Реклама:
PriceTerra.by - первый белорусский иллюстрированный интернет-справочник по ценам и товарам!

Рассылка
Подписчиков: 24
Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости
Дата: 19.01.2022

Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости
Выпуск #1 27 октября 2003 г
Ведущий рассылки - Александр Галашин mailto:info@besh.ru

Уважаемые подписчики,
это первый выпуск единственной рассылки об управлении недвижимостью. Поэтому уместно рассказать о редакционных планах, о содержании рассылки и - вообще - о будущем.

Будут новости рынка. Новости компаний. Новости общественных организаций, действующих в нашей отрасли - управления недвижимостью. Анонсы событий, сообщения о новых назначениях и праздниках компаний. Что-то узнаем и напишем мы сами, а что-то - наши уважаемые читатели, профессионалы управления недвижимостью.

Будут интервью, обмен опытом. О себе и об опыте развития бизнеса расскажут первые лица управляющих компаний. Им можно задать вопросы, и ответы будут опубликованы в нашей рассылке.

И, конечно, будут аналитические материалы. О чем? Обо всех проблемах управления недвижимостью (не сразу - в порядке поступления). Мы с благодарностью опубликуем и ваши материалы в рассылке и на сайте http://www.besh.ru/realty/ со ссылкой на вашу компанию, ваш сайт и лично на автора.

Все материалы обсуждаемы. Любые мнения, критика, аналитические разборы. Только, пожалуйста, без ругани. В случае затруднений с переводом на литературный язык - обращайтесь, подскажем эквиваленты.

И еще об использовании электронных адресов. Наш адрес "для корреспонденции" открыт, пишите: info@besh.ru с темой письма "в рассылку". Вы можете по своему усмотрению публиковать или не публиковать ваш адрес электронной почты - для этого сообщите нам о своем усмотрении.

Также сегодня в рассылке первая часть статьи об эффективности вложений в недвижимость.

С уважением, ведущий рассылки - Александр Галашин.

------------------------------------------------------------------------------------------------
Деньги вложили. Что дальше?

Об эффективности инвестиций в недвижимость в зависимости от управления коммерческой недвижимостью
Автор: Оксана Л. Крымина, маркетинговая группа БЕШ www.besh.ru

Несколько лет без устали повторяли: недвижимость - лучшее вложение средств. Да и без повторений, иных вариантов мало. Это бабушки деньги в банку складывают. А если денег больше, чем на одно(трех)литровую банку? Или нужна отдача? (а кому она не нужна?) Можно положить в банк, и банк сам инвестирует в недвижимость.

Сейчас недвижимость как способ вложения денег еще более "входит в моду". Означает ли это, что все вложения у всех окупятся? Знаем, что так не бывает.

Для того, чтобы Ваша недвижимость превратилась в стабильный источник дохода, ей надо управлять. Чтобы она поддерживала имидж Вашего бизнеса - тоже. И даже в качестве высоколиквидного резерва она нуждается в грамотном содержании. Пояснения, думаю, очевидны: можно купить объект, и если он придет в запустение, его стоимость не увеличится. Нет управления - и недвижимость отнимает и силы, и деньги.

Что значит "управлять"? На бытовом уровне мы все знакомы с этим. У нас у каждого есть своя (или почти своя) недвижимость: квартира, дом, дача. Квартиру нужно поддерживать (вспоминается вечный ремонт - не событие, а состояние). Если есть "запасная" площадь - можно сдавать. Жильцы, конечно, будут ухудшать вид квартиры, и если за ними не смотреть - наступит разруха. Значит, надо сдавать и смотреть. Это уже занятие. Далее: жильцы не вечны, временами съезжают. Надо искать новых. Чтобы не бросать работу ради подбора жильцов, это дело поручают риэлторам, благо услуги для сдающих бесплатны. Вот это все дело - содержание в должном виде, отношения с арендаторами, подбор новых - и называется управление.

Для коммерческой недвижимости - все то же, только в больших количествах, при большей конкуренции и с большей ценой ошибки. А вот ошибки-то желательно избежать. Что делать?

Общий совет: обращаться к профессионалам. Что это дает? Избавление от лишних денег - точно. Профессионализм - скорее всего. Прибыльность - возможно, иначе никакие профессионалы не нужны. Снятие ответственности - никогда. Ответственность и предпринимательские риски не снимаются. Значит, совет "обращаться к профессионалам" не только слишком общий, но и бессмысленный. Весь вопрос в том, к каким профессионалам, в каком формате, насколько много передать, и как не ошибиться в выборе.

А можно ли без профессионалов? Вернемся к постановке вопроса. "Вложили деньги в недвижимость" - значит, Вы занимались не недвижимостью, и либо не могли ей заниматься, либо имели более доходный бизнес. Что поменялось? На примере квартир: заработать на квартиру, купить и уйти с работы, чтобы сдавать квартиру. Не очень ладно.

Профессионалы - граждане (по трудовому договору с Вашей действующей компанией) либо привлеченная компания? А может, свою компанию сделать? Все варианты возможны, но результат разный. И рассматривать варианты возможно только в конкретике, без излишних обобщений, т.к. выбор зависит именно от конкретики. А чтобы эта конкретика попала в Ваше поле анализа, приведу примеры. Сначала несколько историй отрицательного опыта.

Случай из недавнего. Компания приобрела здание, отремонтировала, потратилась. Для управления создала "дочку" - управляющую компанию, ей в уставной капитал передала это здание. Руководство новой управляющей компании то ли не справилось, то ли во мнениях или суммах разошлось с учредителями - теперь не установить. Учредители деньги вложили, а отдачи нет. Они ищут выход. Выразить недоверие и потребовать подробный отчет? А кто в этом отчете разберется, да и когда этим заниматься?

Пригласить другую компанию? А вдруг еще хуже будет? (Это очень важная черта рынка: потребитель, не зная о стандартах качества, боится отказаться от неудовлетворительного обслуживания). Да и здание уже передали на баланс этой. История пока продолжается.

Другая история. Получили в залог здание, пригласили консультантов, те провели тендер на управление. Выигравшая компания управляет, собственник доволен. Его менеджеры ищут другую, и на переговорах прорывается искреннее: "сил наших больше нету, эти достали всех". Что, в наших рядах халтурщики, изменники, лжецы? Порочат благородное дело управления недвижимостью? Те отзывы об этой компании, которые я слышала, без официоза - очень уважительные и доброжелательные. А как же недовольный заказчик? Может, это его сотрудникам не угодишь ничем? Репутация заказчика, конечно, страдает. Эта история началась около года назад, поэтому некоторые выводы уже появились. Тендер был проведен, но требования к управляющей компании слабо соотносились с реальной потребностью заказчика. Никто не знал, чего потребовать, что будет на деле удобно и необременительно. А что консультанты? Зачем они были нужны? Они выполнили работу так, как поняли: указали возможные роли, подготовили тендер, выбрали победителя.

И еще о "плохих" собственниках. Построили дом, продали поэтажно. Сами управляют зданием. Новые хозяева недовольны, кинулись искать другую управляющую компанию - не тут-то было. В собственности у них только этажи, а все технические системы остались в собственности строителя - управляющего. Так даже тендер не объявишь. Все остались на своих местах.
------------------------------------------------------------------------------------------------

На этом пока все. Буду рад Вашим отзывам, предложениям и новостям.
Ведущий рассылки - Александр Галашин mailto:info@besh.ru

Подписаться:  


rasmas.com
РАССЫЛОК МАСТЕР