждает личным примером: на недвижимости прогореть невозможно.
Интервью с гендиректором управляющей компании «Интехцентр» Александром Сизовым.

Оксана Крымина, МГ БЕШ

- Александр, я в рамках нашего проекта «Управление недвижимостью. Как
выбрать управляющую компанию» спрашиваю у руководителей управляющих компаний,
зачем существует их бизнес, какую пользу они приносят. Скажите и Вы, каков
смысл услуг Вашей управляющей компании?

- Собственник нежилых помещений стоит перед выбором: либо у него
помещение простаивает, либо оно приносит ему деньги. Любое помещение,
в зависимости от того, где оно расположено и как оно может эксплуатироваться,
должно быть доведено до состояния, когда от него можно получать по максимуму
реальные деньги. Но чтобы получать, нужно сначала вложиться в это помещение.
Это наше глубокое убеждение. И мы помогаем правильно вложиться. В том числе
и деньгами. Свои помещения (т.е. собственником которых мы являемся) мы
стараемся доводить до хорошего состояния. Это требует усилий, финансов, но
мы хотим, чтобы наши помещения были максимально удобны, комфортны для арендатора.

- Этого достаточно, чтобы помещение было всегда занято арендатором?

- Нет. Здесь все главное, в том числе отношения с арендаторами. Как
правило, собственник не хочет этим заниматься. При этом некоторые собственники
даже не понимают: зачем им нужно уважать арендатора? Они готовы пойти на
снижение цен, лишь бы обращаться с арендатором как, так сказать, царь и бог по
сравнению с ним. По принципу: «ты все делай, я ничего делать не буду, хорошо,
пусть арендная плата будет меньше». . Разумеется, в таких условиях не может
быть и речи о стабильных финансовых потоках. У нас же по другому. Мы арендатора
любим, выполняем весь необходимый сервис, освобождающий его от всего, кроме их
основной деятельности. И арендаторам это удобно и выгодно. Наша фирма берет эту
заботу на себя, естественно, во благо финансового интереса собственника.

- Но ведь можно жить в помещениях класса С, ничего не перестраивая
при этом?

- Можно, почему нет? Многие так и живут – в тех помещениях, которые
как-то отстроены. Сделали там металлические двери, решетки на окнах, некоторые
даже рамы заменили. Все это такие частные решения, которые в целом проблему
не решают. Происходит это по разным причинам: зачастую просто не хватает
средств у собственника (это типичная ситуация), затруднено общение с
государственными структурами (отношения с которыми недостаточно формализованы),
например для согласования перепланировок, ну и просто человек не ощущает себя
хозяином. Многие в этих случаях поступают таким образом: сдают свои помещения
кусками, в «убитом» виде, подешевле, первым попавшимся арендаторам в надежде,
что те сами там что-нибудь сделают. Но это ошибка. Арендатор (или субарендатор)
никогда не будет ничего кардинального делать в помещении, кроме того, чтобы
укрепить свою дверь, сделать новые решетки, не стелить какой-нибудь ковролин,
чтобы не видно было «убитого» пола, и как-то покрасить стены. Ну не будет он
больше ничего делать. Есть серьезные капитальные вещи, которые может сделать
только собственник. Не сделав этого, нельзя рассчитывать, что помещение будет
приносить максимальный доход.

- А вы можете помочь тому собственнику, у которого дом есть, а денег нет?

- Конечно.

- И что вы будете делать?

- Это зависит от объема средств, которые нужно вложить в реконструкцию или
в ремонт его помещения. Либо мы обойдемся собственными средствами, либо возьмем
кредит в банке. У нас есть подо что, у нас есть собственность. То есть под
залог ее. Хотя, конечно, мы хотели бы иметь другие взаимоотношения уже и с
банками, более оперативные, более простые, но... банки еще не готовы. Тем не
менее мы найдем средства, мы готовы инвестировать в приведение помещения в
необходимый вид.

- А чем за это платит собственник? Ведь не в подарок же Вы ему даете
деньги?

- Ну, это вопрос обсуждения с собственником. Это нормальный
инвестиционный проект и вопрос о сроках сотрудничества. Многое зависит от
того, что собственник считает допустимым для себя. Представим ситуацию.
У собственника есть помещение, даже здание, скажем, 1000 кв метров, часть
которого он уже сдает, в убитом виде, но сдает. Важно, что собственник
фактически живет на эти деньги. В этом случае возможно договориться, какие
минимальные деньги он должен иметь для своего проживания, мы берем это
помещение в ремонт, инвестируем в него. За проведение этих работ мы берем
какой-то процент от объема инвестиций и договариваемся, что после ремонта
мы сдаем это помещение в аренду и рисуем график возврата этих средств.
Все эти цифры прозрачны, все согласуется с собственником. Главное – возможен
вариант, когда собственник ни на день не теряет тот финансовый поток,
к которыму привык, на который живет. Правда, это потребует больших инвестиций
и удлинит срок возврата наших средств.

- Для таких проектов какие сроки рассматриваются?

- Как правило, это 2-3 года. Сейчас этого достаточно, но в дальнейшем
эти сроки увеличатся. . Даже Гостиный двор - один из наших серьезных
инвестиционных проектов, где мы возвращаем свои деньги в течение двух с
половиной лет.

- Но все равно, это довольно большой срок. По сравнению с традиционной
услугой управления недвижимостью, где управляющая компания не вкладывает деньги
в объект управления, не слишком ли велик риск? Мало ли что произойдет за это
время...

- Нужно договариваться с собственником о том, кто будет страховать его
помещение: либо он, либо мы. Соответственно, эти расходы должны быть отнесены
либо к нам, либо к нему, т.е. все должно быть понятно. Мое глубокое убеждение,
что помещение, собственником которого ты являешься, должно быть застраховано.
Это несомненно. И это должна быть не какая-то обязательная страховка, а твоя,
добровольная, и на ту реальную сумму, которая потребуется тебе для
восстановления помещения. Тем более, если мы говорим о доходных помещениях,
т.е. о помещениях, которые сдаются в аренду. Арендатор всегда менее аккуратно
относится к собственности, чем собственник. Поэтому возможны случаи загорания,
заливания и т.п. вещей. Мы занимаемся профессиональной эксплуатацией зданий
и помещений уже достаточно давно. У нас есть квалифицированный персонал,
прошедший обучение по вопросам электробезопасности, пожарной безопасности,
имеющий многолетний опыт работы в области реконструкции и эксплуатации
объектов недвижимости, в том числе инженерных систем. Мы хорошо знаем
требования различных надзорных органов, например требования Энергосбыта и
Энергонадзора и можем помочь собственникам привести электрохозяйство в
надлежащее состояние, а в ряде случаев, при наличии необходимости и
принципиальной возможности, получить разрешение на увеличение мощности
присоединения. Кстати сказать, в старых домах эти мощности просто нереально
занижены.

- Что значит занижены?

- Занижены те мощности, которыми реально можно пользоваться. А на самом
деле используются мощности существенно выше. Почему так часто происходят
пожары, скажем, по коммерческой недвижимости в Москве? Потому, в частности,
что заложенная там электрика, то есть провода, их размер, автоматика, которая
там используется, и пр. – все это давно устарело. Пришли другие мощности,
совершенно новые источники потребления. Сейчас даже чайник уже берет 2 квт.
А многие пользуются современными кондиционерами, имеют мощные электробатареи
и пр. Мощность у них превышает предельно допустимую в несколько раз. А сколько
самодельных нарушений? Достаточно зайти и посмотреть, что делается даже в
государственных учреждениях. Зачастую видишь, что провода идут по стенам,
что они скручены-свинчены, болтаются как угодно и т.д. Понятно, что все это
просто напросто ждет своего часа.

- И что, электрику в старом офисном помещении можно привести в порядок?

- Можно провести соответствующее исследование, согласовать в службе
присоединения отпуск большей мощности электроэнергии, разработать линейную
схему электропитания, и получить все необходимые документы по электрике.
Это отдельная дорогостоящая муторная работа, тем не менее мы этим занимаемся.
Никуда не денешься, задание есть задание.

- Вы устанавливаете свои технические системы?

- Смотря какие системы. Оповещение о пожаре, нормальную электрику,
часто кондиционирование, иногда и свое отопление (если помещение, скажем,
недостаточно утеплено). Устанавливаем, конечно сами или нанимаем
специализированную организацию. Но одновременно с этим мы решаем и другую
задачу. Возможна установка датчиков по расходу воды и измерению расхода
тепла. За счет этого мы помогаем сэкономить деньги, чтобы собственник
помещения оплачивал реально использованные ресурсы.

- С какими проблемами обычно сталкивается собственник, решив привести
в порядок свой офис?

- Согласовать проведение переоборудования помещения, согласовать отпуск
больших мощностей по электрике, реконструкцию фасада - это проблема. Ведь все
необходимо правильно, грамотно оформить, так чтобы собственника не оштрафовали.
На мой взгляд, по нежилым помещениям 90% собственников нарушают даже
элементарные правила эксплуатации. И не потому, что они злостные нарушители,
просто у них нет соответствующих специальных знаний и опыта. У них плохо с
электрикой, плохо с пожарными, плохо с оформлением документов... Поскольку
нарушений очень много, возникает соблазн закрыть на них глаза: «Так живем и
будем жить». Но рано или поздно это все их касается. Возникают проблемы с
регистрацией, с БТИ, с комиссиями по контролю за использованием нежилых
помещений, которые время от времени приходят и говорят: «Товарищ, с вас
штраф такой-то». И предлагают исправить недостатки в течение 2-3-4-х месяцев.
Вот тогда уже точно бегут к нам и просят привести в порядок документы или
что-то еще... А ведь этой нервотрепки можно было избежать. А главное – это
расширение возможностей старых домов по электрике при реальных гарантиях от
пожаров. К сожалению, в этом вопросе городские власти действуют формально.
Скажем, пожарные службы могли бы работать в комплексе с электриками, в
частности, по старым зданиям, могли бы делать соответствующие предписания,
чтобы вместе приводить весь дом в порядок. А поскольку каждая контролирующая
служба действует сама по себе, то собственник откупается при каждой проверке.

- А как Вы, как собственик, поступаете со своими помещениями?

- Мы набили у себя все эти шишки, поэтому помогаем и другим избежать
этих трудностей. Кстати, мы одно из двух первых малых предприятий в Таганском
районе. Понятие «малые предприятия» появилось в 1989-м году. И мы были одни
из первых и нам тогда существенно помогали районные власти. Я готов привести
и показать, в каком состоянии находится моя собственность. Разве не интересно
посмотреть... сапожник с сапогами или без сапог? Собственник-клиент понимает,
что в результате нашего управления его помещения будут не хуже. Это нормальное
явление. Показав ему свои помещения, скажу: «Вот так будет и у вас».
Приходите и смотрите.


------------------------------------------------------------------------------
Как проектировать, строить и эксплуатировать небоскребы

Полные данные о том, как проектировать, строить и эксплуатировать высотные
здания будут даны в нормативах, которые предстоит разработать в 2004 году.
Госстрой России и Правительство Москвы совместным распоряжением утвердили
график-перечень разработки соответствующей нормативно-методической
документации. Как известно, в столице запланировано строительство в
срединно-периферийном поясе города нескольких десятков "небоскребов".
Высота отдельных из них превысит полсотни этажей. Эта программа рассчитана
до 2015 года. Сооружение подобных зданий имеет целый ряд специфических
особенностей. Функции головной научно-исследовательской и проектной
организации в указанной работе выполнит Центральный научно-исследовательский
и проектный институт жилых и общественных зданий. Государственным заказчиком
по разработке документации выступит Департамент градостроительной политики,
развития и реконструкции города Москвы. В нормативных документах речь,
в частности, пойдет о нагрузках и воздействиях на многофункциональные
высотные здания и комплексы, об организации и технологии их строительства,
об их основаниях и фундаментах, об отоплении, ветиляции и кондиционировании,
о мусороудалении, о водоснабжении и канализации, о лифтовом оборудовании
и других необходимых вещах.


Источник: www.Protoart.Ru - Мониторинг новостей, 11.12.2003
по сообщению http://www.stroi.ru/

------------------------------------------------------------------------------
На этом пока все. Буду рад Вашим отзывам, предложениям и новостям.
Ведущий рассылки - Александр Галашин mailto:info@besh.ru


Подписаться:  


rasmas.com
РАССЫЛОК МАСТЕР